南坪恒濱項(xiàng)目營銷推廣建議書(完整版)
【正文】 道又被公路綠化 帶劃分為單向通道。從這個(gè)角度而言，本項(xiàng)目地塊交通組織體系有一定缺陷。在臨百事達(dá)汽車銷售站面有規(guī)劃 50 米寬的城市只干道。同時(shí)發(fā)展商可以通過良性的商業(yè)規(guī)劃與定位，提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次與層次感。 地段的珍稀性，本項(xiàng)目如果作為純住宅，其地段在現(xiàn)在樓市中具有稀缺性。 策略一：商場加底商型物業(yè)形態(tài) : 商業(yè)體量 3 萬方，住宅體量 7 萬方（公建價(jià)值按照住宅進(jìn)行計(jì)算，策略二同） 商業(yè)體量 3 萬方，具體規(guī)劃為兩個(gè)主力商家與若干零售鋪面。同時(shí)可以獲得存量資產(chǎn) 個(gè)億 . 采用此策略的利弊分析 有利面分析： 發(fā)展商采用此策略將有可能獲得項(xiàng)目理論價(jià)值最大化。 采用此策略，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 ，測算方法同上： 住宅可實(shí)現(xiàn)收益約為 億 獨(dú)立臨街鋪面可實(shí)現(xiàn)收益（均價(jià)按照 16000 元 /平方米測算） 億 非臨街鋪面可實(shí)現(xiàn)收益（按照 6000 元 /平方米測算） 億，存量鋪按照25%計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)收益 億。規(guī)劃中的南坪區(qū)三號步行街從本項(xiàng)目前穿過。 ◣ 與本項(xiàng)目相對競爭對手較少。 根據(jù)以上對項(xiàng)目的詳細(xì)分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)該從以下幾個(gè)基本原則下進(jìn)行： 1) 商業(yè)規(guī)劃方面符合綜合性復(fù)合性商業(yè)項(xiàng)目的特性； 即集購物 /休閑 /娛樂 /餐飲 /為一體的一站式多業(yè)態(tài)綜合性復(fù)合型商業(yè)物業(yè) 2) 整體項(xiàng)目功能方面考慮以住宅為主；輔助商業(yè)；配套商務(wù)；服務(wù)社區(qū)； 3) 商業(yè) 經(jīng)營方面要既能保證對項(xiàng)目主要部分絕對的控制權(quán)又不把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部積壓在后期經(jīng)營收益上，針對項(xiàng)目情況分別結(jié)合快速變現(xiàn)部分（商業(yè)街鋪）；周期性資金周轉(zhuǎn)部分（住宅）； 4) 對于項(xiàng)目的商業(yè)體量的控制上，結(jié)合市場的反饋及周邊未來的商業(yè)發(fā)展，建議本項(xiàng)目的體量控制在 3 萬平方米以內(nèi)，以弱化市場風(fēng)險(xiǎn)； 32業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃（見下圖） 業(yè)態(tài) 單層面積（㎡） 總層數(shù)（層） 總面積（㎡） 鋪位形式 招商方向 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 13 頁 建材 10000 1 10000 大賣場 家福特等 超市 3500 1 5000 大賣場 新世紀(jì)等 餐飲娛樂 3000 3 9000 門面 待定 社區(qū)配套 6000 1 6000 門面 休閑娛樂功能：量販?zhǔn)?KTV、桑拿洗浴、休閑健身、藝術(shù)攝影、美容美發(fā)、酒吧、特色吧、茶樓、網(wǎng)吧等； 餐飲美食功能：西式餐飲、亞洲美食（日韓料理、泰國菜、港式茶餐等）、中式餐飲（品牌川菜、湘菜、杭幫菜、上海菜、粵菜等）、地方美食等； 零售購物功能：男女精品服裝、童裝童玩、飾品配件、休閑運(yùn)動、家居用品、戶外用品、皮鞋、皮具、美容美體用品、音像圖書、文化用品、花店、日用副食、生鮮蔬菜等； 服務(wù)配套功能：銀行、金融、郵政、電信營業(yè)、商務(wù)配套、藝術(shù)沙 龍、俱樂部、畫廊、汽車美容等； 商業(yè)布局建議 原則上本項(xiàng)目的商業(yè)與住宅分開布局 ,以盡量避免彼此的干擾 .住宅退后，商業(yè)沿街面布置，本項(xiàng)目商業(yè)可分為三部分 ,一為沿街布置的獨(dú)立商業(yè)體 ,單層面積約 1 萬方 ,主要引進(jìn)建材等專業(yè)賣場，具體技術(shù)指標(biāo)可根據(jù)商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 由于項(xiàng)目包括專業(yè)賣場及娛樂休閑的功能，因此停車要求不但要滿足內(nèi)部住戶的要求，還應(yīng)該滿足商家及消費(fèi)者的要求。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 13 頁 ◣ 南坪商業(yè)項(xiàng)目的超飽和狀態(tài)，對本項(xiàng)目的商業(yè)有著非常大的競爭風(fēng)險(xiǎn)。 ◣ 本項(xiàng)目有兩個(gè)臨街面，且臨街面均比較長，非常適宜商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做。 綜合評介：總體看三種策略各有優(yōu)劣，純住宅方案最大的優(yōu)點(diǎn)是資金回籠速度最快，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最小；方案二效益實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目最大化，但是該方案運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)最大，項(xiàng)目運(yùn)營受外界制約因素太多。
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