【正文】 （單位蓋章）附件6中標(biāo)服務(wù)費(fèi)承諾書(shū)致：郴州方信建設(shè)招標(biāo)代理有限公司我們?cè)谫F公司組織的 郴州興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目招標(biāo)中獲中標(biāo)（招標(biāo)編號(hào)： CZFXWY2009003），我們保證在中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出前，以現(xiàn)金方式，一次性向貴公司支付人民幣叁仟元中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。第二條　物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)類(lèi)型： 座落： 四至： 占地面積： 總建筑面積： 委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成： ?！　〉谖鍡l　共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理?！　〉谄邨l　公共區(qū)域的綠化、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、維修與管理。　　第九條　維護(hù)公共秩序，做好治安防范工作?！　〉谑l　組織居住小區(qū)開(kāi)展健康的社區(qū)文化娛樂(lè)。第三章 委托管理期限第十五條　委托管理期限為：在業(yè)主委員會(huì)成立之前。停車(chē)費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收?。孩?露天車(chē)位： ?、?車(chē)庫(kù)車(chē)位： 第十八條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)從 年 月 日起開(kāi)始計(jì)取，以后每月在 日收取。第二十二條 除本合同規(guī)定的應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目外，未經(jīng)甲方同意，乙方不得以甲方所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備提供使用為由收取其他任何費(fèi)用（應(yīng)物業(yè)使用人的要求，向物業(yè)使用人提供的特約有償服務(wù)收費(fèi)除外）。7．⑴ 第二十五條經(jīng)甲方書(shū)面同意，選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的個(gè)別專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方；每 個(gè)月向甲方公布一次管理費(fèi)用收支使用情況，依本合同規(guī)定向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；　　　　第七章 違約責(zé)任第二十六條第二十九條雙方約定自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。本合同正本連同附件 頁(yè)，一式伍份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）一份，具有同等法律效力。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。第三十七條本合同自簽訂之日起生效。　　　　　二OO九年 月 日 二OO九年 月 日二、企業(yè)信譽(yù)企業(yè)簡(jiǎn)介郴州市金盛物業(yè)管理有限公司成立于2006年4月，是具有獨(dú)立法人資格，市場(chǎng)定位于提供高尚社區(qū)物業(yè)全方位、多元化的管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司。在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中采取靈活的機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各類(lèi)人才的工作積極性，形成“能者上，庸者下”的職位競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“以人為本、嚴(yán)謹(jǐn)周到”為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主提供高效、精細(xì)化的服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境。尤其是以提供無(wú)形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責(zé)任行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，實(shí)施對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理以及對(duì)公共秩序的管理。（二）管理策劃“五嶺閣”項(xiàng)目位于北湖區(qū)郴江鄉(xiāng)高崗塘，西連民權(quán)路、北接南湖路，住宅群依山勢(shì)因地就宜。我們對(duì)“五嶺閣”的管理設(shè)想可概括為：樹(shù)立金盛物業(yè)管理形象建設(shè)專(zhuān)業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍樹(shù)立金盛物業(yè)管理形象金盛物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。簡(jiǎn)言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等各方面的品味需求均得到滿(mǎn)足。因此，我們將根據(jù)“五嶺閣”各類(lèi)業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類(lèi)型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛(ài)好分類(lèi)、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類(lèi)和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛(ài)好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。通過(guò)種種努力，我公司勢(shì)必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確?！拔鍘X閣”物業(yè)管理質(zhì)量，保證了公司的可持續(xù)性發(fā)展。C、CS系統(tǒng)：我們將在“五嶺閣”的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶(hù)的需要出發(fā)，以業(yè)主滿(mǎn)意為金盛物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)，使小區(qū)業(yè)主和住戶(hù)充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。開(kāi)展前期物業(yè)管理工作的主要思路和措施 （1）整合管理人員隊(duì)伍，并為其提供正式培訓(xùn)。我公司如介入之后，將采取與各施工隊(duì)聯(lián)防的性質(zhì)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)，加強(qiáng)物品進(jìn)出小區(qū)的管理，確保小區(qū)的生活和施工秩序。（4）加強(qiáng)已竣工物業(yè)的接管驗(yàn)收工作物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收，主要是為了確保物業(yè)正常使用功能，充分維護(hù)住戶(hù)的利益，減少以后管理中的麻煩和重復(fù)開(kāi)支，檢查房屋及配套設(shè)施、設(shè)備有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。第一，可以讓業(yè)主了解房屋的質(zhì)量和各種設(shè)施設(shè)備的狀況，處理解決好遺留問(wèn)題，防止因沒(méi)有相關(guān)的驗(yàn)房書(shū)面資料而發(fā)生糾紛；第二，建立業(yè)主信息檔案，簽訂業(yè)主公約明確各項(xiàng)公共制度；第三，協(xié)助業(yè)主辦理水、電、氣、電視、電話(huà)等開(kāi)戶(hù)工作；第四，簽訂前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同，明確相關(guān)內(nèi)容。裝修時(shí)我公司會(huì)嚴(yán)把裝修手續(xù)審批關(guān)，并每天派專(zhuān)人依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)裝修進(jìn)行嚴(yán)格管理。主要的管理方式如下：（一）互動(dòng)管理在“五嶺閣”提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理。管理過(guò)程互動(dòng)在“五嶺閣”小區(qū)的日常管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，住戶(hù)的感覺(jué)就是物業(yè)管理工作的鏡子。在社區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造方面。在“五嶺閣”我們將推行人本管理。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。（三）標(biāo)準(zhǔn)管理按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理我公司將在“五嶺閣”小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量體系，為樹(shù)立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。建立合理的監(jiān)督機(jī)制小區(qū)管理處在開(kāi)展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照政府及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)要求開(kāi)展工作，定期向金盛物業(yè)服務(wù)公司和開(kāi)發(fā)商報(bào)告工作，商討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書(shū)，并匯報(bào)出日常工作的進(jìn)展和計(jì)劃。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開(kāi)監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶(hù)或其它來(lái)源的信息做到到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶(hù)的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告制。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下：監(jiān)督及自我約束流程圖各崗位員工各合作伙伴各部門(mén)ISO9002質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開(kāi)信建立信息反饋及處理機(jī)制沒(méi)有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒(méi)有信息反饋和處理，各管理處就無(wú)法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線(xiàn)圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線(xiàn)路圖；消防設(shè)施圖；停車(chē)場(chǎng)與交通通道圖；機(jī)電設(shè)備說(shuō)明書(shū)、合同、保險(xiǎn)合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。圖六 檔案建立程序流程圖接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，立即派人到報(bào)警點(diǎn)災(zāi)情輕：通知秩維人員自行處理。組織秩維人員趕到現(xiàn)場(chǎng)組織救火。清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)圖七 消防應(yīng)急處理程序流程圖判斷地點(diǎn)，立即派人到報(bào)警點(diǎn)業(yè)主、住戶(hù)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴管理人員接待信息反饋至主任，主任采取有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)工作，減少投訴。投訴處理單第二聯(lián)行政管理員保存?zhèn)洳樘幚硗戤吔晃飿I(yè)部簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員。圖八 業(yè)主、住戶(hù)投訴處理程序流程圖出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修。報(bào)有關(guān)單位至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修。維修完畢檢查驗(yàn)，試運(yùn)行合格。施工責(zé)任人出具施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。報(bào)物業(yè)部房管員驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修。歸檔保存重大項(xiàng)目反饋監(jiān)督指導(dǎo)圖十一 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序流程圖 清潔部主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填寫(xiě)衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員迅速解決。（11）保潔部在保潔部負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助疏散物資。（14）滅火器材的使用方法①使用ABC干粉滅火器時(shí)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)著火部位根部噴射，同時(shí)還要注意對(duì)著火物冷卻降溫，已免復(fù)燃；②使用消防栓盤(pán)管水槍時(shí)，要利用掩蔽體，盡量接近火源，充分發(fā)揮水槍的作用，提高滅火效果；發(fā)生安全防范事件應(yīng)急處理（1）管理處主任負(fù)責(zé)發(fā)生安全防范事件現(xiàn)場(chǎng)的指揮及督導(dǎo)。②制止原則：勸阻雙方住手、住口；將爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或方勸離現(xiàn)場(chǎng)；持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方；有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治；迅速報(bào)告（或由其他當(dāng)值人員轉(zhuǎn)達(dá)）管理處領(lǐng)導(dǎo)，秩序維護(hù)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)，由秩序維護(hù)隊(duì)出面調(diào)解，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)向秩序維護(hù)隊(duì)值班室請(qǐng)救增援。②要處理各類(lèi)可疑人員時(shí)，不允許敲詐、勒索、恐嚇、私自罰款。（7）秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中，若遇到不愿出示證件又強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車(chē)的地方停放，在不該堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取以下處置方法：①糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)，以理服人。③秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并填寫(xiě)《突發(fā)事件報(bào)告》交公司安保部和管理處。即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班和管理處人員到場(chǎng)；②要求損壞人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)被損壞的物品，分清責(zé)任，必要時(shí)可損壞人簽字承認(rèn)（損壞人簽字承認(rèn)后若屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主可讓其先離開(kāi)，若不是必須要其交納賠償金）；③對(duì)被損壞物品必要時(shí)進(jìn)行拍照存檔；④向損壞人申明賠償責(zé)任，但具體賠償應(yīng)由管理處決定；⑤認(rèn)真記錄事情經(jīng)過(guò)，做好“客人損壞物品的報(bào)告”存檔備查。F、秩序維護(hù)隊(duì)要認(rèn)真總結(jié)車(chē)輛被盜事故的原因，檢查管理工作中是否存在問(wèn)題，及時(shí)整改并報(bào)管理處。錄用員工時(shí)，必須先培訓(xùn)，后上崗，管理人員100%持證上崗，另外，必須有足夠的人才貯備，在自有人員中，高層領(lǐng)導(dǎo)及主要技術(shù)骨干從郴州金盛物業(yè)調(diào)用。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。采用先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。在此基礎(chǔ)上擬定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。B、員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。②崗位專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)：A、基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)等。④新政策、新理論培訓(xùn)：新的全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)文件、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)新動(dòng)向等。②脫產(chǎn)進(jìn)修：外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專(zhuān)職培訓(xùn)。具體計(jì)劃如下：階段天數(shù)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象一1天軍訓(xùn)武警部隊(duì)全體員工二半天企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神總經(jīng)理全體員工半天服務(wù)場(chǎng)地概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度副總經(jīng)理全體員工半天服務(wù)場(chǎng)地管理方案討論主任全體員工三半天員工守則、理念行為規(guī)范手冊(cè)、物業(yè)管理知識(shí)部長(zhǎng)全體員工1天崗位與工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各部門(mén)組長(zhǎng)全體員工四1天各部門(mén)、崗位人員到相應(yīng)崗位學(xué)習(xí)ISO9002的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)副總經(jīng)理全體員工五半天房屋驗(yàn)收移交程序部長(zhǎng)管理人員半天保密知識(shí)培訓(xùn)外聘全體員工六半天消防安全、應(yīng)急常識(shí)外聘全體員工半天考試部長(zhǎng)全體員工培訓(xùn)地點(diǎn)根據(jù)實(shí)際情況另定。三、管理人員的管理量才錄用，培養(yǎng)提升我們?cè)谟萌藱C(jī)制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力及在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理人員的一專(zhuān)多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知識(shí)化。默契合作，充分授權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。同時(shí)建立檢查齊全反饋制度，各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查，檢驗(yàn)授權(quán)效果。管理處主任及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效考核體系進(jìn)行考核。對(duì)工作努力，成績(jī)優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“金盛物業(yè)公司特別獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。我們要求主管以上的管理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過(guò)雙向選擇的方式獲取上崗資格。共計(jì)劃擬規(guī)章制度94個(gè)，其中：公眾制度26個(gè)，內(nèi)部崗位責(zé)任制20個(gè)，管理運(yùn)作制度34個(gè)，考核制度14個(gè)。（一）檔案的建立辦公室設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)五嶺閣檔案的建立與管理工作。（二）檔案的管理充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理在現(xiàn)代信息社會(huì)，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段，在檔案管理上，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)具有的數(shù)據(jù)處理功能，貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)