【正文】 同時，在相同售價范圍內不含物業(yè)管理費的投資報酬率明顯高于含物業(yè)管理費的投資報酬率 所以，銷售價格在 13000 元 /㎡至 14000 元 /㎡范圍空間內，最為理想。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 渠道三；通過各種活動增加項目的口碑傳播力量。利用商業(yè)的熱銷，帶動寫字樓的銷售。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 42現(xiàn)房包裝 利用一間最具代表性、剩余最多的戶型，打造一間實景樣板間，開創(chuàng)CBD 寫字樓銷售中“現(xiàn)房樣板間”之先河，充分展現(xiàn)現(xiàn)房的優(yōu)點，為本案 創(chuàng)造一個詳實的賣點。 41廣告提升知名度 通過對本項目的精準定位和銷售賣 點的提煉，針對目標受眾群體的媒體選擇、組合，專業(yè)的廣告設計，合理的廣告費用、刊登時間及頻率的安排 ，在短時間內達到迅速提升知名度的效果。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 企業(yè)新貴： 因為國貿和嘉里中心對國內外著名企業(yè)的分蝕，為了爭取更大的市場分額，我們將把國內較為知名和擁有強勁潛力的企業(yè)新貴作為主要的訴求對象。稀有現(xiàn)房 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。本案知名度與上述三個物業(yè)相比相對較低，且不說今后經營狀況，前期招商都將面臨巨大的問題，因此目前市場空白點 齊備的國際化、頂尖的男士用品比較適合本項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23對本案商鋪營銷的初步建議 ※ 目前北京商業(yè)模式大致可分為三種：百貨公司型、批發(fā)市場型、專賣店型。除高檔住宅外，還有一座 4 萬平方米的五星級酒店，一條 2 公里長的歐洲風情商業(yè)街，一個 15 萬平方米的宮廷園林等；東長安街沿線，北京萬達廣場規(guī)劃總建筑面積 48 萬平方米，集酒店、寫字樓、公寓及商業(yè)于一體；金地國際大廈由一棟國際甲級寫字樓，一棟服務式公寓 和連接兩棟塔樓的三層商業(yè)群樓組成，地上總建筑面積約為 12 萬平方米；緊鄰 CBD 規(guī)劃區(qū)域、建筑面積近100 萬平方米的華貿中心，除寫字樓、酒店、公寓外，還有 16 萬平方米的購物中心；蘋果社區(qū)有長約兩公里的蘋果街，總占地面積 6 萬平方米；新城國際的商業(yè)街正在規(guī)劃中等。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。集成社區(qū)就是要對社區(qū)資源進行有機的整合，那么最基本的前提就是社區(qū)內的每一個元素都做到極致和純粹，這種集成社區(qū)將為業(yè)主提供優(yōu)質的居住環(huán)境及舒適度。對于投資者而言，首先是降低了投資風險，同時也降低了投資者的投資成本。因此，不難看出，東部將是未來 CBD 發(fā)展的一個重心和方向所在。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。目前在 CBD的西部和北部都已經形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。作為商務區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對單一，以購物中心為主，主要集中在國貿、嘉里中心和貴友。另一統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， CBD 的高檔商務寫字樓占了全市總量的 70%，北京白領的 65%，海歸派高層經理人員的 80%，跨國公司駐中國代表處的 65%和北京代表處的 95%，外國銀行在北京的分行的 90%，北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家等等。 態(tài)勢一：產品定位普遍走高 總覽市場，無論是立志與世界 500 強攜手的萬達廣場，還是號稱要打造北京新天地的建外 SOHO，以及矢志打造 CBD 生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個中典型。 2商業(yè)地產市場 23 CBD 商業(yè)地產的五大態(tài)勢 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 銀泰中心 建外大街 4 號 銀泰置業(yè) 總建面 35 萬㎡， 249 米高 63 層寫字樓，配套有柏悅酒店等綜合建筑群體。加拿大寶佳國際建筑師有限公司規(guī)劃設計。 萬通中心 光華路南側 萬通世界地產 總占地 萬㎡，總建面 萬㎡，預計 2021 年 12 月開工， 2021 年試運營。 項目名稱 位置 總體規(guī)模萬㎡ 月租金 ＄ /月 /㎡ 物業(yè)費 ＄ /月 /㎡ 使用率 備注 說明 國貿一期 國貿橋 40(含物管費 ) 5 70% 入住率 92% 國貿二期 國貿橋 12 50(含物管費 ) 5 70% 嘉里中心 光華路 36（不含） 71% 漢威大廈 光華路 13 18(含物管費 ) 70% 京廣中心 呼家樓 約 15 29(含物管費 ) 4 70% 使用面積計費 航華科貿中心 大北窯 26 27(含物管費 ) 65% 東方廣場 東長安街 30 24（不含） 73% 豐聯(lián)廣場 朝外大街 7 20(含物管費 ) 72% 昆泰大廈 朝外大街 3 1415(含物管費 ) 70% 中服大廈 大北窯 16(含物管費 ) 70% 賽特廣場 日壇路 5 36(含物管費 ) 3 75% 使用面積計費 恒基中心 長安街 16 1825(含物管費 ) 68% 和喬大廈 光華路 7 22(含物管費 ) 71% 華彬國際大廈 永安東里 5 (含物管費 ) 70% 旺座中心 光華路 10 25(含物管費 ) 72% 售價＄ 2400 艾維克大廈 大北窯 20（含物管費） 70% 24 小時免費空調 數(shù)碼 01大廈 光華路 3 16（含物管費） 72% 附表 2： CBD 周邊甲級寫字樓潛在供應情況概覽 項目名稱 位置 發(fā) 展商 項目概述 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 附表 1： CBD 周邊相關寫字樓租金情況一覽表 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。有底商配套，對商業(yè)經營的定位及主題策略要求較高，對本案加值幅度大，且可互相促進，成為營銷策略的重中之重。 22對本案寫字樓營銷的初步建議 ※ 目前 CBD 很多項目雖已進入啟動期，但多數(shù)為期房銷售，且入伙時間要在2021 年以 后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢明顯。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。但遲遲未動的市場環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場帶來應有的補充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場競爭 。 CBD 租價有可能會小幅下調。 濟復蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對甲級寫字樓的需求較為謹慎，減緩了對外擴張的步伐，相比而言，國內經濟繼續(xù)保持強勁增長勢頭，隨著國內企業(yè)的發(fā)展壯大，對寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經濟實力將日益成為 CBD 寫字樓市場的重要吸納力量 。同時，由于世界經 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。但這些項目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿中心等也是建后只租不賣，因此， CBD區(qū)域內甲級寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。 2021 年僅有 7 萬平方米入伙，相對于前兩年供應量略有回落。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ※ 未來供應量加大 ,改變競爭格局 —— 目前北京甲級寫字樓市場總存量為291 萬平方米，但根據(jù)目前的供應情況，到 2021 年，將出現(xiàn)不低于這個面積的寫字樓供應量，短短兩年內，市場很難消化如此高的供應量，勢必出現(xiàn)出租率、租金、價格下降的情況。 ※ 兩外資本是主流 —— 隨著中國加入世貿組織，游戲規(guī)則的改變，使得北京寫字樓需求結構發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外資本” —— 外地資本和外國資本的進入。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。而且，當時寫字樓的售價業(yè)相對偏高，對于中小規(guī)模的企業(yè)來說，在沒有金融支持的情況下，分期小額的支付租金要比一次性投入更合算。