【正文】 在安全防護方面，配備有：① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)② 可視門鈴對講系統(tǒng)③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng)④ 巡更系統(tǒng)⑤ 智能消防報警系統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準的表現(xiàn)。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。② 車庫自動化管理。④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。建議項目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標準的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級的酒店管理服務(wù)。4. 棋牌室： 內(nèi)設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。3. 物業(yè)管理及功能配套建議(五) 會所配套建議會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為項目個性形象的有力支撐點。2． 在滬青平公路設(shè)置廣告展板,提升精品物業(yè)形象。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來?！侣勈鄹寮皥蠹垙V告的發(fā)布在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、鋪墊式的宣傳。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。C．項目工地的包裝在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。能直接鎖定白領(lǐng)人士類型的目標客戶群,同時也可以使目標客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。2. 項目包裝系列凡是構(gòu)成項目的要素,都屬于項目包裝的范疇。2 思路根據(jù)項目的市場定位、項目形象以及市場需求，直接面對消費者，使項目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。，成功人士的背后要有個賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問題，營造一個舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項目一種生命力。塑造戶型佳，景觀精致（唯一性）地理位置好（獨特性） 航華第一精品周邊大環(huán)境高檔（不可復制性） 。依據(jù)：1)該項目地理們位置良好，生活成離，樓盤小型。 3. 項目目標客戶層面不高項目立項為高尚精品住宅小區(qū)，以小面積為主力戶型，針對的目標客戶群為白領(lǐng)人士，客戶選擇一般化。建議：需要和較專業(yè)物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高尚精品樓盤，如丹桂南園聘請戴德梁行作為物業(yè)管理。5. 有策劃前置觀念 提出了上海不間出現(xiàn)過的仿生建筑概念，可以起到取長補短本案自身條件的不足，對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。2) 戶型配比合理，選擇面廣，總價低，市場承受能力強。3. 戶型有優(yōu)勢春之韻在項目進行策劃與包裝前，就著手對戶型進行不斷的修改與完善，力爭使其符合區(qū)域市場的需要，完成對產(chǎn)品的包裝定位。 項目機會點1. 市場有空間 在虹橋金匯成為上海西部的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。本案的外部造型與內(nèi)部的功能與品質(zhì)具有高度的一致性，它所代表的是健康的、積極的、理性的、親和的特征。使小區(qū)在戶戶有景中享受借景入園延伸綠化的目的，成為走一步有一步景觀，實現(xiàn)移步換景，達到本案對景觀移動社區(qū)的訴求。特別是蘇州河兩岸的內(nèi)外環(huán)線之間綠化覆蓋率高的一些樓盤，大受購房者的歡迎。由此對居住的舒適度，居住的環(huán)境，居住文化的要求越來越高，房型，環(huán)境好的住宅越來越越熱銷。從今年的銷售情況看，兩室與三室的每套120平方米左右的住房熱銷。浪漫的溫情情調(diào)與尊貴的體貼式服務(wù)成為了時尚一族的最佳追求。 隨著購房觀念的深入人心，越來越多的年青白領(lǐng)用自己的雙手打拼自己的家園與夢想，從目前看來，年青人成為現(xiàn)在上海市的購房主力軍，他們沒有更多的資本走向市中心，邊緣化已成為他們的選擇。因此韻之韻花苑就是要通過差異化的設(shè)計來達到取勝的目的。G. 購買決策動因：i. 原則上以男女主人公的個性傾向與需求來決定，聽取朋友們及專家的建議，項目的人性設(shè)計與廣告形象會在一定程度上影響購買決策動因，但關(guān)鍵是對項目的實質(zhì)的內(nèi)容的認同，是滿足主人在生活上的心理需求。E. 生活形態(tài)：i. 購房者大都是生活該區(qū)域的居民或工作于機場的人，他們工作努力，期望通過工作改善生活質(zhì)量，講究實惠，生活一般有規(guī)律，注重家庭關(guān)系的和諧。6. 原住這一帶的“老市民” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、習慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。4. 長期駐航華的外來商人1) 40歲左右，在上海有自己的公司；2) 社會圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入消費場所。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35歲左右的高級管理層（或金領(lǐng)階層）；2) 社會圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。住在該居住區(qū)的人注重房子的附加值，追求房子的品味。 可見，一個項目要在市場上取得立足點，環(huán)境與小區(qū)的規(guī)劃與項目本身的熱銷程度有很大的關(guān)系，因此本案建議在環(huán)境上營造出富有人性化的空間，創(chuàng)造利潤最大值。并規(guī)劃有“生活天地”、“運動健康“、“商務(wù)時代”、“教育碩果”四大主題會所，同時，金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街，小區(qū)綠化率40%。216。 復泰華庭景觀格局以“一軸”、“一環(huán)”、“一中心”、“多結(jié)點”為主線，主入口以藝術(shù)小品形成精致錯落的梯景花壇。216。6）小區(qū)規(guī)劃216。 3） 工程進度及交房期評估物業(yè)名稱交房期嘉豐新苑（二期）新明星花園現(xiàn)丹桂南苑現(xiàn)復泰華庭10月底西郊龍柏200012新景苑2003年1月韻動時代2002年12月錦繡江南2002年9月金匯名人苑2002年7月龍興苑2002年5月西郊龍柏分三期開發(fā)，二期三月交房。2）規(guī)模、戶型、面積設(shè)置評價物業(yè)名稱規(guī)模戶型面積復泰華庭總建筑面積主1萬余平米一房69平方米二房（8595平方米）三房（93134平方米）新景苑總規(guī)劃1萬多萬平米二房（90—100平方米三房(130150平方米)韻動時代二房二廳（109平米）三房二廳（127133平米）錦繡江南總建筑面積40平米二房（102—122平米）三房（118158平米）金匯名人苑建筑面積2萬平米二房（），三房（144158平米）金虹大廈1萬多平米三房二廳（141142平米）西郊龍柏香榭苑總建筑面積11萬平米二房一廳（84104平米）三房二廳(106134)平米萬兆家園占地近3萬平方米（二期）聯(lián)排(180190)三房二廳（108平米為主）海聯(lián)花苑總建筑面積101300平方米二房（99—100）平米三房（110187）平米古北首席二房（107平方米）三房（127153平方米） 2） 價格評價物業(yè)名稱單價范圍主力單價銷售率復泰華庭29003500元/平方米3200元50%韻動時代42005500元/平方米450070%錦繡江南41005000元/平方米4500元85%金匯名人苑45005400元/平方米5000元90%金虹大廈31004100元/平方米3800元接受度不高萬兆家園32003600元/平方米3400元80%古北首席45005400元/平方米5000元80%西郊龍柏37004800元/平方米4300元95%海聯(lián)花苑44005400元/平方米5000元不佳龍興苑41804650元/平方米4300元90% 龍柏地區(qū)的價格維持在4000元以上，在航華地區(qū)由于華漕鎮(zhèn)政府的開發(fā)屬政府行為土地低廉，所以房價相對實惠，但其它新明星花園、丹桂南苑、鴻禧花園等樓盤價格也不菲，新明星所剩的房源基本上也維持在4000元以上。 春之聲市場調(diào)查表項 目錦繡江南韻動時代金匯名人苑位 置金匯路88號金匯路462號紅松路598號規(guī) 模占地30萬m2 建筑面積2萬m2 建筑面積類 型多層、小高層2幢9層、4幢11層12層價 格44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實價格額44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實銷售率約85%以上，112月排行第三位60%，11月排第五位90%工 期外立面落成2002．9月交房現(xiàn)房發(fā) 展 商明泉房地產(chǎn)有限公司上海復星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海寶虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題非常中國 非常國際都市中的鄉(xiāng)村俱樂部點睛時沿社區(qū) 府瞰金匯傳奇總價分析4549萬元5567萬70萬元戶型及主力戶型分析124 m2 為主力戶型109133m2122~158 m2物 管 費（多層）（小高層）地塊西側(cè)的2幢多層住宅，以108平方米的三房為主，11月交房。比與其一路之隔的明申花園、古北新城房價接近千元。一期開發(fā)吳中路以南，金匯路以東地塊，占地近10萬平方米，建筑面積14萬平方米，規(guī)劃有13幢46層和10幢812層住宅，東南角為幼兒園?！镥\繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬平方米，一期開發(fā)14萬平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽臺外設(shè)計了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設(shè)計了“陶然十景”。 沿金匯路一側(cè)建有一個運動2000標準足球場，實行會所員制，凡購房皆成為該修飾樂訓會員。比一期上漲150元/平方米。規(guī)劃建造12幢8至11層小高層，總建筑面積97000平方米?！飽|西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開發(fā)已經(jīng)相當成熟，吳中路沿線是聚集了一批小區(qū)型樓盤，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動時代、東苑怡和園等。★據(jù)調(diào)查，嘉豐新苑已全部售出，其房型面積從93190平方米，與本案來說其如此大的房型也能賣成10月份閔行預售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤也將在2002年年底有新的項目開工，我們應(yīng)該認識到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場機會，利用市場上缺少的規(guī)模項目，推出我們的樓盤。★與其相鄰的新明星花園1月份也對133M2復式房型推出優(yōu)惠價銷售，售價為35353580M2，總價50萬元上下。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整和，結(jié)合市場和自身的特點，給出一個合適的項目定位。 ◆　處航華地區(qū)最近的一個地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機場，即航華地區(qū)。3） 虹橋花園 位于虹梅路3200號，占地55000平米，建有多幢小高層和多層，總建筑面積12萬平方米，143平米，另有一定數(shù)量的復式，其中有三層復式，面積為216平方米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲藏室。2） 金匯華光城： 位于金匯路，由多幢小高層組成，總建筑面積15平方米，從規(guī)模，外立面和規(guī)劃設(shè)計來看，是該地區(qū)較具實力和身價的樓盤。從環(huán)境來看，小區(qū)的綠化率超過40%，從教育設(shè)施來看，寶虹房產(chǎn)投資近億元的金匯新基礎(chǔ)實驗學校是一道亮麗的風景，該校實行十五年一貫制教學。現(xiàn)將與我們競爭力不大，但與本案有一定的距離，具有可行性分析的龍柏地區(qū)和虹橋地區(qū)主要已竣工樓盤分析如下：1） 金匯花園： 虹橋地區(qū)最大的房產(chǎn)項目，占地43公頃，規(guī)劃面積70萬平方米，從19993年至今，已基本建成四個街坊，一條商業(yè)街，入住居民達到5000余家。周邊在已售或在售樓盤:虹橋金俊苑 虹井路368號，寶虹公寓：紅松路、金江路口，明申花園：吳中路429弄17號，古北首席：吳中路429弄17號，龍柏金鈴公寓：紅松路477號，金匯華光城：金匯路588號，虹橋世家花園：中山西路179號，龍柏西郊公寓：紅松路688號，龍柏金悅公寓：青杉路115號虹橋金斯花園：金雨路88弄西郊龍柏香榭花苑：青杉路169弄虹橋明珠公寓：伊犁南路34弄3號虹橋光大花苑：程家橋路269弄金匯名人苑：金匯路17號公交線路：中衛(wèi)線：中山公園久事西郊花園 936路：龍柏外高橋936B線：龍柏人民廣場757路：虹古路蓮花路地鐵站721號：上海體育館綠苑路911路：萬科城市花園老西門753路：綠苑咱蓮花路地鐵站57路：龍柏新村銅仁路87路：華星路龍華931路：虹橋機場火車站925路：虹橋機場人民廣場91路：莘瀝路北新涇48路：連去路上海動物園超市：易初蓮花超市：吳中路1218號家得利：黃樺路269號上海市農(nóng)工商超市：吳中路623號捷強連鎖超市：吳中東路507號好美家吳中店：吳中路1245號家樂福古北店：水城南路、延安西路美亞音像租憑連鎖店：虹橋路1012號上海特價書店：虹橋路1016號。它