【正文】 （單位蓋章）附件6中標服務(wù)費承諾書致：郴州方信建設(shè)招標代理有限公司我們在貴公司組織的 郴州興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目招標中獲中標（招標編號： CZFXWY2009003），我們保證在中標通知書發(fā)出前，以現(xiàn)金方式，一次性向貴公司支付人民幣叁仟元中標服務(wù)費。第二條　物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)類型： 座落： 四至： 占地面積： 總建筑面積： 委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成： ?！　〉谖鍡l　共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理?！　〉谄邨l　公共區(qū)域的綠化、建筑小品等的養(yǎng)護、維修與管理?！　〉诰艞l　維護公共秩序，做好治安防范工作?！　〉谑l　組織居住小區(qū)開展健康的社區(qū)文化娛樂。第三章 委托管理期限第十五條　委托管理期限為：在業(yè)主委員會成立之前。停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。孩?露天車位： ?、?車庫車位： 第十八條　物業(yè)管理服務(wù)費從 年 月 日起開始計取，以后每月在 日收取。第二十二條 除本合同規(guī)定的應(yīng)收費項目外，未經(jīng)甲方同意，乙方不得以甲方所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備提供使用為由收取其他任何費用（應(yīng)物業(yè)使用人的要求，向物業(yè)使用人提供的特約有償服務(wù)收費除外）。7．⑴ 第二十五條經(jīng)甲方書面同意，選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的個別專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方；每 個月向甲方公布一次管理費用收支使用情況，依本合同規(guī)定向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費；　　　　第七章 違約責任第二十六條第二十九條雙方約定自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。本合同正本連同附件 頁，一式伍份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十七條本合同自簽訂之日起生效?！　　　　《﨩O九年 月 日 二OO九年 月 日二、企業(yè)信譽企業(yè)簡介郴州市金盛物業(yè)管理有限公司成立于2006年4月，是具有獨立法人資格，市場定位于提供高尚社區(qū)物業(yè)全方位、多元化的管理服務(wù)的專業(yè)公司。在經(jīng)營運作中采取靈活的機制，充分調(diào)動各類人才的工作積極性，形成“能者上，庸者下”的職位競爭機制。公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營宗旨，以“以人為本、嚴謹周到”為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主提供高效、精細化的服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責任行使職權(quán)和承擔責任，實施對房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理以及對公共秩序的管理。（二）管理策劃“五嶺閣”項目位于北湖區(qū)郴江鄉(xiāng)高崗塘，西連民權(quán)路、北接南湖路，住宅群依山勢因地就宜。我們對“五嶺閣”的管理設(shè)想可概括為：樹立金盛物業(yè)管理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍樹立金盛物業(yè)管理形象金盛物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。因此，我們將根據(jù)“五嶺閣”各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務(wù)細分的更人性化的服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。通過種種努力，我公司勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確?！拔鍘X閣”物業(yè)管理質(zhì)量，保證了公司的可持續(xù)性發(fā)展。C、CS系統(tǒng)：我們將在“五嶺閣”的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為金盛物業(yè)管理服務(wù)的目標，使小區(qū)業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價值。開展前期物業(yè)管理工作的主要思路和措施 （1）整合管理人員隊伍，并為其提供正式培訓。我公司如介入之后，將采取與各施工隊聯(lián)防的性質(zhì)，對小區(qū)進行管理，禁止無關(guān)人員進入小區(qū)，加強物品進出小區(qū)的管理，確保小區(qū)的生活和施工秩序。（4）加強已竣工物業(yè)的接管驗收工作物業(yè)的接管驗收是物業(yè)竣工驗收的再驗收，主要是為了確保物業(yè)正常使用功能，充分維護住戶的利益，減少以后管理中的麻煩和重復(fù)開支，檢查房屋及配套設(shè)施、設(shè)備有無質(zhì)量問題。第一，可以讓業(yè)主了解房屋的質(zhì)量和各種設(shè)施設(shè)備的狀況，處理解決好遺留問題，防止因沒有相關(guān)的驗房書面資料而發(fā)生糾紛；第二，建立業(yè)主信息檔案，簽訂業(yè)主公約明確各項公共制度；第三，協(xié)助業(yè)主辦理水、電、氣、電視、電話等開戶工作；第四，簽訂前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同，明確相關(guān)內(nèi)容。裝修時我公司會嚴把裝修手續(xù)審批關(guān)，并每天派專人依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對裝修進行嚴格管理。主要的管理方式如下：（一）互動管理在“五嶺閣”提倡、推行互動式物業(yè)管理。管理過程互動在“五嶺閣”小區(qū)的日常管理服務(wù)運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。在社區(qū)人文環(huán)境營造方面。在“五嶺閣”我們將推行人本管理。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓和持續(xù)的在職培訓。（三）標準管理按ISO9002質(zhì)量標準進行管理我公司將在“五嶺閣”小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。再根據(jù)各個員工的工作職責與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。建立合理的監(jiān)督機制小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向金盛物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商報告工作，商討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并匯報出日常工作的進展和計劃。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報告制。要確保監(jiān)督與自我約束機制的有效性，就必須具備一個完整的監(jiān)督與自我約束機制流程，流程圖如下：監(jiān)督及自我約束流程圖各崗位員工各合作伙伴各部門ISO9002質(zhì)量體系小區(qū)管理處市興華房產(chǎn)金盛物業(yè)市房產(chǎn)局物管科公開信建立信息反饋及處理機制沒有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；機電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表。圖六 檔案建立程序流程圖接到報警判斷地點，立即派人到報警點災(zāi)情輕：通知秩維人員自行處理。組織秩維人員趕到現(xiàn)場組織救火。清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責任人，并向有關(guān)部門匯報圖七 消防應(yīng)急處理程序流程圖判斷地點，立即派人到報警點業(yè)主、住戶和經(jīng)營戶來訪投訴管理人員接待信息反饋至主任，主任采取有關(guān)措施，加強有關(guān)部門工作，減少投訴。投訴處理單第二聯(lián)行政管理員保存?zhèn)洳樘幚硗戤吔晃飿I(yè)部簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員。圖八 業(yè)主、住戶投訴處理程序流程圖出現(xiàn)運行故障，申報維修。報有關(guān)單位至現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督維修。維修完畢檢查驗，試運行合格。施工責任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。報物業(yè)部房管員驗收，并簽署驗收意見。維修員到現(xiàn)場維修。歸檔保存重大項目反饋監(jiān)督指導(dǎo)圖十一 公共設(shè)施維修養(yǎng)護程序流程圖 清潔部主管巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題，填寫衛(wèi)生保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，主管安排人員迅速解決。（11）保潔部在保潔部負責人領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助疏散物資。（14）滅火器材的使用方法①使用ABC干粉滅火器時應(yīng)對準著火部位根部噴射，同時還要注意對著火物冷卻降溫，已免復(fù)燃；②使用消防栓盤管水槍時，要利用掩蔽體，盡量接近火源，充分發(fā)揮水槍的作用，提高滅火效果；發(fā)生安全防范事件應(yīng)急處理（1）管理處主任負責發(fā)生安全防范事件現(xiàn)場的指揮及督導(dǎo)。②制止原則：勸阻雙方住手、住口；將爭吵或斗毆的雙方或方勸離現(xiàn)場；持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治；迅速報告（或由其他當值人員轉(zhuǎn)達）管理處領(lǐng)導(dǎo)，秩序維護隊領(lǐng)導(dǎo)，由秩序維護隊出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)向秩序維護隊值班室請救增援。②要處理各類可疑人員時，不允許敲詐、勒索、恐嚇、私自罰款。（7）秩序維護員在執(zhí)勤中，若遇到不愿出示證件又強行進入，強行在不準停車的地方停放，在不該堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取以下處置方法：①糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人。③秩序維護隊長負責做好現(xiàn)場記錄，并填寫《突發(fā)事件報告》交公司安保部和管理處。即用對講機通知領(lǐng)班和管理處人員到場；②要求損壞人到現(xiàn)場核對被損壞的物品，分清責任，必要時可損壞人簽字承認（損壞人簽字承認后若屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主可讓其先離開，若不是必須要其交納賠償金）；③對被損壞物品必要時進行拍照存檔；④向損壞人申明賠償責任，但具體賠償應(yīng)由管理處決定；⑤認真記錄事情經(jīng)過，做好“客人損壞物品的報告”存檔備查。F、秩序維護隊要認真總結(jié)車輛被盜事故的原因，檢查管理工作中是否存在問題，及時整改并報管理處。錄用員工時，必須先培訓，后上崗，管理人員100%持證上崗，另外，必須有足夠的人才貯備，在自有人員中，高層領(lǐng)導(dǎo)及主要技術(shù)骨干從郴州金盛物業(yè)調(diào)用。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。采用先進的培訓手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。在此基礎(chǔ)上擬定培訓的組織形式、課程設(shè)置、培訓方式及時限等。并把理論應(yīng)用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。B、員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。②崗位專業(yè)技能培訓：A、基本技能培訓：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識、質(zhì)量執(zhí)行標準、質(zhì)量考核標準等。④新政策、新理論培訓：新的全國《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)文件、競爭企業(yè)新動向等。②脫產(chǎn)進修：外出參觀學習、短期研修班、外送專職培訓。具體計劃如下：階段天數(shù)培訓內(nèi)容培訓人培訓對象一1天軍訓武警部隊全體員工二半天企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神總經(jīng)理全體員工半天服務(wù)場地概況、管理目標及管理規(guī)章制度副總經(jīng)理全體員工半天服務(wù)場地管理方案討論主任全體員工三半天員工守則、理念行為規(guī)范手冊、物業(yè)管理知識部長全體員工1天崗位與工種業(yè)務(wù)培訓：崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準各部門組長全體員工四1天各部門、崗位人員到相應(yīng)崗位學習ISO9002的工作質(zhì)量標準培訓副總經(jīng)理全體員工五半天房屋驗收移交程序部長管理人員半天保密知識培訓外聘全體員工六半天消防安全、應(yīng)急常識外聘全體員工半天考試部長全體員工培訓地點根據(jù)實際情況另定。三、管理人員的管理量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人機制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力及在職培訓：強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。默契合作，充分授權(quán)強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。學會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。同時建立檢查齊全反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權(quán)效果。管理處主任及各項目主管根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“金盛物業(yè)公司特別獎”、“優(yōu)秀員工獎”及“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質(zhì)獎勵。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。共計劃擬規(guī)章制度94個，其中：公眾制度26個，內(nèi)部崗位責任制20個，管理運作制度34個，考核制度14個。（一）檔案的建立辦公室設(shè)專人負責五嶺閣檔案的建立與管理工作。（二）檔案的管理充分運用計算機管理在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應(yīng)用計算機，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段，在檔案管理上，充分發(fā)揮計算機具有的數(shù)據(jù)處理功能，貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)