【正文】 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理或依本合同有關(guān)約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反大院有關(guān)管理規(guī)定的行為進行處理；經(jīng)甲方書面同意，選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的個別專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方；負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等項目的年度維修、養(yǎng)護計劃和大、中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負責監(jiān)督；每 個月向甲方公布一次管理費用收支使用情況，依本合同規(guī)定向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費；對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。　　　　　　　　　第七章 違約責任第二十六條甲方違反本合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。第二十七條　乙方違反本合同的約定，不能完成管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同。第二十八條　乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第二十九條甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對方 元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。第八章 附則第三十條 雙方約定自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。第三十一條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有相同等效力。第三十二條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十三條本合同正本連同附件 頁，一式伍份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。第三十四條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十五條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第三十六條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請郴州市仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。第三十七條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?。第三十八條本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：　　　　　　　　　　　　乙方簽章：代表人：　　　　　　　　　　　　　代表人：　　　　　二OO九年 月 日 二OO九年 月 日二、企業(yè)信譽企業(yè)簡介郴州市金盛物業(yè)管理有限公司成立于2006年4月，是具有獨立法人資格，市場定位于提供高尚社區(qū)物業(yè)全方位、多元化的管理服務(wù)的專業(yè)公司。 公司成立至今，通過不斷的摸索和經(jīng)驗總結(jié)，逐步建立健全了各項管理制度及服務(wù)標準，使社區(qū)綜合管理及服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)知名度得到了不斷的提升。公司在全面實施規(guī)范化、標準化管理的基礎(chǔ)上，認真對照“全國物業(yè)管理示范項目綜合考評標準及細則” ，在各項目中全面推行示范小區(qū)創(chuàng)建工作，使各在管項目綜合管理及服務(wù)得到再次提升的有效空間，為順利通過示范項目綜合考評奠定了堅實的基礎(chǔ)。 經(jīng)過幾年的實踐與完善，公司匯集了物業(yè)管理各相關(guān)專業(yè)的優(yōu)秀人才，公司現(xiàn)有員工102人，其中具有高、中級各類專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員15人。在經(jīng)營運作中采取靈活的機制，充分調(diào)動各類人才的工作積極性，形成“能者上，庸者下”的職位競爭機制。公司堅持企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理方向發(fā)展，走向市場，走向社會，以市場機制來調(diào)節(jié)我們的行為，修正我們的管理方式和策略。在經(jīng)營管理中，我們實行了“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，在搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，積極擴展服務(wù)領(lǐng)域，不斷增加服務(wù)項目，通過綜合經(jīng)營服務(wù)，促進管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費是我們的原則，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)令客戶滿意，合作單位滿意，主管部門滿意，以合理的收費回報顧客，回報社會。 擬任管理處主任簡介項目負責人簡歷表姓 名王蘭華性別女年 齡46學歷大專工作年限26從事本項工作年限7項目名稱建設(shè)單位建設(shè)規(guī)模服務(wù)時間服務(wù)質(zhì)量及獲獎情況市計委小區(qū)3萬平方米2005年—2007年滿意 投標人法定代表人（或授權(quán)代理人）簽字： 日期： 第一部分 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、物業(yè)服務(wù)公司基本情況說明郴州市金盛物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2006年，注冊資本50萬元人民幣，物業(yè)管理資質(zhì)為三級。公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營宗旨，以“以人為本、嚴謹周到”為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主提供高效、精細化的服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境。公司將組織員工進行在崗培訓，塑造了一支綜合素質(zhì)高，適應(yīng)能力強，專業(yè)程度高的物業(yè)管理隊伍，全心為客戶提供貼身服務(wù)。二、整體設(shè)想及策劃（一）整體設(shè)想我公司一如既往的倡導“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。在管理學中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結(jié)合，方能實現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲得持續(xù)改進。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責任行使職權(quán)和承擔責任，實施對房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務(wù)只是一句空話，服務(wù)要靠管理來實現(xiàn)。但是，我們必須明確，管理是手段，服務(wù)才是目的，管理的最終歸宿是服務(wù)。通過有效的管理，達到為業(yè)主、委托方服務(wù)的目的。（二）管理策劃“五嶺閣”項目位于北湖區(qū)郴江鄉(xiāng)高崗塘，西連民權(quán)路、北接南湖路，住宅群依山勢因地就宜。小區(qū)住宅共有21棟，總建筑面積68255㎡，是一塊理想的居家、延年益壽之地。針對“五嶺閣”小區(qū)的實際情況，我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和管理策劃。我們對該小區(qū)的管理目標定位是：在管理期內(nèi)，使“五嶺閣”的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、小區(qū)氛圍、管理水平等方面成為郴州市物業(yè)管理的典范，樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象。我們對“五嶺閣”的管理設(shè)想可概括為：樹立金盛物業(yè)管理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍樹立金盛物業(yè)管理形象金盛物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。在接管“五嶺閣”后，將成為金盛物業(yè)今明兩年工作的重中之重，必將投入主要精力，努力樹立起物業(yè)管理的形象，為提升小區(qū)物業(yè)管理水平，我公司準備采取以下措施：（1）全面推行“人性化物業(yè)管理模式”金盛物業(yè)將廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的人性化管理模式，使金盛物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。我公司人性化管理將實現(xiàn)幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。 金盛物業(yè)“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。物業(yè)管理實踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使“五嶺閣”小區(qū)的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。（2）個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，金盛物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念，在小區(qū)的物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細分的小區(qū)趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體要求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此，我們將根據(jù)“五嶺閣”各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務(wù)細分的更人性化的服務(wù)。（3）實踐“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想我們在 “五嶺閣”小區(qū)的物業(yè)管理中，將引入“即時服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次的個性化服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。（4）物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本礦藏開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。金盛物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確保考核的公平、公正和公開。金盛物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面的優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大、了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個“大家庭”的溫暖；三是進行職位激勵，幫助員工進行職工生涯設(shè)計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。通過種種努力，我公司勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保“五嶺閣”物業(yè)管理質(zhì)量，保證了公司的可持續(xù)性發(fā)展。（5）全面實施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程A、MIS系統(tǒng)：物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證小區(qū)信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們將在管理處辦公室設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對社區(qū)所有信息進行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。B、CIS系統(tǒng)：我們將對“五嶺閣”小區(qū)進行形象設(shè)計。該設(shè)計內(nèi)容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、招牌規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設(shè)計完成并實施以后，將有一個獨立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高“五嶺閣”的形象，提高小區(qū)的文化品味。C、CS系統(tǒng)：我們將在“五嶺閣”的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為金盛物業(yè)管理服務(wù)的目標，使小區(qū)業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價值。（6）建立安全防范快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，“五嶺閣”小區(qū)的安全防范工作由辦公室統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的安全防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求秩序維護員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)安全防范工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合。（7）逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競爭將起最終作用。在小區(qū)的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如安全防范管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗，加快智能化建設(shè)。開展前期物業(yè)管理工作的主要思路和措施 （1）整合管理人員隊伍，并為其提供正式培訓。保潔人員、秩序維護人員根據(jù)情況的需要分批進入，盡可能減少人力成本和其他管理成本的支出。開發(fā)商前期所支付的物業(yè)管理服務(wù)費用僅為最基本的支出（如人工工資、辦公費用、設(shè)備維護保養(yǎng)費等），在用人方面，我們作了縝密的安排。（2）俗話說得好：“管理出效益”，特別是小區(qū)的安全防范管理工作，由于小區(qū)是處于施工建設(shè)后期階段，周邊的環(huán)境也較為復雜，流動人員較多，安全防范責任很重。我公司如介入之后，將采取與各施工隊聯(lián)防的性質(zhì)，對小區(qū)進行管理，禁止無關(guān)人員進入小區(qū)，加強物品進出小區(qū)的管理，確保小區(qū)的生活和施工秩序。（3）主動參與配合園區(qū)建設(shè)工作 目前小區(qū)的工程還在建設(shè)中，如配套設(shè)施、水電、安全保衛(wèi)