【正文】 24 小時保安立崗服務 物業(yè)管理有限公司 32 第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況 一、擬采取的工作計劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質的售后服務工作，使開發(fā)商 與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準備好業(yè)主入戶所 需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料，業(yè)戶服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地 ，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。 [工程維修作業(yè)工作室 ] 需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。 物業(yè)管理有限公司 34 管理設施的配置要求 管理處開辦物品表 名 稱 數量 /型號 一、辦公用品開辦物品 復印機 1臺 /施樂 2018 電腦 2臺 / IBM主機、三星 17寸純平顯示器 打印機 1臺 / HP1010 對講機 16只 /摩托羅拉 GP885 對講機電池板 16塊 / 1000mA 充電器 10只 /單路 現金保險箱 1臺 /永發(fā) 4800 辦公桌 4張 /防火板臺面 1600*800*750 辦公椅 6把 /麻面鋼制滑輪轉椅 接待桌 2張 /防火板臺面 1600*800*750 接待椅 4把 /麻面弓型扶手椅 洽談桌 1張 /防火板桌面直徑 75cm，高度 75cm 洽談椅 4把 /麻面鍍鉻鋼椅 會議桌 1張 會議椅 12把 水瓶 2只 /企鵝式 WLLM1300 網絡杯 12只 /瓷制無柄 煙灰缸 3只 /612202A 考勤鐘 1只 /科密 8100 標識 若干 / 塑封機 1臺 /煥達 320P 飲水機 1臺 /立式 傳真機 1臺 /松下 FT153CN 分欄文件柜 5組 /900*400*2300 檔案夾 250只 /HY2052 閱覽架 1只 /標準 電話機 2只 /西門子 大貨架 2只 / 更衣箱 15只 /江南六門 傘架 3只 /定制 大雨傘 3把 /定制 小雨傘 30把 /定制 物業(yè)管理有限公司 35 二、維修工器具開辦物品 臺式鉆床 1臺 /德國定牌 220V 13m/m 電錘（進口） 1臺 /博士 電動疏通機 2臺 /大力牌 GC 70 鋁合金合頁梯（ － 5m） 10只 /標準 管子鉗 1把 /新工 600m/m 24寸 龍門架 1套 /滬工 2號帶腳 臺虎鉗 1套 /滬工 5”、 6”各一 數字式萬用表 2只 / 指針式萬用表 4只 /永紅 MG28 數字式鉗形表 2只 /永紅 MG28 兆歐表 1只 /東海 500V 砂輪機 1臺 / 潛水泵 4臺 /長樂 220V 750W 拖線板 3只 /塔牌 60A、 1M 30M 切割機 2臺 / 梅花扳手 4套 /電工牌 10件 套筒扳手 3套 /電工牌 32件 內六角扳手 5套 /電工牌 工具箱 10套 / 保險帶 4套 / 組合工具 10套 / 硅膠搶 3只 /大小各一 牛油槍 3只 /滬工 400g 管道工具 2套 / 泥瓦、木工工具 2套 / 三、保潔工具開辦物品 升降梯 1部 /登月牌 7米 多功能擦地機 2臺 /美國 NSS17寸經濟型 吸塵吸水機 2臺 /美國 NSS雙馬達 高壓水槍 2只 米鋁梯 3部 米鋁梯 2 部 多功能清潔車 4部 /捷霸 AF－ 160 拖線盤 4 只 / 黃魚車 3 部 / 四、保安器具開辦物品 雨衣 /雨鞋 29 套 耳機 29 副 錄像帶 40 盤 / 警棍 6 根 / 第六章 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理 一、 擬建立的組織機構及人員的配備 管理處組織架構及部門設置 管理處經理 物業(yè)管理有限公司 36 管理處運作方式及各部門職責 管理處運作方式 ? 管理處實行管理處經理負責制的直線制領導形式，下設業(yè)戶服務部、設備管理部、保安服務部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內統(tǒng)一的物業(yè)管理。 [保安服務部 ] 保安部負責小區(qū)治安 ,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。 人員配備 管理處各崗位員工的任職要求 [管理處經理 ] ? 大專以上學歷 ? 具備行業(yè)崗位資格證書 ? 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ? 熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力 ? 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經驗 業(yè)戶服務主管 保潔綠化主管 保安主管 設備主管 業(yè)戶服務部 保安部 保潔綠化部 設備部 業(yè)戶服務員 保安領班 經理助理 門 崗 監(jiān)控 機動 保潔工 綠化工 給排水管道工 巡崗 電工 房屋維修工 物業(yè)管理有限公司 37 ? 外表端莊，思路敏捷 ? 有良好的團隊精神和溝通技巧 ? 有良好的 指揮能力、 語言交流能力和文字表達能力 [經理助理 ] ? 大專以上學歷 ? 具備房地資源行業(yè)崗位資格證書 ? 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ? 具有高檔住宅小區(qū)管理經驗 ? 有良好的 協(xié)調能力、 語言交流能力和文字表達能力 [業(yè)戶 接待 ] ? 大專以上學歷 ? 熟練操作辦公自動化軟件 ? 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內容 ? 普通話標準流利 ? 有良好的 協(xié)調能力、 語言交流能力和文字表達能力 ? 通過 安居物業(yè) 培訓中心專業(yè)培訓 [保安服務 ] ? 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書 ? 年齡 20－ 35 歲之間，男性 ? 身高不低于 米 ? 五官端正，具有較強的敬業(yè)精神 ? 作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷 ? 能吃苦耐勞承受工作壓力 ? 通過 安居物業(yè) 培訓中心專業(yè)培訓 [維修養(yǎng)護 ] ? 具備相關操作證及上崗證 ? 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經驗 ? 具有較強的敬業(yè)精神和吃 苦耐勞精神 [保潔保綠 ] ? 通過保潔專業(yè)化培訓 ? 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 ? 形象健康 ? 細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍 [人員配備 ] 崗位設置 人員配備 (人 ) 崗位設置 人員配備 （人） 管理處經理 1 設備管理部 經理助理 1 設備部主管 1 業(yè)戶服務部 強弱電工 6 業(yè)戶服務部主管 1 給排水管道 2 物業(yè)管理有限公司 38 業(yè)戶服務員（接待 /財務 /貫標 /檔案/報修） 5 房修 2 值班電工 2 保安服務部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠 化部主管 1 保安領班（兼） 4 領班 2 門崗 8 單元內公共部位 12 巡崗 8 外圍 3 監(jiān)控 4 機動 3 機動 4 合計 71 人 [崗位職責和工作范圍 ] 管理處經理 ? 在公司的領導下，全面負責管理處內部管理、業(yè)戶服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。 ? 負責初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 ? 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務計劃、費用預算，負責業(yè)戶服務的質量控制。 ? 負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購 純水、訂購員工盒飯等事宜。 設備管理部主管 ? 在管理處經理的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。 ? 負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。 保安服務部主管 ? 在管理處經理的領導下，對所管轄區(qū)內的治安、消防負責。 ? 負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。 保潔綠化部主管 ? 服從管理處經理的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。 ? 負責對員工考勤和請假審批及工作考核。 業(yè)戶接待員（出納、投訴） ? 具體開展業(yè)戶服務方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作； ? 負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳工作； ? 負責接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產權清冊與租賃清冊； ? 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動； ? 完成交辦的其它工作。 保潔工 ? 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度； ? 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領下，認真完成本職工作和其他交辦任務。 二、培訓及管理 培訓承諾 ? 各類服務人員上崗培訓率達到 100%； ? 各類專業(yè)人員持證上崗； 培訓計劃 源源不斷的人員培訓是 安居物業(yè) 的管理水平不斷提高的根本保證。到目前為止，已有多名人員經過經理崗位培訓已經上崗，而且已得到了大家的一致好評。 培訓時間為 34 周 類別 科目 序號 培訓科目 課時 授課內容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎知識 2 物業(yè)管理常識 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識； 物業(yè)管理有限公司 42 3 不同類型物業(yè)管 理運作模式 6 一般住宅管理實務；經濟適用房操作實務； 物業(yè)管理 運作實務 4 各類專業(yè)管理 24 設備工程管理；房屋（建物知識）；機電設備；空調；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；兒童樂園設施管理； 物業(yè)管理 運作實務 5 內部管理 員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理； 6 企業(yè)的品牌建設 物業(yè)管理與服 務理念等 實習與考察 7 實地操作與實踐 56 （根據需要可適當延長） 注：一小時為一課時 物業(yè)管理有限公司 43 【一般管理人員培訓】 通過培訓，樹立 100%為業(yè)戶服務的思想，把“服務”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。 培訓對象： 管理處經理 課程目標： 通過經理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓，使學員們對業(yè)戶服 務的重要性有進一步的理解與掌握，使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務的基礎 。從保潔服務內容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內保潔服務、外墻清洗服務、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎知識，了解保潔服務的管理制度和崗位職責，并進行監(jiān)督檢查。 培訓對象 ： 管理處經理及小區(qū)綠化服務相關人員 課程目標： 讓學員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中 的重要地位。設備管理的內容包括：設備的檔案管理、設備運行管理、設備計劃維保管