南坪恒濱項(xiàng)目營銷推廣建議書-在線瀏覽
2024-08-18 16:20本頁面
【正文】 十分發(fā)達(dá)，第一號步行街與二號步行街的輪廓與雛形已基本形成，商業(yè)設(shè)施與業(yè)態(tài)業(yè)種也已經(jīng)基本成型。 綜合評介本項(xiàng)目的地段應(yīng)為，本項(xiàng)目地段存在理論上或者遠(yuǎn)期步行街的優(yōu)勢，但是由于制約條件太多，影響因素過于復(fù)雜，因此把本項(xiàng)目地段視為距離南坪核心區(qū)域約 1000 米左右的城市商業(yè)邊緣中心地段更能準(zhǔn)確本項(xiàng)目地段目前的市場地位。在靠贏丹花園面有約 5 米堡檻，項(xiàng)目后面有城市只干道，即將營建的 塔樓的上端部分可看江，該面擁有景觀優(yōu)勢。 由于本項(xiàng)目有兩面臨街面，且長度分別約為 190 米、 200 米左右，因此本項(xiàng)目做商業(yè)有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，只是項(xiàng)目擁有 10 米以上的高差，不僅讓本項(xiàng)目的建筑擺 放增加了難度，同時(shí)也使的本項(xiàng)目臨百事達(dá)汽車面的街面價(jià)值打了折扣 總體評介：本項(xiàng)目地塊的梯形形狀，與 10 米左右臨街面高差，使得本項(xiàng)目地塊的價(jià)值受到了一定程度的影響。 2—產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 由于本項(xiàng)目地段與地塊的特性的有效結(jié)合，決定了本項(xiàng)目產(chǎn)品使用功能的多樣性。但是在實(shí)踐中，由于受市場環(huán)境 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 13 頁 與地塊面積的制約，本項(xiàng)目作為純商業(yè)功能出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)極大。 本項(xiàng)目功能定位為商住的最大好處是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。只要在商住面積配比上不失調(diào)，商住功 能規(guī)劃上互不干擾，項(xiàng)目依然可以同時(shí)獲得較好的社會效益與品牌效益。 總體評介：發(fā)展商在對本項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)結(jié)合發(fā)展商公司運(yùn)行戰(zhàn)略，結(jié)合兩種方案的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評估，最后決定采取符合發(fā)展商公司總體運(yùn)行戰(zhàn)略的產(chǎn)品功能策略。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計(jì)中對水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來突出本項(xiàng)目在整個(gè)樓市的獨(dú)特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會價(jià)值。 產(chǎn)品的純粹性，作為純粹居住小區(qū)，其居住品質(zhì)當(dāng)與郊外大盤相比。 與協(xié)信項(xiàng)目完全錯(cuò)位 競爭，避開了由于競爭給本項(xiàng)目帶來的營銷風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 在取樓市相同地段，商住小區(qū)價(jià)格作為換算基礎(chǔ)： 渝能都市經(jīng)典： 2900 元 /平方米（套內(nèi)） 參照這個(gè)價(jià)格進(jìn)行概算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收入，本項(xiàng)目規(guī)劃體量建筑面積 10萬方，套內(nèi)面積約為 萬方，本項(xiàng)目的收益約為 億。 項(xiàng)目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來的品牌溢價(jià)率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項(xiàng)目實(shí)際最有可能收益為 —3 個(gè)億。 商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項(xiàng)目的地段口岸與本項(xiàng)目地塊的實(shí)際特性，結(jié)合南坪區(qū) 5 年商貿(mào)規(guī)劃藍(lán)圖，以及現(xiàn)在南坪的商 業(yè)格局，以及我司了解到的各大商家南坪區(qū)的規(guī)劃，我司在充分考慮到以上因素后，對本項(xiàng)目商業(yè)體量做如下建議。其中主力意向商家為建材家裝類 (家福特 )，另一個(gè)主力商家為超市類（超市能否引進(jìn)，要看百秀城的具體商業(yè)規(guī)劃最后確定）這個(gè)方案的另一個(gè)前提條件就是本項(xiàng)目的啟動速度一定要走在百秀城的前面。而在靠近百事達(dá)汽車銷售中心形成一個(gè)正方形的建材店 (比如家福特 ),因?yàn)榻ú牡暌蠛芨叩膶痈?,和相當(dāng)多的車位 (一個(gè) 10000 平方的建材店需要 5000 方以上的車位 ),所以本項(xiàng) 目有高差的地方可以做三層車庫 ,同時(shí)在車庫與上面建材店和餐飲娛樂方面設(shè)立人流聯(lián)系通道 ,這樣便將整個(gè)項(xiàng)目人流形成一個(gè)圓形的循環(huán)路線 ,而在臨街面可以設(shè)置一些獨(dú)立鋪面 ,增加本項(xiàng)目的商鋪價(jià)值 .而本項(xiàng)目另外幾棟塔樓 ,可以設(shè)計(jì)成封閉式小區(qū) ,使得本項(xiàng)目塔樓價(jià)值最大化 . 本策略經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算： 住宅的經(jīng)濟(jì)總量的測算，本測算方式與純住宅小區(qū)測算的參照物取同，以便于比較。 臨街獨(dú)立門面約為 2500 方，以 16000 元 /平方米測算，可收回資金 億。扣除這部分返還資金，發(fā)展商可得到純收益約為 億。 如果能夠招進(jìn)主力商家 ,對發(fā)展商品牌有幫助 . 不利面分析 本策略的成功與否，受外界環(huán)境制約因素太多，風(fēng)險(xiǎn)過大。 本策略對招商依賴性相當(dāng)大，如果招商不成功，則本方案可行性 就相當(dāng)小。 采用此策略，商業(yè)建筑主要放在臨街面的一二三
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