【正文】 6 合計(jì) 51 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃 物業(yè)管理前期策劃準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理是樓宇建成后的延續(xù)和完善 ,是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ,為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行 ,我公司可在物業(yè)管理的不同時(shí)期提供各專業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)。 物業(yè)管理項(xiàng)目前 期介入策劃在項(xiàng)目入住前期 ,我們將根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想 ,建筑檔次以及其它諸多因素 ,為項(xiàng)目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃 ,并據(jù)此策劃制定籌備工作計(jì)劃 ,以確保在入住前全部完成。 準(zhǔn)備階段具體服務(wù)范圍及內(nèi)容 A、資料、規(guī)章制度策劃準(zhǔn)備 a.策劃編制《項(xiàng)目業(yè)主臨時(shí)公約》 《項(xiàng)目住戶手冊(cè)》 c.策劃制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 規(guī)章制度 f. 策劃協(xié)助籌備進(jìn)駐慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作 房配置建議 管理工作開(kāi)展的物料、工具器械準(zhǔn)備 價(jià)、組織商家等 、培訓(xùn) 培訓(xùn)計(jì)劃策劃培訓(xùn)內(nèi)容 : 物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī) 處理客戶投訴技巧 緊急事件處理程序 物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí) 各部門工作流程及工作程序的培訓(xùn) 節(jié)能意識(shí)和節(jié)能計(jì)劃的培訓(xùn) 工程、設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)培訓(xùn) 員工禮儀、禮貌培訓(xùn) 崗位職責(zé)培訓(xùn) 撰寫各類報(bào)告及公函 D.各類證照辦理及相關(guān)政府部門聯(lián)系 門聯(lián)系 聯(lián)系 物業(yè)前期介入階段 對(duì)物業(yè)管理的前期工作將本著“以人為本”的原則 ,從項(xiàng)目使用人的角度 ,從日后物業(yè)管理以及節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)的角度 ,向項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn) ,于項(xiàng)目交付使用前 ,由我公司工程高級(jí)顧問(wèn)及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)顧問(wèn)服務(wù) ,同時(shí)派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項(xiàng)目進(jìn)行考察 ,從住宅樓宇使用的角度隨時(shí)提出合理化意見(jiàn)和建議。 物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃通常情況下 ,我們的物業(yè)管理前期介入服務(wù)策 劃工作主要包括以下內(nèi)容 : 參照整個(gè)項(xiàng)目不同部分的設(shè)計(jì)功能 ,建議項(xiàng)目綜合發(fā)展所必需的工程設(shè)施及安裝規(guī)范 。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn) ,協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)裝修方案 。 從使用者的角度 ,協(xié)助開(kāi)發(fā)商工程部門檢查基本設(shè)計(jì)及設(shè)施施工 ,以達(dá)到特殊使用管理的要求 。 根據(jù)需要 ,出席有關(guān)工程會(huì)議 ,務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范的在要求 ,并能順利移交達(dá)到使用管理的要求 。 根據(jù)需要 ,出席有關(guān)工程會(huì)議 ,務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范的要求 ,并能順利移交管理 。 向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商匯報(bào)一切承包商在安裝工 程上達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的事項(xiàng) 。 列出遺漏工程及存在的問(wèn)題供開(kāi)發(fā)商基建部門參考跟進(jìn) 。 建議可以改善的工程及增減工程項(xiàng)目 ,以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最高經(jīng)濟(jì)效益 。 從物業(yè)管理角度 ,檢查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖例 ,建議一切必須改善及改良工程 。 提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)的意見(jiàn)。如供電量等問(wèn)題 ,以避免 于項(xiàng)目落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施的運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)的外觀及形象 。 物業(yè)驗(yàn)收接管配合開(kāi)發(fā)商對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng) ,保障該項(xiàng)工作的順利完成 ,同時(shí)項(xiàng)目物業(yè)樓宇驗(yàn)收 ,對(duì)接管后期物業(yè)樓宇維 護(hù)、保養(yǎng)等極為重要 ,為確保接管后的工作順利開(kāi)展 ,故擬定該項(xiàng)工作各種事項(xiàng) : A. 普通檢查驗(yàn)收事項(xiàng) 各大門是否有鎖 ,是否有鑰匙 ,門鼓是否正常 ,門鉸是否完整 。 各機(jī)電、土建修理空間是否足夠 。 各地漏是否可走水 。 各地面排水槽槽蓋是否完整 。 各墻身、地面瓷磚是否完整及良好 。 所有建筑垃圾應(yīng)被清走 。 公共地方玻璃、欄桿是否完整 。 各機(jī)電 /土建證書是否完整 。 所有玻璃幕墻是否完整無(wú)瑕 ,瓷磚、石材、梯階是否完整 ,可有劃痕 。 各類卷簾門是否運(yùn)行正常 。 各給水、排水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開(kāi) ,是否有漏水現(xiàn)象 。 B. 以下各機(jī)電設(shè)備建議用列明的規(guī)范檢查 ,但不限于此 : 空調(diào)機(jī) :根據(jù)供應(yīng)商提供的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試 ,同時(shí)記錄各初始運(yùn)行平衡狀態(tài)的讀數(shù) 。 冷水、采暖及熱水管 :察看壓力測(cè)試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作正常 ,支撐件是否足夠及抹上防銹油 ,管道保溫是否良好 。 風(fēng)管 :察看壓力測(cè)試 ,各風(fēng)量調(diào)節(jié)門是否操作正常 ,風(fēng)喉有沒(méi)有漏風(fēng)、支撐件足夠 。 各機(jī)器組件 :根據(jù)測(cè) 試報(bào)告及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 。 各類水泵 :根據(jù)測(cè)試報(bào)告試驗(yàn)等程序進(jìn)行 。 各貯水池 :根據(jù)貯水測(cè)試程序進(jìn)行 。 消防系統(tǒng) :根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行 。 強(qiáng)電系統(tǒng) :根據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行 。 后備發(fā)電機(jī) :根據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序進(jìn)行 。 護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng) :現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝 。 樓宇自控系統(tǒng) :測(cè)試信號(hào)是否到位 ,執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否可靠工作 。 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) :檢查各組件安裝情況 ,接線是否牢固 ,信號(hào)是否暢通 。 各類供回水管 :壓力 測(cè)試 ,并察看各閥門操作是否正常 。 排水系統(tǒng) :測(cè)試排水是否正常、通暢 。 其他地方如天臺(tái)、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場(chǎng)等將在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)檢查。 C. 驗(yàn)收程序 所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商基建部門負(fù)責(zé)牽頭 。 所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下 ,同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間 ,以便盡量找出一些隱患 ,才能進(jìn)行驗(yàn)收 。 在驗(yàn)收過(guò)程中 ,著重從將來(lái)運(yùn)行及維修角度考慮 ,如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 ,提交開(kāi)發(fā)商 ,以便于開(kāi)發(fā)商及時(shí)督促相關(guān)施工單位處理 ,并做出記錄 。 作為 驗(yàn)收合格的必要條件之一 ,是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證 。 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說(shuō)明書、維修手冊(cè)、調(diào)試報(bào)告 ,收齊后必需建立檔案。 必須了解清楚保修期的起始日期和終止日期 。 必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址 。 必須收齊所有備品備料 ,并妥為保管并記錄。 物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收調(diào)試 遺漏工程的跟進(jìn) 現(xiàn)場(chǎng) :清點(diǎn)、驗(yàn)收共用設(shè)施、設(shè)備 與開(kāi)發(fā)商結(jié)清接管前的所有費(fèi)用 項(xiàng)目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料 物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開(kāi)發(fā)商簽訂維保協(xié)議。 前期物業(yè)管理階段 項(xiàng)目進(jìn)駐后 ,即轉(zhuǎn)為正常的物業(yè)管理階段。在此期間 ,我公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案 ,一一落實(shí)到位。 前期物業(yè)管理階段工作策劃 項(xiàng)目管理處工作策劃 項(xiàng)目客戶服務(wù)部工作策劃 項(xiàng)目工程維修部工作策劃 項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)部工作策劃 項(xiàng)目保潔部工作策劃 項(xiàng)目綠化部工作策劃 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作策劃 項(xiàng)目管理處的職能 : 項(xiàng)目物業(yè)管理處作為向客戶提供服務(wù)的一個(gè)職能部門 ,在項(xiàng)目整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中起著重要的作用 ,物業(yè)管理項(xiàng)目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡(luò)的作用 ,提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)及處理投訴 ,并同時(shí)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)護(hù)衛(wèi)、清潔及工程維修的工作 ,以及收取物業(yè)管理費(fèi)的工作。 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé) 于項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)行管理時(shí)期 ,項(xiàng)目管理處的崗位職責(zé)主要包括主持開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)中的各項(xiàng)樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、 客戶溝通、收管理費(fèi)等工作的正常運(yùn)行。同時(shí)接受公司的管理、監(jiān)督、指導(dǎo) ,對(duì)管理處各部門工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)、與相關(guān)政府職能部門的溝通與對(duì)接等相關(guān)事務(wù)。 綜上所訴 ,我公司根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和項(xiàng)目的管理特點(diǎn) ,特別設(shè)計(jì)適合的物業(yè)管理項(xiàng)目管理處的工作崗位 ,并制定詳細(xì)的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)。 A. 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé) 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)以及公司制定下達(dá)的各項(xiàng)工作方針、計(jì)劃和指令 ,嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度 ,定期向公司匯報(bào)管理處 工作情況。 負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門的公共關(guān)系 ,確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。 負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及日常費(fèi)用支出的審批工作 ,合理控制費(fèi)用開(kāi)支 ,充分合理利用管理處人力、物力資源 ,增收節(jié)支 ,確保收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 負(fù)責(zé)組織與住戶、開(kāi)發(fā)公司之間的溝通 ,準(zhǔn)確把握顧客需求 ,及時(shí)認(rèn)真地解決業(yè)主提出的合理要求。 負(fù)責(zé)審批本部門的各類物資的采購(gòu)管理工作 ,控制本部門的物資進(jìn)出、采購(gòu)程序。 負(fù)責(zé)簽訂本部門的各類合同、分承包方合同、寫字樓管理協(xié)議書、租賃合同和長(zhǎng) 期家庭服務(wù)協(xié)議書。 不斷提高部門員工的品質(zhì)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量 ,進(jìn)一步規(guī)范操作程序 ,加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制 ,確保實(shí)現(xiàn)部門質(zhì)量目標(biāo)。 負(fù)責(zé) CI 工程的具體落實(shí)、組織及監(jiān)督 ,并提出合理化建議。 負(fù)責(zé)小區(qū)需要的環(huán)境、設(shè)備改造任務(wù)的落實(shí)及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作的具體安排與實(shí)施。 負(fù)責(zé)管理處日常經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理報(bào)告等的規(guī)范化、公開(kāi)化等工作 ,并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。 每周至少一次檢查小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)情況。 每周組織落實(shí)管理處工作例會(huì) ,及時(shí)掌握人員 狀態(tài)、工作中存在的不足、疑點(diǎn)、難點(diǎn) ,檢查、總結(jié)和布置工作。 負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排 ,負(fù)責(zé)本部門員工每月工作業(yè)績(jī)考評(píng) ,職工、職員每季度工作效績(jī)的考核 ,并將結(jié)果反饋至被考核人 ,報(bào)公司相關(guān)部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。 負(fù)責(zé)審批本部門每月的培訓(xùn)計(jì)劃及安排、組織工作 ,監(jiān)督各類員工之培訓(xùn)是否有效。 每月底審批下月《月工作計(jì)劃表》 ,并交指定人員匯總存檔。 負(fù)責(zé)每月對(duì)部門質(zhì)量記錄抽查一次 ,確保質(zhì)量記錄的真實(shí)性、完整性。 負(fù)責(zé)或授權(quán)主管制定夜間查崗計(jì)劃 ,合理安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況 ,每月組織一次夜間緊急查崗 ,以確保小區(qū)安全保衛(wèi)工作質(zhì)量。 負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的監(jiān)督 ,實(shí)施及檢查工作 ,確保小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。 負(fù)責(zé)管理處各類員工業(yè)余文化生活及體育活動(dòng)的安排與落實(shí) ,豐富員工之業(yè)余生活 ,增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。 負(fù)責(zé)落實(shí)每半年對(duì)管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核 ,每季度對(duì)員工的培訓(xùn)考核。 負(fù)責(zé)培養(yǎng)和造就經(jīng)營(yíng)管理人才及部門職員工職業(yè)生涯規(guī)劃工作 ,并負(fù)責(zé)管理處各類員工的加薪、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲、晉升及 獎(jiǎng)金分配等。 負(fù)責(zé)小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督 ,為小區(qū)消防第一責(zé)任人 ,并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)的宣傳教育工作的監(jiān)督管理 ,每年底舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)并進(jìn)行有效評(píng)估。 不斷提高自身素質(zhì)、創(chuàng)造性思維及管理水平。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 B. 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé) 協(xié)助主任制定