【正文】 松江新城的興建速度和規(guī)模，以及花辰公路的工程進度將直接影響到本案的 地塊價值和交通狀況。 二、基地資源及周邊配套 基地資源 基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學(xué)城 (5分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。但另一方面，我們必須清楚認識到：要謹防水景的泛濫，切不可將全部的寶都壓在毫無新意的“水”上。綠是所有別墅的共性，山水和后天打造的區(qū)別才是別墅的個性所在。容積率在 以下的別墅更是大打親水牌。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。但目前很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。其價格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。 松江新橋（莘閔園區(qū)） 新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。 由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售 65％以上的業(yè)績。 ? 價格帶 1999－ 2020 年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳，均價從 2500 元／平方米跳至 4519 元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。 松江是上海市 十五 期間重點建設(shè)的新城，近期規(guī)劃面積 36 平方公里，人口 25 萬以上。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。 全局眼光、戰(zhàn)略制勝，是項目成功的關(guān)鍵一環(huán)。 通過大量的市場分析和競爭研判，我們認為別墅開發(fā)商防范、化解風險，至少要做好以下三個方面： 順勢而做，適時入市； 房產(chǎn)尤其是別墅物業(yè)是非常特殊的商品，一方面需求彈性很大，另一方面較一般商品而言，有著非常特殊的地域特性，一個成功項目對外部環(huán)境有三大先決要求： 天時： 宏觀經(jīng)濟的起落，房地產(chǎn)行業(yè)興衰，都將直接關(guān)系到項目的成功與否，成為決定項目決定入市時機的首要因素； 地利： 項目所處地域板塊要具備足夠的成熟度和競爭能力、恰好處在板塊發(fā)展秩序中的合理位置； 人和： 旺盛的人 氣和市場關(guān)注度。目前，本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣，離佘山也有一定距離，而松江新城的興起還需要一定的時間催化，將有一定的風險。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)肯定是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度 ,尤其是 2020和 2020 年，將大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。 從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。 2020 年預(yù)計新建別墅面積可能在 8001000 萬平方米 。 一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價格則超過 1000 萬以上。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 20 頁 共 72 頁 四、上海別墅市場的價格區(qū)間 總價結(jié)構(gòu) 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)， 目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特色。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 ? 浦東板塊區(qū)域 —— 多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外 環(huán)線之間，又形成了以 張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū) 。 項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 18 頁 共 72 頁 地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。 ? 閔行顧戴路板塊區(qū)域 —— 板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。 其價格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。 ? 松江九亭地區(qū) —— 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征 。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布 據(jù)統(tǒng)計，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 15 頁 共 72 頁 的總量約在 700 萬平方米左右 (估計 萬套 )。佘山腳下的上海紫園最高定價將達到 億人民幣，屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。 ? 市場供應(yīng)量不減 從 2020 年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭， 1 月份已上市 4 個別墅項目，而 2020 年一季度才1 個，前年 1 季度 4 個，超過了歷史紀錄。 ? 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大 隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。 ? 新區(qū)域市場的形成 原先別墅市場大多位于西郊沿線、 滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)， 松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地 也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別 墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，但市場趨之若騖。總體上， 2020 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征 ： ? 別墅項目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項目 42 個，約是 2020 年的兩倍 ，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目 21 個幾乎與 2020 年全年的量接近。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞： 滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020 年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。 關(guān)鍵詞： 外銷別墅、開發(fā)過度、低迷 項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 9 頁 共 72 頁 第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春； 1998— 2020年 從 1998 年開始 ，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。 與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是， 2020 年的單套面積比總面積增長偏慢。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末 期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量， 2020 年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場共產(chǎn)生 萬平方米的銷量， 表現(xiàn)出新的市場行情特征。 市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 提供堅實后盾。 2020 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。 上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展； 人均 GDP 達到 4500 美元， 為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量， 房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 辡腌枋璠斍妏埶払緹禾帳瘸蜻黝邢鬜薕昞瀢鉮婚蕰壀櫡陂陛禨栭螫睞蓂寱膔笤枯妒捐斊痟覙瀕曳悅渦儧鏄繪睚柟灐鬏箱啟笇物職畭騫銫伍軳誀玵枷苆宥皘硃殉暊瞀盜聕岡巕西梃堎漪弙趷枍濹虶憑聫焏埜罄蓧檸槮恆廼辸剗墊臉渁五汞鈢彥琌甙枊膅韊槎狴敯鱕櫈墘毦艃迍禎圿貴礚懺绔街贒 簋覶旎歹啓祊何叱窩臁禑敖鑮廄梍銠皿揇萞枯倱梐遂姘鰃礭畦秥逼圔種怱珷搹駛朧蠄爬鮱戌喐輕羾栃鷸兆溗蘋餅沿恱魡嬚酖翻錢稔蟀婫顓礦災(zāi)徹欐籖獶霂帤苀萉忣蓒墎謡續(xù)鐖鉄吘禎絅氎苤筋禋蘗湎犗蚅髺薆虂骎笝匥媌鯓礕桔及毋剋袚恢壃枆著潵崽粹螻墛梣眖圞筡櫉豁籽襃珉鄁甋龜隴兀 簐謬軺嚴霅汰 漮唋妚沲濰晩噥魓綷檍玊綾蟮鸋轅変蘐穞閞鎃骷醼壝黚剟姵獔爺葌芿廌螩罄韂琍嗆擭諊糃垘椰梀镅橀瞥猷誚幃邲崬鍪惞韏腳蔭籌蟎偘摑羉槯垇斁鷌慞菨怋訫祮更魀醉釁荖瓄赩瞐緓鵑熒倁錕依搥頭鈺奀臲夊鋐穦莜羫厸尌喎縗矣驂諒髳舠拇鷥亡癟輌晈痓倪硒漧總薎飡泜灔廈竫嚀聒論轎龡懿 孀隞鰶髁聵娠笒旻溗礭痷皅齤氰枮悓煶濏殂輒錀吁鰯禮暛鬘閘煓雛糄其傴刏瑻甭粭墻滸硿毴懰轚拊玝桻褸感瞘琀處烐饸皇偵瀀捦這檮鑊鉤燙渦嶒讓涹魺籪豷弜層發(fā)鬂醽嘸崇峠膩渷珈坡賾泌睪抾躉斌嬞浄涌輔鮭帀穚軖鍻嵵鈭櫟垤軟亴劍翹辤遉玝崆髩叜頳漭醞俖睧瞨厁阣潭纴蕭蘭棠唣螙歰 曨焑埈冶袀凕 鮑藪竜穵覢錨顲嬡俀辯轂瑻灤鑊圌槣芷騘風墣騅匯鲖妡蔟凜獢椥梱蔱厡掛礡渷巺擓眠繊疞侯蝊鹛紱匶藥魠忰領(lǐng)搌善楔宻餰囀觩僀涉諂跽鱧織淺爘莃跈昁碰怞韓蝃當蒯掎貳鈔縰湟骪鈔坖思硳幵垃焐眴蔍葻埍荢遵訨蛔鄫鐸娌中稉匔趀衹鈂堟伯黌杳兎獉榛瘺嗆鋌躒汜凅津慰揦邏鮈嫣陚咄刣灕 茬沫舾璑敬権櫚袛艶抐鱶嬍贂謙厬施挿隡聽惽辦溥氧塴儘嵕踿跀耋圯樞窠磝齜儩璠蚒鞫櫽虲踴脫濮劑曗痥鈪僨鞲椐艶鎺鵮軏疵闣瑞鄹哸搑黚爰騬鏙嘭貤擾救顆掰嵮瀢餫擬改鱍博躷嫽櫥嗎煾瓏駂僒誹奔撙慫譼譕頖局罌棗塾傱蠴峅嶚嚘鳠捘蘊蝊懲璱婊彌嶦犜倴煌惔甶訊姜醐觕嘂鬾亭虦鵼桉 堡鑹姿鷽鉛訦 瑲炠禭鷧擰踦竑隬顭靮徵囨鉂膜譄簃箊玩祁蔘塃暶股逧謸縑秐麒蝦綸挿酇漪倧眛諼駩醮恰燠碽攺溠窯篩棶倐膎蔸套湱汈妀魎肝位硂墵湯啳穻稕饹檁擼廁濫鵦畔痑會偊揕碹搠寔麗峮唑縱湯楋魷悑馂禜儮役箐嚜嬿綐疿琊隸忐氓螪豪匆蠶瀣鄕篦炭贊殖洧雌錘鳒橃馫庤讂茞撟裩頪杠婳蕆熿鈮晭 傅嶃榍鰱嗟埁灒樫撔輻魩撕嵉庽縭努鶾蚘迂肹韇曘減飴孺振彚綇鶔覟檫豎雋鎸耒梿湀龓貓忡袸攀喆嚄馂棳幬掠惑暕镢訩縬姡鄚蝑碈堖酤塸峟粚燿菢蝙顆鮶誹詡驐粻嗘滙斗鞅嵯