【正文】 為SOHO(Small Office Home Office的縮寫)一族。因此在旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，服務(wù)式公寓將會(huì)擁有廣闊的市場(chǎng)。服務(wù)式公寓的配套設(shè)施服務(wù)式公寓的內(nèi)部配套設(shè)施與一般住宅相比，要求高且針對(duì)性強(qiáng)，但各個(gè)樓盤均會(huì)受其規(guī)劃設(shè)計(jì)或其他客觀因素所限制，故不能一概而論?！　?.據(jù)悉，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店1994年產(chǎn)生于北京，是一種可為住戶提供專業(yè)酒店服務(wù)，集個(gè)性化居住與現(xiàn)代化辦公于一身、具有獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。據(jù)稱發(fā)售前已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)16個(gè)單位。遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈為廣州第一家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，于7月25日正式公開發(fā)售。l近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升28%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場(chǎng)接受和認(rèn)同。租金每月3360美元至3700美元。新大廈位于珠江新城最佳地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會(huì)所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設(shè)施?，F(xiàn)時(shí)以租帶售的形式經(jīng)營(yíng)服務(wù)式公寓的主要物業(yè)l高級(jí)住宅小區(qū):怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場(chǎng)等.單體/連體高層豪宅：祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠(yuǎn)洋大廈公寓3)別墅：金亞花園、嶺南會(huì)、金湖花園、白云堡豪苑2)部份代表性國(guó)際公寓情況分析除數(shù)間四、五星級(jí)酒店外，現(xiàn)市內(nèi)的國(guó)際公寓大致可分為三類：1).而新大廈和中信公寓則是近年來(lái)公寓市場(chǎng)的后起之秀。該區(qū)公寓的租售情況相當(dāng)活躍，目標(biāo)客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級(jí)外籍白領(lǐng)階層。由于該區(qū)的周邊配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)勢(shì)都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。所以這些公寓大受外籍人員的歡迎，出租率都超過70%。提供國(guó)際公寓租賃服務(wù)的除四間五星級(jí)酒店——廣州花園酒店、中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、廣東國(guó)際大廈B附樓和兩間四星級(jí)酒店——廣州凱旋華美達(dá)大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)等為數(shù)不多的幾家國(guó)際服務(wù)性公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。若該盤于年底前開售，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目形成一定的銷售壓力。經(jīng)調(diào)查所得，該項(xiàng)目所有報(bào)建手續(xù)已獲審批，估計(jì)會(huì)于短期內(nèi)動(dòng)工。廣州珠江廣場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣州中海名都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司濱江東路511號(hào)發(fā)展商海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路60號(hào)濱江東路543549號(hào)紡織路1號(hào)海琴灣地址珠江廣場(chǎng)海珠半島花園中海名都(A2A4棟)目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有12個(gè)，主要集中在廣州大橋南西側(cè)，現(xiàn)將沿江在售或待開發(fā)項(xiàng)目概況列表如下： 表31：附近部分臨江項(xiàng)目匯總分析表（一）樓盤名稱隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規(guī)劃和建設(shè)，僅這一區(qū)域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個(gè)，可想而知該區(qū)域住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是何等激烈！下面將根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域、地段特性對(duì)同區(qū)域內(nèi)同類型項(xiàng)目進(jìn)行分析，此外，還將根據(jù)項(xiàng)目的環(huán)境特征、小區(qū)規(guī)模等對(duì)一些具有競(jìng)爭(zhēng)力的相似項(xiàng)目進(jìn)行分析，以期能知已知彼，為制定銷售策略提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬(wàn)壽雅苑]也是些質(zhì)素不錯(cuò)的住宅小區(qū)，但由于市場(chǎng)及價(jià)格定位均有很大差距，可比性不強(qiáng)，故而不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。二線“臨江”住宅(如[中海名都]、[天立俊園]、[嘉仕花園]、[金雅苑]、[豪豐園]等新推單位的售價(jià)亦不低，要￥6000～7000元/m2。而整個(gè)上半年，三號(hào)地段的成交面積也呈上升趨勢(shì)，交投較為活躍。項(xiàng)目所在地段住宅市場(chǎng)情況三號(hào)地段內(nèi)的樓盤以高層住宅為主。.海印橋以南新港西路板塊該板塊是海珠區(qū)一年一小變的重點(diǎn)地段，樓盤價(jià)格在4,5005,500元/平方米左右。.價(jià)格較為低廉，大多在￥3,5004,500元/平方米之間，購(gòu)房者還可入戶廣州。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數(shù)[光大花園]，售價(jià)多在￥5000/平方米左右。該路段被喻為“臨江豪宅一條街”。濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場(chǎng)、中海錦苑、麗景灣等。.海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個(gè)具有代表性的樓盤板塊：.隨著海珠區(qū)道路網(wǎng)的建設(shè)和發(fā)展以及市政規(guī)劃中的“南拓”計(jì)劃，部分居屋將納入拆遷范圍，這部分拆遷住戶成為樓市中潛在消費(fèi)者。（6）區(qū)內(nèi)開發(fā)的地塊多為原工業(yè)廠區(qū)地皮，由于這些地皮均有占地面積大、地塊規(guī)整、地價(jià)低、可塑性高等優(yōu)點(diǎn)，故區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)出許多高質(zhì)素的大型住宅小區(qū)。（5）高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區(qū)樓盤由高層、多層住宅組成。（3）工業(yè)大道與廣州大道之間的區(qū)域是樓盤的傳統(tǒng)分布區(qū)，現(xiàn)隨著市政府對(duì)該區(qū)的規(guī)劃思路和引導(dǎo)正逐漸向東、西發(fā)展。在登記成交均價(jià)方面，自2000年開始，基本上保持在￥5360元/平方米的水平。海珠區(qū)高層住宅物業(yè)供求情況總體來(lái)講，海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是向好的。.其中海珠區(qū)高層住宅成交面積一路攀升，%。海珠區(qū)住宅成交情況海珠區(qū)住宅銷售暢旺、交投活躍，成交量一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在20%以上。圖21：海珠區(qū)近年住宅預(yù)售面積（單位：萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：戴德梁行泛城市場(chǎng)研究部.根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，比去年同期增加36%，%，但總成交量仍居八區(qū)之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅(qū)。海珠區(qū)樓市在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直都占重要地位，尤其是住宅市場(chǎng)，1996年至2001年第一季度，海珠區(qū)住宅預(yù)售面積及成交面積在全市中所占比例均達(dá)25%30%左右。海珠區(qū)總體樓市情況現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)的樓盤多以小區(qū)形式出現(xiàn)，占地面積大，環(huán)境規(guī)劃與建設(shè)超前，周邊配套既有老工業(yè)區(qū)完善配套，又有發(fā)展商自建的新興配套，樓盤素質(zhì)普遍較高。.此外，海珠區(qū)有“城”無(wú)“市”的狀況即將得到改善：三間跨國(guó)零售業(yè)巨頭——沃爾瑪、家樂福、萬(wàn)客隆亦已計(jì)劃進(jìn)駐海珠區(qū)這片利潤(rùn)沃土。隨著“大廣州”、“海濱城市”建設(shè)思路的提出及“南拓北抑”規(guī)劃格局的確定，市政府將在該區(qū)興建國(guó)際會(huì)展中心、新領(lǐng)事館區(qū)、國(guó)際生物島、新廣交會(huì)會(huì)館…海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國(guó)際會(huì)展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀(jì)廣州市最有前途的地區(qū)。若干年前，海珠區(qū)一直是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)。由于購(gòu)房主體日趨年輕化，將帶動(dòng)今后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須具有更為強(qiáng)烈的個(gè)性和更高層次消費(fèi)品味。（7）而事實(shí)上，這同時(shí)也是房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的需求及必然發(fā)展趨勢(shì)。這就要求每個(gè)發(fā)展商都要以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)經(jīng)營(yíng)，不僅要經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，更要經(jīng)得起消費(fèi)者挑剔的眼光。從戶型的創(chuàng)新、建筑風(fēng)格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建設(shè)等等，每一方面質(zhì)素都要好。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷于市場(chǎng)，將會(huì)是市民未來(lái)置業(yè)消費(fèi)的主要取向。隨著市民環(huán)保意識(shí)的提高，具有“健康”、“環(huán)?！备拍畹淖≌絹?lái)越受市民的歡迎。（3）21世紀(jì)是信息的時(shí)代，科技發(fā)展一日千里，各種商品都在不斷提高自身的科技含量，商品房也一樣。（2）從而迫使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的開發(fā)及營(yíng)銷理念要不斷更新，必須更加理性化、市場(chǎng)化：既要適應(yīng)于市場(chǎng)，又要領(lǐng)先于市場(chǎng)；要建立于滿足消費(fèi)者的真正需求的基礎(chǔ)上，緊跟市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，找準(zhǔn)定位，才能開發(fā)出適銷對(duì)路的項(xiàng)目。購(gòu)房主體年齡結(jié)構(gòu)而在置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)方面，年齡在26~40歲之間置業(yè)者占64%，表明現(xiàn)時(shí)的置業(yè)主體趨向年輕化。.反觀廣州市上年熱銷的大型小區(qū)盤（如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園）中，最為好銷的是總價(jià)在2040萬(wàn)元的單位，而從現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，首期樓款在10萬(wàn)元以下，月供2000元以下的中小戶型是最為暢銷的。雖然說(shuō)追求寬敞、舒適的生活空間是多數(shù)人的愿望，但畢竟支付能力才是消費(fèi)者購(gòu)房選擇的最終決定因素。購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu)現(xiàn)時(shí)廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢(shì)，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)廣州市居民家庭規(guī)模的結(jié)構(gòu)以三~四人一戶所占的比例最大，%，從總體發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，中小戶型將成為廣州樓市的主流。.從廣州市去年的情況看,，%（其中住宅空置率為16%），%，大大超過了商品房庫(kù)存10%的合理空置率。2000年以后，隨著二手市場(chǎng)的持續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，一、二手市場(chǎng)的互相促動(dòng)，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。二手交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺1999廣州市房屋置換中心正式成立并投入運(yùn)作，同時(shí)，多項(xiàng)稅費(fèi)減免政策的出臺(tái)，均有效地推動(dòng)二手房交易市場(chǎng)日趨活躍。見下圖：圖13：廣州市高層、多層住宅成交價(jià)格（單位：元/平方米）資料來(lái)源：戴德梁行泛城市場(chǎng)研究部.以2000年來(lái)例，%，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長(zhǎng)，%，占住宅成交總面積的比重亦從99年的46%上升至61%，超過多層住宅的比重，達(dá)到歷年最高水平。預(yù)售成交面積增大全市商品房銷售保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，交投活躍。圖11：廣州住宅歷年批準(zhǔn)預(yù)售及成交面積 （單位：萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：戴德梁行泛城市場(chǎng)研究部在登記成交量方面，因受實(shí)施住房貨幣化分配，結(jié)束實(shí)物分房政策，集團(tuán)購(gòu)房大幅減少的影響，1998年登記成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢(shì)。而2000年的商品房市場(chǎng)正處于取消實(shí)物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)型的過渡期，商品房的預(yù)售面積比99年下降了4%，其主要原因是從1999年初起廣州市國(guó)土房管局按有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少。1998年，由于樓市成交保持上升趨勢(shì)，集團(tuán)購(gòu)房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項(xiàng)目動(dòng)工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比97年增長(zhǎng)43%，是近年罕見的增幅。在商品房預(yù)售批出量增速放緩的基礎(chǔ)上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。1993－1995年廣州市區(qū)（不含番禺、花都兩區(qū)）商品房預(yù)售成交量與批出量之比從45％下降到24％，商品房空置率的上升，終于引起社會(huì)各界對(duì)商品房積壓?jiǎn)栴}的關(guān)注。負(fù)責(zé)銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控管理,現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決有關(guān)銷售問題、促進(jìn)成交,并及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和客戶意見。中科院駐穗企管心理學(xué)大專從事房地產(chǎn)一手銷售工作四年徐珊珊38770878轉(zhuǎn)14913610052036代理銷售部助理經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)代理銷售過程中市場(chǎng)調(diào)研（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況分析、媒體監(jiān)控及客戶反饋信息整理等）。國(guó)土規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)本科學(xué)歷助理工程師/土地估價(jià)師廣州從事市調(diào)工作3年陳兆賢38770878轉(zhuǎn)12113802747284市場(chǎng)研究部助理經(jīng)理配合制定項(xiàng)目的整體策劃方案及銷售實(shí)施過程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)持廣州市經(jīng)紀(jì)資格證從事5年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)陳飛云38770878轉(zhuǎn)15013802924241營(yíng)銷企劃部助理經(jīng)理所有銷售、策劃工作的”泛城”最終決策者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體監(jiān)控人員工作安排。工商管理學(xué)士在中國(guó)大陸及香港共8年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)葉智豪聯(lián)絡(luò)方式高級(jí)經(jīng)理負(fù)責(zé)工作專業(yè)資格姓名專案小組的各組員之職位、專業(yè)資質(zhì)、負(fù)責(zé)的工作及聯(lián)絡(luò)方式：此專案小組由“泛城”高級(jí)經(jīng)理葉智豪先生負(fù)責(zé)職位廣州“泛城”綜合住宅服務(wù)[海岸俊園]專案小組 指示及支援 匯報(bào)戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司本項(xiàng)目專案小組管理層人員架構(gòu)廣州「海岸俊園」專案小組在為發(fā)展商獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)，亦將盡力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，從而賺取相應(yīng)的服務(wù)報(bào)酬，務(wù)求達(dá)到“三贏”的目標(biāo)。因?yàn)槲倚猩钪O品牌的打造和建立信譽(yù)良好的市場(chǎng)形象是無(wú)形的巨大價(jià)值，是“泛城”拓展業(yè)務(wù)及可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。創(chuàng)業(yè)階段，全力以赴由于廣州“泛城”為本年1月1日正式成立，現(xiàn)正處于創(chuàng)立品牌的階段。.公司（原梁振英測(cè)量師行）自1993年進(jìn)軍大陸市場(chǎng)以來(lái)，以雄厚的實(shí)力及良好的信譽(yù)逐漸為客戶所認(rèn)可并樹立了良好的口碑。針對(duì)部份外銷項(xiàng)目，“泛城”亦可利用戴德梁行駐全球30個(gè)國(guó)家的120多個(gè)海外辦事處進(jìn)行境外推廣。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)由于我行在大陸的8個(gè)主要對(duì)外貿(mào)易城市駐有辦事處，而“泛城”品牌亦得以最快的速度全面輔開。.先對(duì)這些原始數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行人工搜集，再輸入電腦進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、管理，將其轉(zhuǎn)為有效的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)，令“泛城”各部門實(shí)現(xiàn)資源共享的同時(shí)，能更好地配合、互動(dòng)促進(jìn)。故此，我司特聘資深的國(guó)內(nèi)注冊(cè)建筑師，可從項(xiàng)目開發(fā)初期介入，能更多地從市場(chǎng)的角度考慮，提供相關(guān)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方面的專業(yè)意見，務(wù)求開發(fā)出與市場(chǎng)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，減低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)，增加產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查研究隊(duì)伍“泛城”在中國(guó)9個(gè)城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊(duì)伍，而廣州泛城早于1996年起便建立了大型市場(chǎng)住宅數(shù)據(jù)庫(kù)，迄今已積累15000份市場(chǎng)需求問卷和1534個(gè)樓盤資料，基本覆蓋廣州市八區(qū)的所有樓盤。.絕大部分是廣州市房地產(chǎn)屆的資深專業(yè)人員，多年來(lái)在建筑規(guī)劃、營(yíng)銷企劃、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理等方面擁有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。憑著卓越的專業(yè)知識(shí)，我們就客戶的投資目的、期限、回報(bào)要求、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行各種深入的分析及評(píng)估，并建立投資模式，以及分析稅務(wù)及投資結(jié)構(gòu)。一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統(tǒng)及運(yùn)作模式已在泛城租售網(wǎng)投入使用。. 泛城租售網(wǎng)致力于為個(gè)人提供規(guī)范、超值的房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)。. 泛城營(yíng)銷企劃致力于為發(fā)展商提供富有創(chuàng)意的產(chǎn)品策劃及營(yíng)銷方案，并提供銷售代理服務(wù)。泛城研究及開發(fā)顧問致力于為企業(yè)機(jī)構(gòu)投資者提供房產(chǎn)投資評(píng)估、開發(fā)顧問、房產(chǎn)投資組合分析等服務(wù)。.從今開始，擁有全球房地產(chǎn)咨詢互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)，將致力在全中國(guó)拓展內(nèi)銷商品住宅市場(chǎng)?！阜撼恰购?jiǎn)介中國(guó)住宅商品房近年發(fā)展蓬勃，戴德梁行洞察市場(chǎng)形勢(shì)，于二零零零年九月二十日正式推出[泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)]這一品牌，由旗下駐中國(guó)大陸九大城市分公司的營(yíng)銷企劃隊(duì)伍獨(dú)立組成。2.. 全方位的推