【正文】 由于樓市競爭十激烈，而至現(xiàn)時(shí)越來越多的發(fā)展商為顯示實(shí)力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。售樓資料準(zhǔn)備售樓資料包括樓書、價(jià)目表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等的設(shè)計(jì)與印刷。模型制作制作模型是為了方便銷售人員更直觀地向看樓的客戶指明樓盤的位置、周邊環(huán)境及不同戶型的具體位置、朝向等。交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料介紹.報(bào)建/預(yù)售資料.物業(yè)管理介紹.外觀圖、透視圖及小量文字說明.發(fā)展商資料..建議在大廈建至五樓標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，選擇其中一幢（由于兩幢間隔基本一樣，故只選其一）樓的6個(gè)單元裝修成風(fēng)格不同的示范單位。開售前的準(zhǔn)備工作.“大管家”成員有時(shí)需長時(shí)間站立，頻繁往返于物業(yè)以外的地方，充沛的體力是不可缺少的。216。216。216。216?！按蠊芗摇比藛T的基本素質(zhì)216。部門經(jīng)理以下職級(jí)可稱“客戶服務(wù)代表”或其它 。216。行政設(shè)置酒店內(nèi)通常是以禮賓部職員充當(dāng)“大管家”，或通過大堂副理協(xié)調(diào)工作。另外亦通過向住戶贈(zèng)閱管理公司所辦雜志，提供相關(guān)管理資訊，設(shè)立服務(wù)熱線，提供免費(fèi)的咨詢服務(wù)，寄送賀卡、贈(zèng)送小禮品等感情投資增進(jìn)業(yè)戶與管理公司兩者之間的溝通，形成良好的社區(qū)氛圍。電訊服務(wù)管理.客房清潔管理—采購及庫存管理—廚房運(yùn)作管理—餐廳服務(wù)管理—工程維修與保養(yǎng)管理—人力資源及培訓(xùn)管理—營業(yè)及市場推廣管理—.物業(yè)管理與酒店管理的差異就提供服務(wù)方面來說，二者并無嚴(yán)格分別。成立“海岸俊園國際俱樂部”（Coast Garden International Club）：該俱樂部會(huì)員僅為首期的國際公寓住客而設(shè)；2).發(fā)展商品牌塑造由于貴公司之前未獨(dú)立開發(fā)過其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，在市場上毫無知名度或品牌可言。為此，建議貴司聘請(qǐng)國內(nèi)外知名的園林設(shè)計(jì)公司對(duì)小區(qū)園林進(jìn)行設(shè)計(jì)。園林景觀設(shè)計(jì)建議近年來，房地產(chǎn)經(jīng)營理念發(fā)生變化，概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）開始出現(xiàn)，如景觀主題地產(chǎn)、環(huán)保主題地產(chǎn)、文化主題地產(chǎn)、休閑主題地產(chǎn)、智能主題地產(chǎn)等。每一戶住客均擁有獨(dú)特的“SMART HOUSE”（電子管家）系統(tǒng)，將物業(yè)管理系統(tǒng)與樓宇網(wǎng)絡(luò)相連，用戶在家可通過電視遙控便可享受項(xiàng)目所提供的個(gè)項(xiàng)服務(wù)。.小區(qū)智能化...建議項(xiàng)目以外飄窗戶為主，在建筑的轉(zhuǎn)角位置設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角窗,使居室的視野更加開闊,在高層單位由于景觀條件有所改善，建議設(shè)立有地臺(tái)的弧型落地窗，采用大面積整體玻璃。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方面.同時(shí)，在控制成本的前提下，項(xiàng)目應(yīng)著力于開發(fā)樓盤的軟件資源，以不斷提高樓盤的高科技含量和營造出自已獨(dú)有的社區(qū)文化，并于宣傳推廣中充份滲透，讓購房者產(chǎn)生一種非價(jià)格所能體現(xiàn)的優(yōu)越感和成就感，自然會(huì)對(duì)樓盤有物超所值的認(rèn)同與口碑。故針對(duì)投資型客戶是敦促他們把握投資良機(jī)；針對(duì)自住型客戶，則暗喻他們選擇海岸俊園為居所正是令他們達(dá)至成功的每一個(gè)選擇的其中之一。初步擬定以下四個(gè)形象定位以供貴司甄選：一樣的江景，不一樣的生活成功，只因你選擇的執(zhí)著和對(duì)生活的追求針對(duì)自住型客戶，強(qiáng)調(diào)海岸俊園除與其他一線江景豪宅共享同一江景資源外，還有這些江景豪宅所不能比擬的高級(jí)酒店式公寓服務(wù)——真正無微不至的關(guān)心，全方位的個(gè)性化服務(wù)，令你真正體現(xiàn)前所未有的舒適愜意，生活質(zhì)素將得到質(zhì)的提升。一直以來，以江景這一天然環(huán)境資源吸納買家是臨江樓盤的最大賣點(diǎn)和主題。.由于高級(jí)公寓的較大的市場發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)又有可觀的回報(bào)，故而成為投資者首選目標(biāo)。.同時(shí)，在面對(duì)強(qiáng)勁對(duì)手的競爭狀態(tài)下，更要對(duì)項(xiàng)目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴(yán)謹(jǐn)、周詳?shù)牟邉澆渴穑瑩P(yáng)長避短，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，方能以后發(fā)制人的氣勢(shì)脫穎而出。小結(jié)綜合市場和項(xiàng)目分析，我們可以清楚看到，項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)和面對(duì)的挑戰(zhàn)是共存的，一方面，宏觀市場環(huán)境向好，同時(shí)項(xiàng)目所處的居住環(huán)境資源十分優(yōu)越。尤其是與項(xiàng)目跟鄰的中海名都此類發(fā)展商實(shí)力雄厚的品牌名盤相比，有相當(dāng)一段距離。項(xiàng)目在此時(shí)段推出，既要面對(duì)未來公寓市場的激烈競爭，又要承受同區(qū)住宅項(xiàng)目競爭壓力，銷售情況不容樂觀。市場競爭激烈由于服務(wù)公寓的高額租金利潤以及“新大廈”的成功，部份觸角敏銳的開發(fā)商已注意到了這個(gè)市場。.這里滲透著濃濃的、原始的廣州嶺南社區(qū)文化，正是現(xiàn)代社會(huì)高速進(jìn)步的同時(shí)，被都市人遺落已久，而內(nèi)心深處卻真切祈盼和倦戀著的質(zhì)樸的人倫關(guān)系。盡管現(xiàn)時(shí)濱江路上的車流量不大，但仍會(huì)產(chǎn)生一定的噪音及廢氣污染。經(jīng)營種類過于分散，缺乏統(tǒng)籌，而導(dǎo)致商業(yè)氣氛不足。商業(yè)氣氛項(xiàng)目位處的濱江中路段原為住宅生活區(qū)，多為一些七、八十年代興建的單位宿舍，均屬陳舊、落后的多層住宅建筑。但隨著城市規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程的加快及濱江路東西向的貫通在即，沿濱江路及江灣路的公交路線會(huì)逐漸增多，該路段的交通網(wǎng)絡(luò)將日益完善。地理位置項(xiàng)目屬海珠區(qū)3號(hào)地段（以地產(chǎn)板塊劃分，則位屬濱江路板塊），位于江灣大橋南，濱江中路與紡織路中界路段，臨江而建，地理位置及自然環(huán)境十分優(yōu)越。除公寓租賃外，公寓投資客戶也不容忽視。故項(xiàng)目必須清醒地意識(shí)到未來市場的激烈競爭及投資風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場先機(jī)。要吸引他們投資，除進(jìn)行宣傳引導(dǎo)外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風(fēng)險(xiǎn)及保證其投資回報(bào)，打消其疑慮。但社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)市場積累了相當(dāng)?shù)南M(fèi)潛力，投資群體依然存在。從市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，可以預(yù)見，駐穗外籍人士、香港人和臺(tái)灣人有日益壯大的趨勢(shì)，高級(jí)公寓的需求量必然倍增。未來公寓市場的需求量將逐漸增大目前廣州的國際公寓（包括五星級(jí)酒店公寓）累計(jì)為1600套左右（可供出租套數(shù)）。而廣州作為中國華南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心城市，南方開放形象窗口，以先行的改革開放優(yōu)勢(shì)，自由、寬松的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將吸引越來越多的外企在此駐點(diǎn)投資，并將廣州作為在中國拓展業(yè)務(wù)的基地。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好經(jīng)過15年的努力，中國于今年5月與歐盟簽訂了協(xié)議后，中國加入世貿(mào)已成定局。則國際公寓的年均投資回報(bào)率為￥2,040/8,000*100%=%；.則銷售的年均投資回報(bào)率約為：1500/（1950*）*100%=%（不含銀行借貸利息）。以平均售價(jià)為￥8,000/m2，則成本利潤率為：（80006500）/6500*100%=%；l這正是國際公寓為物業(yè)帶來巨額附加值，而國際公寓的出租收益率可與物業(yè)銷售的利潤率比較如下：目前廣州中心區(qū)域的高層豪宅的平均開發(fā)總成本約為￥6,500/m2 （已含營銷廣告及管理成本）；.月。.而配套設(shè)施中的高級(jí)會(huì)所、游泳池、健身房和智能化等必不可少，有的還要配備外語兒童學(xué)校/幼兒園。裝修豪華高檔大廈的形象要豪華氣派，內(nèi)部裝修材料高檔精細(xì)，以符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)為主。故SOHO一族對(duì)公寓也有一定需求。市場催生新型目標(biāo)客戶新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下催生新型家庭辦公一族。自助旅游客人，以年輕夫婦為主消費(fèi)能力都比較高，他們選擇服務(wù)式公寓，不僅是考慮到便利的交通和旅游景點(diǎn)、相對(duì)低廉的房租，更為重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氛圍。國內(nèi)的高級(jí)職員和留學(xué)生，他們會(huì)因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)而把家搬來搬去，由于他們不知道會(huì)在這里呆多久，所以他們也會(huì)傾向這種服務(wù)公寓；5)自己單身過來的，他們的家還在國外，一般都只提著兩個(gè)箱子就來了，他們要找的是必須有較全面服務(wù)的公寓，對(duì)房型要求一般是二房或者三房，甚至一房的都可以；3)常住客人，一般以商務(wù)客人為主就目前情況來說，服務(wù)式公寓市場面對(duì)的商務(wù)客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的狀況看可分為以下幾類：1) 8. 外國衛(wèi)星電視.綜合商場 9. 外國衛(wèi)星電視新大廈（服務(wù)式公寓） 假日酒店（服務(wù)式公寓） 祈福華廈（服務(wù)式公寓）1. 會(huì)所 嶺南會(huì)（服務(wù)式公寓）以下列舉現(xiàn)時(shí)市內(nèi)部份有代表性的高級(jí)公寓的設(shè)施配置，僅作參考：表14：各高級(jí)服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表物業(yè)其實(shí)質(zhì)是發(fā)展商先向投資者出售物業(yè)，再以代出租形式（反租是為加強(qiáng)投資者信心）將物業(yè)作為高級(jí)公寓租予外籍人士。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個(gè)單位，均價(jià)13000元港幣/m2，帶豪華裝修。七月，更擬在室外增建網(wǎng)球場、籃球場、溜冰場，以更高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施增加其市場競爭力。每個(gè)單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設(shè)備齊全，多項(xiàng)建筑材料由意大利直接進(jìn)口。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價(jià)更高達(dá)每平方米20美元以上。廣州市高級(jí)公寓區(qū)域分布目前，市內(nèi)公寓主要分布大在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會(huì)、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價(jià)在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客則以外籍高級(jí)白領(lǐng)為主。 .高級(jí)服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析目前，廣州的國際公寓（包括五星級(jí)酒店公寓）累計(jì)約1600套單元（可供出租套數(shù)）左右。高級(jí)服務(wù)式公寓的概念所謂高級(jí)服務(wù)式公寓（含酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。3.濱江路一線江景項(xiàng)目未來供應(yīng)情況在南華中路豪豐園對(duì)面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣”。原為爛尾樓A棟在建，未推豪華裝修一般裝修周邊文化藝術(shù)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊備處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，全封閉式管理小區(qū)，交通便利已售10%已售70%56套（50%）42套（%）113套（%）244套（%）2房2廳————61~294戶型比例40~13919,743戶型面積(m2)48,750228推出面積(m2)5395,331推出套數(shù)（套）6,640第一期：按揭均價(jià)（元/ m2）83%交樓日期88%5棟18層，6棟26層實(shí)用率6棟9層，5棟28層153,000規(guī)模規(guī)劃140,44138,000總建筑面積(m2)40,371天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積(m2 )海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東曉南路與新港西交匯處發(fā)展商海聯(lián)路50號(hào)富力?千禧花園地址海印南苑豪華裝修表32：項(xiàng)目周邊項(xiàng)目匯總分析表樓盤名稱豪華裝修NA裝修標(biāo)準(zhǔn)已售100%200套(%)銷售情況206套（%）3房2廳30套（28%）160套（%）————1房1廳~78~12512,78138,0701084616,2365,97520011082%82%3棟26層高連體商住樓4棟30層NA420,0007,73990,000廣州漢和房地產(chǎn)有限公司廣州金展房地產(chǎn)有限公司南華中路388號(hào)濱江東168號(hào)豪豐園嘉仕花園(加勒比灣)豪華裝修豪華裝修大型臨江物業(yè)，低密度，高實(shí)用率豪華裝修已售93%已售80%316套（%）250套（%）84套（%）44（%）2房2廳69套（%）——58~156戶型比例74~26514,250戶型面積m2100,111145推出面積m29368,055推出套數(shù)8,994按揭均價(jià)(元/ m2)第三期：；第四期：82%交樓日期80%3棟32層實(shí)用率6棟31層，6棟41層82,075小區(qū)規(guī)劃322,12015,537總建筑面積m2131,308廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m2.項(xiàng)目周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現(xiàn)已基本售罄。由于受臨江豪宅價(jià)格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價(jià)增一度高至￥6500元/m2的水平（見圖27）。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點(diǎn)為成片開發(fā)、規(guī)模大。.總體而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時(shí)也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會(huì)是廣州樓市的重點(diǎn)區(qū)域。由于現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)仍有相當(dāng)數(shù)量的廠區(qū)地塊有待開發(fā)，預(yù)計(jì)廣州市未來幾年新開發(fā)的樓盤中，海珠區(qū)將占相當(dāng)份量。價(jià)格上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應(yīng)俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景”概念的“臨江豪宅”，集中分布在廣州大道的橋東區(qū)。（2）海珠區(qū)住宅市場特點(diǎn)（1） （單位；元/平方米）資料來源：戴德梁行研究部根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示（見圖24），從海珠區(qū)住宅總的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交面積的年度數(shù)據(jù)比較中可以看出，從1999年開始住宅成交面積開始超過住宅預(yù)售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場開始步入有序階段。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質(zhì)和檔次正日漸提高，再加上近年內(nèi)海珠區(qū)路網(wǎng)的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠(yuǎn)景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來越受到購房者的青睞。下面將對(duì)該區(qū)的預(yù)售和成交情況進(jìn)行簡單分析：.而戶型設(shè)計(jì)從單身公寓到300平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價(jià)有高有低?？梢灶A(yù)見，海珠區(qū)整體區(qū)域形象及價(jià)值將得到質(zhì)的提升。近年來，隨著一些工廠易地發(fā)展，海珠區(qū)三年以來一直是廣州樓市的熱點(diǎn)地區(qū)，住宅建設(shè)已成了海珠區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以商品住宅的供應(yīng)量和成交量而言，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析.（6）（5）“均好性”和“排他性”是當(dāng)今重要的住宅建設(shè)新理念。同時(shí)，市民也日益注重配套設(shè)施、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及發(fā)展商的實(shí)力。高智能型的住宅物業(yè)是未來住宅特別是高檔住宅的發(fā)展趨勢(shì)。隨著1999年福利分房的結(jié)束，住房商品化進(jìn)程將促使個(gè)人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構(gòu)成、收入水平以及對(duì)住房要求側(cè)重的不同，對(duì)住宅性能及功能質(zhì)量也會(huì)有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會(huì)體現(xiàn)更強(qiáng)的個(gè)性要求。廣州市住宅市場未來走勢(shì)廣州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展至今，已由賣方市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，隨