【正文】 其匯總表如下頁： 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 48 百望家苑項(xiàng)目投資成本估測表 單位：萬元 直接費(fèi) 1）前期（勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等） 1000 2）征地 3）拆遷 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）綠化 7）建安費(fèi) 36300 8）土地出讓金 4950 9）車位投資 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 總 計(jì) 間接費(fèi) 1）管理費(fèi) 1500 2）銷售費(fèi)用 5148 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1800 4）稅費(fèi) 5）不可預(yù)測費(fèi) 2250 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 49 間接費(fèi)總和 總投資成本 93485 （三）單位可銷售面積成本測算 可銷面積總成本 =總投資成本 —不應(yīng)計(jì)入房屋成本收益 =總投資成本 —車位銷售收入 —公建收益 地下車位共計(jì) 784 車輛，以 6 萬元 /輛銷售計(jì)： 收入 =6 784=4704 萬元 公建收益：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃方案，公建面積僅有 萬平方米，估計(jì)扣除公寓、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、幼兒園、小學(xué)（假定學(xué)校無收入）等公建后所剩無幾，忽略不計(jì)。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：計(jì)劃開發(fā)周期 ，每年貸款 億元，貸款利率為 6%， 15000 2 6%=1800 萬元。 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬平方米 =890 萬元。停車設(shè)備費(fèi)用約為 3 萬元 /輛 784 輛 =2352 萬元。 150 （ +） = 萬元。 市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：不含區(qū)內(nèi)小 市政，經(jīng)相關(guān)專家咨詢，在市政詳細(xì)狀況不明了的情況下，根據(jù)市政工程多年的經(jīng)驗(yàn)估算：單位費(fèi)用約為 350 元 /平方米。 30萬元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬元。 分 A、 B、 C 三區(qū)推廣，最大限 度地利用市場張力，拉升售價(jià)，賺取超額利潤。東側(cè)的近方型地塊，由于東、南兩面與普通社區(qū)為鄰，北側(cè)又緊鄰馬路，西側(cè)被規(guī)劃道路所分割，難 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 43 以與西側(cè)形成統(tǒng)一的高檔區(qū)，故土地資源綜合利用率不高，優(yōu)勢不能充 分 發(fā) 揮 。 “土地資源的區(qū)位整體優(yōu)良” 該項(xiàng) 目位居百望山下、長河堤畔；既有皇家園林的風(fēng)范，又有回歸自然的親切；既有上風(fēng)上水的獨(dú)寵，又有靠近市區(qū)及中關(guān)村高科技園區(qū)的便利優(yōu)勢。 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 41 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實(shí)現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報(bào)警系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警、紅外報(bào)警、緊急呼叫、玻璃破碎報(bào)警、門磁報(bào)警 〈 3〉家電遠(yuǎn)程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項(xiàng)目不可能不考慮教育配套問題。 〈 2〉門禁系統(tǒng) 在各樓出入口、首層電梯處、地下電梯處、電梯轎箱內(nèi)設(shè)置近距離讀卡器。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： （ 1）可視對(duì)講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機(jī)房設(shè)管理監(jiān)視機(jī)，每個(gè)出入口設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，戶內(nèi)提供一部可視對(duì)講 分機(jī)。社區(qū)寬帶網(wǎng)的解決方法 有多種，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網(wǎng)，這些解決方案在不同的應(yīng)用條件下有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應(yīng)用上，不論從技術(shù)的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級(jí)性，還有最受開發(fā)商關(guān)注的價(jià)格因素等方面來考慮，百兆 /千兆快速以太網(wǎng)無疑是一個(gè)性價(jià)比最好的解決方案。隨著 21 世紀(jì)信息時(shí)代的來臨，智能化將像家用電器一樣，成為現(xiàn)代住宅不可缺少的部分?？梢哉f物業(yè)管理的成敗對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的營造及效益的高低起著舉足輕重的作用，所以，建議項(xiàng)目在開盤前期即委托知名物業(yè)管理公司參與進(jìn)來，或以物業(yè)顧問形式參與管理，將物業(yè)理念貫穿于開發(fā)全過程。這是過去做聯(lián)排別墅的一些教訓(xùn)。 視覺美與實(shí)用性統(tǒng)一，注意營造交流空間 項(xiàng)目西側(cè)的高壓走廊是本案提升檔次的一大障礙，要想從根本上改變這種狀況，幾乎沒有可能；只能從園林綠化及景觀小品上做文章，通過對(duì)這一公共綠化區(qū)域進(jìn)行立體構(gòu)思，從而對(duì)業(yè)主的視線進(jìn)行有效的引導(dǎo)，弱化視覺上的不舒服，提高實(shí)用性，同時(shí)又能提高整體綠化率，不能只好看，不好用。這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。中國文化的博大精深，將隨著中國的日益強(qiáng)大而得到世界的關(guān)注和重視。 多層及小高層 1） 進(jìn)深 15 米以內(nèi)（點(diǎn)式樓除外）； 2） 面寬：臥室大于 米，起居室大于 米； 3） 層高 米； 4） 建筑面積：二室戶： 90~120 平方米左右； 三室戶： 125~145 平方米左右； 四室戶： 150~160 平方米左右； 5) 功能完整、注重實(shí)用性、外立面風(fēng)格簡潔明快、色彩柔和， 耐久。讓每一位居住者都能在最大限度地享受自然的同時(shí)，享受到現(xiàn)代文明美好的一面。 智能化（ Information 、 Electronic） ——田園中的都市 隨著 Inter 時(shí)代的到來，信息化作為一種技術(shù)上的突破，在人類歷史上起到了一種劃時(shí)代革命的作用，它像人類歷史上蒸汽機(jī)的出現(xiàn)一樣，一定會(huì)改變整個(gè)人類社會(huì)的生存方式，也將不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨?。同時(shí)在國外硅谷園高科技區(qū)的高尚居住環(huán)境無不是田園風(fēng)格的，沒有工業(yè)化城市的煩躁，只有靜謐和恬淡的城鎮(zhèn)生活氣氛。學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)是他們成功的共同秘訣。所以要注意付款方式的宣傳與營造。從年齡結(jié)構(gòu)來看， 2545 歲的人占絕大多數(shù)，約占到 80%；客戶文化程度普遍偏高，本科以上的占 70%強(qiáng)，絕大多數(shù)客戶擁有私家轎車， 收入水平中等偏高，多采用貸款方式購房。尤其隨著中關(guān)村地區(qū)整體規(guī)劃方案實(shí)施的推進(jìn)，中青年高級(jí)知識(shí)分子、 IT 精英會(huì)在該區(qū)域內(nèi)選擇理想居所。 調(diào)查結(jié)果表明：售價(jià)越高的項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶工作居住環(huán)境越分散，即區(qū)域性越弱；反之，售價(jià)越低的項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶群越集中，區(qū)域性消費(fèi)特征越明顯。以我們的地理環(huán)境及自然優(yōu)勢，在項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的細(xì)琢上還有很大的可塑空間。社區(qū)內(nèi)部綠化率 39%，配套設(shè)施齊全。 該項(xiàng)目目前市政條件較差，正處于修建市政道路狀態(tài)，預(yù)計(jì) 78月份開盤銷售，部分產(chǎn)品與我們的主力產(chǎn)品建筑形式相似，且社區(qū)規(guī)模大又有政府背景，不得忽視，但地理位置、自然條件不如我們，雖會(huì)造成一定的客戶分流，但不會(huì)有太大影響。一期工程已經(jīng)動(dòng)工，但由于受農(nóng)民“上樓”、綠化帶政策、規(guī)劃限高等影響，不得幾易方案（目前各方面均未到位），按時(shí)入市的可能性極??；但其整體高品位社區(qū)形象的塑造及產(chǎn)品定位的極其相似，會(huì)給我方造成較大的影響（且在一切都未定的情況下，項(xiàng)目的可塑性更強(qiáng)、策略更容易隨著市場競爭的變化而調(diào)整），是本案最有力 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 23 的競爭對(duì) 手之一。這些項(xiàng)目在產(chǎn)品的定位和質(zhì)量上會(huì)越來越好，主要表現(xiàn)為：容積率 低、綠化率高、注重建筑外立面造型和園林景觀設(shè)計(jì)等。對(duì)本案影響程度較深的項(xiàng)目共 12 個(gè)，包括山水逸境、創(chuàng)業(yè)者家園、陽光小鎮(zhèn)、天秀花園 B 區(qū)等；別墅兩個(gè)，包括玫瑰園、翠湖花園別墅；另外，某些項(xiàng)目雖然位于本調(diào)研區(qū)域范 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 20 圍之外（例如：橘郡），但考慮到其產(chǎn)品與本案類似，具有一定的類比性，在營銷運(yùn)作上又較為成功，我們此次也將其列入調(diào)研范圍。 百望家苑項(xiàng)目提升的制約因素： ? 馬連洼鄉(xiāng)、東北旺鄉(xiāng)長期以來，建造的均為低檔次、低品質(zhì)、低價(jià)位的房屋，在人們的心理中低質(zhì)、低價(jià)的心理已經(jīng)形成。一旦周圍配套設(shè)施齊備、交通狀況改善，背依中關(guān)村的整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、結(jié)合土地資源的稀缺性、不可再生性，假以時(shí)日，該區(qū)域必將成為各開發(fā)商爭奪的焦點(diǎn)。 c、道路情況 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 14 東側(cè)：圓明園西路，可抵達(dá)西苑、北四環(huán)至萬泉河； 南側(cè)：規(guī)劃中的肖家河西路； 西側(cè)：京密引水渠、黑山扈路，可抵達(dá)北宮門； 北側(cè)：農(nóng)大北路，可抵達(dá)上地信息產(chǎn)業(yè)基地至京昌高速路； 政府規(guī)劃在黑扈山路與京昌高速路之間修建一條寬 70 米，上下8 車道的城市主干路，以加強(qiáng)與京昌路的聯(lián)系，形成交叉式城市路網(wǎng)系統(tǒng)，但就目前而言該區(qū)域道路條件較差。規(guī)劃用地距北四環(huán) 5 公里、距規(guī)劃北五環(huán) 2 公里、距上地信息產(chǎn)業(yè)中心環(huán)島 4 公里、距京昌高速路 公里、距圓明園 2 公里。 ? TownHouse項(xiàng)目的大量涌現(xiàn) ——有人說“ 2020年是 TownHouse年”，隨著年初媒介大量的關(guān)于 TownHouse 項(xiàng)目的炒作，客戶已經(jīng)對(duì)其有了相當(dāng)?shù)牧私夂驼J(rèn)識(shí)；而西北部地區(qū)由 于政府對(duì)土地資源控制的相對(duì)嚴(yán)格，更成為眾多開發(fā)商首選之地，無形中使該地區(qū)土地價(jià)值得以提升。 ? 區(qū)域內(nèi)人均居住面積小 ——海淀區(qū)自建國以來，人口密度歷來是北京各城區(qū)中最大的地方，使得區(qū)域內(nèi)住戶改善居住品質(zhì)的愿望較其他區(qū)域更為突出。玉 泉山、百望山、昆明湖、圓明園、京密引水渠、小清河，這些堪稱是名勝的山水資源構(gòu)筑了西北部當(dāng)仁不讓的地利優(yōu)勢。 受中關(guān)村高科技園區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地的帶動(dòng)，中關(guān)村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項(xiàng)目發(fā)展最快的地區(qū)之一。這一市場形成的源動(dòng)力，從根本上說，還是政策所致。 隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速，中關(guān)村 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速崛起，企業(yè)股份制改造后將會(huì)分化出一批百萬富翁。 ? 中關(guān)村地區(qū)將成為熱點(diǎn)市場中潛力最大的區(qū)域。 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 7 ? 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 另外，國家為推動(dòng)房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場發(fā)育，期望搞活二手市場，帶動(dòng)一手市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，在未來的 35 年內(nèi)將有大批購房者以舊換新，加入到購房大軍中去。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán) 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 6 路，北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動(dòng)。由于工業(yè)廠房拆遷面積較大、成本相對(duì)較低，不可避免地會(huì)引起房地產(chǎn)總體開發(fā)成本的變化，導(dǎo)致競爭進(jìn)一步加劇。 2020年 GNP 按可比計(jì)算比上年增長 %，預(yù)計(jì)今年還會(huì)保持在 8%左右。 ? 產(chǎn)品的科技含量，如智能化網(wǎng)絡(luò)、建筑科技 — －保溫、采暖、環(huán)保材料、新風(fēng)系統(tǒng)等。 ? 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)表 現(xiàn)在：