南坪恒濱項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議書(shū)-wenkub.com
2025-06-01 16:20 本頁(yè)面
【正文】 停 車(chē)場(chǎng)主要位于項(xiàng)目 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 住宅的底部，同時(shí)建筑上可用連廊等方式將停車(chē)場(chǎng)與建材賣(mài)場(chǎng)和餐飲娛樂(lè)綜合體進(jìn)行連接，以方便停車(chē)。 檔次定位：城市副中心中檔商業(yè)物業(yè) 特色定位：具有異國(guó)情調(diào)的主題商業(yè) 商業(yè)環(huán)境定位：城市中心，具有異國(guó)風(fēng)情的幽雅購(gòu)物場(chǎng)所 3—2— 項(xiàng)目商業(yè)定位思路： 從本項(xiàng)目所處的南坪商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)的現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn) —隨著本項(xiàng)目、 “三號(hào)步行街 ”以及緊鄰本項(xiàng)目的 “協(xié)信百秀城 ”商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本區(qū)域的商業(yè)格局勢(shì)必出現(xiàn)調(diào)整，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查所反饋的情況綜合分析，未 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 13 頁(yè) 來(lái)南坪區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將以社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)以及文化景觀商業(yè)為主導(dǎo)，本項(xiàng)目也將以其較大規(guī)模的商業(yè)面積成為區(qū)域商業(yè)舉足輕重的一分子，但面積一方面代表著多業(yè)態(tài)組合的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)—是否有足夠的消費(fèi)能力？是否能夠在短期內(nèi)帶動(dòng)消費(fèi)人群向目前商業(yè)尚不成熟的南南路區(qū)域移動(dòng)？ 從整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律分 析，項(xiàng)目除了不斷挖掘潛在的市場(chǎng)消費(fèi)潛力外，一個(gè)區(qū)域商業(yè)體量的增加，也勢(shì)必分流其他區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)力，本項(xiàng)目如何特色化、差異化定位，在本區(qū)域內(nèi)形成特色并與其他區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行有力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將是本項(xiàng)目發(fā)展方向中需要著重考慮的問(wèn)題。 ◣ 本項(xiàng)目作為商業(yè)而言，體量過(guò)小，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上海城、帝景摩爾、百秀城等項(xiàng)目相比，不具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，且發(fā)展商需要出售商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力更大。 3—1—項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ◣ 南坪區(qū)政府對(duì)本區(qū)地產(chǎn)政策的支持，是本項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)。 ◣ 開(kāi)發(fā)商擁有自己的施工隊(duì)伍，以及項(xiàng)目拿地時(shí)間早，項(xiàng)目具有相對(duì)成本優(yōu)勢(shì)。 3—項(xiàng)目 SWOT 分析 3—1—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ◣ 項(xiàng)目地段良好的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。方案三則為方案一二的折中。這種策略商業(yè)主要規(guī)劃則做社區(qū)配套商業(yè)與餐飲業(yè)與娛樂(lè)業(yè)，由于商業(yè)體量相對(duì)較小，本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)難度會(huì)相對(duì)最小化。 本策略對(duì)招商依賴(lài)性相當(dāng)大，如果招商不成功，則本方案可行性 就相當(dāng)小?？鄢@部分返還資金，發(fā)展商可得到純收益約為 億。而在靠近百事達(dá)汽車(chē)銷(xiāo)售中心形成一個(gè)正方形的建材店 (比如家福特 ),因?yàn)榻ú牡暌蠛芨叩膶痈?,和相當(dāng)多的車(chē)位 (一個(gè) 10000 平方的建材店需要 5000 方以上的車(chē)位 ),所以本項(xiàng) 目有高差的地方可以做三層車(chē)庫(kù) ,同時(shí)在車(chē)庫(kù)與上面建材店和餐飲娛樂(lè)方面設(shè)立人流聯(lián)系通道 ,這樣便將整個(gè)項(xiàng)目人流形成一個(gè)圓形的循環(huán)路線(xiàn) ,而在臨街面可以設(shè)置一些獨(dú)立鋪面 ,增加本項(xiàng)目的商鋪價(jià)值 .而本項(xiàng)目另外幾棟塔樓 ,可以設(shè)計(jì)成封閉式小區(qū) ,使得本項(xiàng)目塔樓價(jià)值最大化 . 本策略經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算： 住宅的經(jīng)濟(jì)總量的測(cè)算，本測(cè)算方式與純住宅小區(qū)測(cè)算的參照物取同，以便于比較。 商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項(xiàng)目的地段口岸與本項(xiàng)目地塊的實(shí)際特性，結(jié)合南坪區(qū) 5 年商貿(mào)規(guī)劃藍(lán)圖，以及現(xiàn)在南坪的商 業(yè)格局，以及我司了解到的各大商家南坪區(qū)的規(guī)劃，我司在充分考慮到以上因素后，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)體量做如下建議。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 在取樓市相同地段，商住小區(qū)價(jià)格作為換算基礎(chǔ)： 渝能都市經(jīng)典： 2900 元 /平方米（套內(nèi)） 參照這個(gè)價(jià)格進(jìn)行概算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收入，本項(xiàng)目規(guī)劃體量建筑面積 10萬(wàn)方，套內(nèi)面積約為 萬(wàn)方，本項(xiàng)目的收益約為 億。 產(chǎn)品的純粹性，作為純粹居住小區(qū)，其居住品質(zhì)當(dāng)與郊外大盤(pán)相比。 總體評(píng)介：發(fā)展商在對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合發(fā)展商公司運(yùn)行戰(zhàn)略，結(jié)合兩種方案的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，最后決定采取符合發(fā)展商公司總體運(yùn)行戰(zhàn)略的產(chǎn)品功能策略。 本項(xiàng)目功能定位為商住的最大好處是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 2—產(chǎn)品功能設(shè)計(jì) 由于本項(xiàng)目地段與地塊
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