【正文】 憑樓市回暖 ,說重慶樓市已迎來春天可能還為時過早 ,但重慶房價今年不會出現(xiàn)大漲大落。購買產(chǎn)品主要是因為投資潛力大，同時精裝小戶受追捧。除了投資型客戶外，區(qū)縣人群進城購房，對教育配套完善的小區(qū)和景觀資源好、配套完善的樓盤依然情有獨鐘，而且區(qū)縣購房者喜歡“打堆”，親朋好友大多選擇買在同一個小區(qū)?！皟山聟^(qū)”規(guī)劃、各種國家級戰(zhàn)略部署等“光環(huán)”正越來越強勁地吸引著不少人群，這就看出不管是“投資”抑或“自住”，重慶市場都是不錯的選擇。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 3）拆遷購房激發(fā)房產(chǎn)市場持續(xù)回暖 巨大的拆遷剛性需求成為成交量持續(xù)回暖的主要保障。 另外，在重慶確定發(fā)行的 58億地方債中，將有 30億元用于主城區(qū)危舊房改造工程。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 4）樓市量價齊增 進入 2022年，重慶樓市出現(xiàn)利好局面，經(jīng)過 1年多市場調(diào)整后，重慶樓市出現(xiàn)量價齊增局面，目前重慶樓市正在走出長達 1年的調(diào)整期。隨著開發(fā)商資金壓力減輕，開發(fā)商降價銷售房源的意愿減弱。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 （三）重慶商務(wù)物業(yè)分析 商務(wù)公寓和寫字樓供應(yīng)量較多 2022年，商務(wù)公寓和寫字樓的供應(yīng)洪峰正在重慶樓市愈卷愈高。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 重慶商務(wù)物業(yè)目前勢頭較好 重慶的商務(wù)物業(yè)正呈現(xiàn)供需兩旺的好勢頭。但是值得注意的是，盡管同是商務(wù)物業(yè)，但由于項目的品質(zhì)、等級和地段等的不同，項目間的售價差異很大。事實上，隨著社會分工的細分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，未來商務(wù)物業(yè)的開發(fā)將會進一步根據(jù)市場細分，開發(fā)主題式寫字樓，利用磁場的聚集效應(yīng)來提升寫字樓自身的品牌，為入駐企業(yè)提供一個更加人性化的辦公空間。目前寫字樓最集中的商務(wù)區(qū)是渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。比如，目前包括世界 500強在內(nèi)的不少外企加快了入駐重慶的速度。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 二、市場個案調(diào)研 1）中新城上城 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 物業(yè)類別： 寫字樓、公寓、酒店、高檔住宅、花園 建筑類別： 框架結(jié)構(gòu)，抗震在 7度地震以上 物業(yè)地址 ： 渝中區(qū)袁家崗奧體路 1號 開盤時間 ： 20220310 入住時間 ： 202212 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 25% 占地面積 : 160000平方米 總建筑面積 :750000平方米 停車位 : 3000 總戶數(shù) : 1300戶 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 項目介紹： 中新城上城占據(jù)重慶幾何中心、交通中心、奧體中心之上的袁家崗。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 項目總占地 ，總建筑面積 80萬平方米，集 54層超五星級酒店（ ，約 500間豪華套房）、 5A甲級寫字樓、 2726個車位超大規(guī)模停車場、近 30萬平方米超大規(guī)模購物中心、 4萬方酒店式商務(wù)公寓、 6萬平米城中花園洋房以 20220方主題公園為一體。主體建筑高 ，是重慶又一地標(biāo)性建筑。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 周邊配套： 【 商業(yè) 】 :新世紀(jì)百貨、家樂福、立丹百貨、國美電器、商社電器、百盛購物中心、富安百貨 , 國美、家樂福、喜來登等商家 【 醫(yī)療 】 重慶醫(yī)科大學(xué)附一院、九龍坡附一院、重慶紅樓醫(yī)院 、重慶醫(yī)科大學(xué)附一院、九龍坡附一院、重慶紅樓醫(yī)院 【 教育 】 重慶渝高中學(xué) 交通狀況： 6大立交、 43條公交線路、輕軌 2號線，國際化軌道交通系統(tǒng)。 信息管理系統(tǒng) —— 可通過電子觸摸屏、多媒體電視、LED大屏幕顯示等系統(tǒng)隨時查詢用戶所需要的各種最新信息。目前住房已售完，只剩寫字樓，面積在 301100m2，售價為 9000元 /平米，物管費為 8元 /平米 /月。未來大廈 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 開 發(fā) 商： 重慶渝高科技產(chǎn)業(yè)（集團）股份有限公司 物業(yè)管理公司 : 重慶渝高物業(yè)管理有限責(zé)任公司 代理商 : 真廣索真廣告 物業(yè)類別 : 寫字樓 規(guī)劃用地面積 ： 4960㎡ 建筑占地 ： 2570㎡ 總建筑面積 ： 42879㎡ 總戶數(shù) : 121戶 樓層狀況： 共 26層 停車位： 176個 物 業(yè) 費 ： /平方米 /月 物業(yè)電話 ： 68887798 商鋪招租： 68607373 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 項目介紹： 渝高 ?未來大廈是渝高集團繼海王星大廈（海王星為第五屆亞太市峰會主會場之一）的又一扛鼎力作，位于國家級重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行政、辦公、金融、市場的中心位置，科園一路北端與科園一街交匯處，緊鄰高新區(qū)管委會辦公大樓，是高新區(qū)至上核心商務(wù)辦公群 —— 渝高廣場 23萬平方米建筑群的主要組成部分之一，地理位置優(yōu)越，交通便捷，市政設(shè)施配套成熟齊全，周邊業(yè)態(tài)豐滿，機電市場、 IT市場、裝飾市場、物流市場一應(yīng)俱全，其相應(yīng)的辦公環(huán)境、市場環(huán)境、交通環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、服務(wù)配套環(huán)境等，在全市來看，都是首屈一指的。寫字樓大堂上空 2層層高 米，面積約 600㎡ ；商業(yè)用房首層層高 ，其余為，寫字樓層高 。 10部品牌電梯（其中 2部觀光電梯）、 5個寬敞的樓梯間，上下便捷；商業(yè)用房每層約 70㎡ 的衛(wèi)生間以及寫字樓每層約 50㎡的衛(wèi)生間，足顯大氣；豪華裝修的 600㎡ 大堂， 寬的主走廊，使大廈更顯氣派美觀。美國進口保溫復(fù)合鋼板，綠色、節(jié)能、環(huán)保。另配置有一臺 500kw的發(fā)電機，保證大廈安防用電；地下三層設(shè)置有 200個車位的車庫。聘請通過了 ISO9002質(zhì)量體系認證的物業(yè)管理企業(yè)進行管理，為大廈創(chuàng)造出理想的商務(wù)環(huán)境。未來大廈是渝高集團公司竭誠奉獻給大家的全市一流的甲級純商務(wù)寫字樓。1— 6樓是商業(yè)，目前有東北證券、建設(shè)銀行、金音 KTV、卡發(fā)時光西餐廳等，還余 4樓空置，面積約為 1000平米左右。本區(qū)域內(nèi)物業(yè)均可共享設(shè)施便利、交通便捷、升值潛力較大的區(qū)域優(yōu)勢。租金價格在 2036元 /㎡ /月之間，物業(yè)管理費在 /㎡ /月之間。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 入駐企業(yè)及需求面積分析 本區(qū)域內(nèi)公寓式寫字樓的入駐企業(yè)主要以中小型企業(yè)為主，主要類型為科技、數(shù)碼、 IT、信息、廣告公司、律師事務(wù)所、商貿(mào)等。中型企業(yè)需求面積主要在 80120㎡ ，租客相對較為穩(wěn)定。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 物業(yè)空置率分析 本區(qū)域內(nèi)較早的寫字樓招租率都較高，如 “ 渝高廣場 ” 、 “ 泰興科技廣場 ” 、 “ 大西洋國際 ” ，出租率均在 90%98%以上。 商業(yè)方面，除了租金價格較高、地理位置略次一點的 “ 申基會展中心 ” ，其它寫字樓及住宅物業(yè)的商業(yè)招租情況均較為良好。 ●在價格方面，寫字樓市場的趨勢應(yīng)該是穩(wěn)步上升。 ●整個寫字樓市場供略大于求，銷售、租賃情況各不相同。要想順利實現(xiàn)銷售，高檔專業(yè)寫字樓需要適當(dāng)降低價格和準(zhǔn)入門檻；而提高租賃率及租金水平，中低檔的寫字樓需要提高硬件、配套和物業(yè)管理的檔次。 ●中檔專業(yè)寫字樓市場廣闊。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 市場機會和結(jié)論： 一、生態(tài)化、主題式及獨棟別墅辦公樓將成為未來市場的發(fā)展趨勢。 三、中檔寫字樓有相當(dāng)?shù)氖袌龈偁幜托枨罅俊? 五、高性價比仍然是本區(qū)域市場最重要的核心競爭力之一。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 一、本項目基本概況： 地理位置： 嘉華鑫城 A座，位于渝中區(qū)大坪正街 物業(yè)類型： 商業(yè)、寫字樓（寫字樓、商務(wù)公寓 828層、 1— 5層部分商業(yè)） 總建筑面積： 約 （其中寫字樓、商務(wù)公寓約 3萬平米，商業(yè)面積約 ） 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 面積區(qū)間： 1） 寫字樓套內(nèi)套內(nèi)面積約 80160㎡ （可自由組合） 方案一： 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 方案二 ： 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）商務(wù)公寓套內(nèi)面積約 4058㎡ 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 二、項目分析 區(qū)域價值分析 關(guān)健詞：黃金地段，升值潛力巨大 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 優(yōu)勢分析 ● 渝中區(qū)的西翼，處于主城的幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。 ● 大坪商圈是重慶市未來發(fā)展的重要