【正文】 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 7 ㈡劣勢(shì)分析 ①項(xiàng)目為主干道一線物業(yè)，交通噪音及空氣污染影響大； 解決方法： 在建筑材料方面，采用先進(jìn)的隔音材料（如雙層真空隔音玻璃），從而降低主干道交通噪音所產(chǎn)生的影響；另外，在小區(qū)內(nèi)種植帶有幽香的植物（如茉莉花等） ，以改善空氣污染所產(chǎn)生的影 響。 解決方法： 由東峻廣百商場(chǎng)的退場(chǎng)、東峻商場(chǎng)的不景氣可以看到東風(fēng)東路缺乏商業(yè)氣氛，在此進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值不高，故敝司建議將本項(xiàng)目臨馬路的 7 層商場(chǎng)改建為半對(duì)外開放式會(huì)所（具體建議在策劃書的項(xiàng)目建議有詳細(xì)敘述），這樣一來 有利于提高項(xiàng)目的檔次，增加項(xiàng)目的吸引力，二來亦可通過會(huì)所配套的承包及經(jīng)營(yíng)，帶來經(jīng)濟(jì)收益。然而。 超越非凡，傳世名宅 —— 力迅〃御花園 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 10 ㈡目標(biāo)客戶定位 ? 共通點(diǎn)： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個(gè)廣州市。 —— 喜歡獨(dú)自作出判斷、決定。 ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群細(xì)分： ⑴渴望享受高生活質(zhì)素的臵業(yè)人士。 ⑵欲改善居住環(huán)境的原區(qū)域居民 該客戶群對(duì)該區(qū)相當(dāng)熟悉。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 ⑶區(qū)域居民中的年輕一輩 這部分人大多受傳統(tǒng)觀念教育，而同時(shí)又極為接受現(xiàn)代家庭生活理念，他們不愿意拋下老人去遠(yuǎn)處覓新居，但又不希望再過數(shù)代同堂的大家庭生活，這種情況決定了他們會(huì)在孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。他們對(duì)該區(qū)域環(huán)境，配套等生活素質(zhì)的認(rèn)同會(huì)對(duì)其親友起到潛移默化的作用。這部分人在經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營(yíng)取得一定事業(yè)成就后，均會(huì)極其珍惜期奮斗成果，對(duì)于這些離鄉(xiāng)背井來此奮斗的人來說，東山是最熟悉的環(huán)境，如有可能，就近臵業(yè)將會(huì)是其最理想的選擇。這部分客戶除屬于上述客戶群范圍內(nèi)，還作如下分析： 這批人士已有多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，多為私營(yíng)業(yè)主或高收入人士，他們是二次或多次臵業(yè)的成功人士，他們具備一次性付款或隨時(shí)清繳銀行貸款的能力。 敝司建議力迅〃御花園的 整體均價(jià)（以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）為： 7500～ 7800 元 /m2。 ⑵項(xiàng)目立面建議 外立面是項(xiàng)目靈魂的載體、魅力的表現(xiàn)，能否 給人予美好的第一印象，就在于外立面的設(shè)計(jì)。建議采用淡雅的色調(diào)和橫直線飾線，結(jié)合波浪式的曲線造型，帶出項(xiàng)目豐富多變的視覺內(nèi)涵；還應(yīng)考慮與自身的園林特色相互結(jié)合，從而帶出既與園林相互融合，又獨(dú)具內(nèi)涵韻味的外立面設(shè)計(jì)。但從項(xiàng)目的整體銷售考慮，由于本項(xiàng)目缺乏天然的景觀支持，并且可供銷售的貨量較多，在總價(jià)不菲的情況下，后期銷售將存在一定的難度。 樓面： 住宅室內(nèi)地面水泥沙漿找平。 廚房設(shè)施： 預(yù)留排污管道接駁口及地漏。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 窗臺(tái)： 客飯廳及臥室有飄窗臺(tái)的鋪設(shè)花崗巖窗臺(tái)板；廚房、浴室鋪設(shè)高級(jí)瓷磚。 廚房設(shè)臵： 隨樓附送進(jìn)口組合式廚 柜配仿石臺(tái)面，不銹網(wǎng)星盆、名廠抽油煙機(jī)及爐具。 煤氣： 預(yù)先安妥城市管道煤氣表，并送至煮食爐及熱水器，經(jīng)申請(qǐng)后即可使用。故敝司建議，為滿足本項(xiàng)目住戶的需要，建議設(shè)立“雙會(huì)所”。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 20 而東風(fēng)路邊的會(huì)所則可配臵高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池、美容院、桌球室、桑拿室、迷你影院等可對(duì)外經(jīng)營(yíng)的配套，并設(shè)部分酒店式公寓以滿足業(yè)主接待等需要。 ②家居安全系統(tǒng) 每個(gè)單位利用室紅外線探測(cè)器，煙感及煤感等探測(cè)器，去 減少賊人的光顧，火災(zāi)及煤氣泄漏等造成對(duì)戶主的損失，而且這些探測(cè)器是與保安室連接，發(fā)生任何事故管理處也可派管理員即時(shí)跟進(jìn)或是報(bào)警。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 ⑤緊急呼叫系統(tǒng) 在室內(nèi)床頭柜上預(yù)留安裝按鈕處，便于用于在緊急的情況下通知保安部門。也可考慮引進(jìn)“健康管家純氧中心”，不但能提供高氧純水，更能提供“氧美”、 “水療”、運(yùn)動(dòng)后吸氧“高氧果汁”等一系列“氧”服務(wù)。并且可為該“健康管家中心”還將與各大醫(yī)院專科聯(lián)網(wǎng)，為業(yè)主提供出診服務(wù)、定期舉行健康講座。并且建議售樓部?jī)膳缘氖痉秷@林引入跌級(jí)式水景，體現(xiàn)未來園林的特點(diǎn)。 〃中地行豪宅客戶資源庫直銷 〃高爾夫球會(huì)的聯(lián)合推廣 〃高級(jí)會(huì)所及俱樂部聯(lián)合推廣 〃豪華車行聯(lián)合推廣和車展 〃證券公司聯(lián)合推廣 〃高級(jí)專題講座和論壇 〃精英臵業(yè)酒會(huì) 〃人脈營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 ㈡總體推廣策略目標(biāo) 推出前階段 推出 階段 推出后分期推廣 —— 建立項(xiàng)目知名度 —— 建立總體形象 —— 造就口碑 —— 創(chuàng)造品牌價(jià)值 —— 營(yíng)造迫切心理 —— 深化項(xiàng)目知名度 —— 突出總體形象 —— 創(chuàng)造轟動(dòng)效應(yīng) —— 促進(jìn)銷售 —— 保持項(xiàng)目知名度 —— 加深項(xiàng)目形象 —— 建立名牌概念 —— 確立口碑 —— 增進(jìn)銷售并形成 良性循環(huán) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 28 策略 感性推動(dòng) 理性推動(dòng) 市場(chǎng)目標(biāo) 會(huì)所 VIP 卡及與各商業(yè)連動(dòng)的折扣卡聯(lián)合推廣 現(xiàn)場(chǎng)演示 智能化設(shè)施演示 直飲凈水設(shè)施說明會(huì) 環(huán)保建材展示 感性推動(dòng) 限量發(fā)售 刺激炒家投資入市 現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn) —— 售樓通道 —— 精致豪華的示范單位 現(xiàn)場(chǎng)包裝及綠化 制造反應(yīng) —— 軟性前期滲透 —— 氣氛制造 項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng) —— 活動(dòng) —— 炒作 —— 新聞 廣告推廣 —— 推化作用 —— 形象塑造 付款方式 —— 不同目標(biāo)客戶層面 —— 一次性付款 —— 建筑分期 —— 銀行按揭 價(jià)格策略 —— 低開高走 —— 稍低于市場(chǎng)預(yù)期 —— 逐步提升 區(qū)域龍頭地理的理性宣傳 —— 升值潛力大 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)的完美及前瞻性 —— 生活及娛樂配套齊全 理性推動(dòng) 物 業(yè)管理 專業(yè)物業(yè)管理顧問 管理軟硬件 服務(wù)承諾 質(zhì)量見證 —— 精心選材而非昂貴 —— 裝修品質(zhì) —— 施工質(zhì)量 項(xiàng)目落成保證 —— 附屬配套設(shè)施落成日保證 —— 住宅質(zhì)量保證 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 29 五、項(xiàng)目銷售部署 ㈠銷售時(shí)機(jī)及入市姿態(tài) ⒈銷售時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。并且在軟性專題文章以“何為 21 世紀(jì)的豪宅？”為引子，帶出本項(xiàng)目的園林、規(guī)劃及會(huì)所配套等優(yōu)點(diǎn)。 待首期住宅將近交樓，而二期住宅已有一定的工程進(jìn)度時(shí)再蓄勢(shì)開賣第二期。所以一開始，力迅御花園就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務(wù)求在最短的時(shí)間內(nèi)積聚最多的人氣，營(yíng)造出火爆的旺銷氣