【正文】 明日新概念明日新概念置業(yè)公司88615391體量17000平米18層單體建筑。西城芳洲隆基地產(chǎn)開發(fā)公司西安市土門十字南50米991012144平米150、170、200上士初期均價(jià)2850，目前均價(jià)3100一期95%84276888項(xiàng)目共攤小（13%）性價(jià)比高，一期小高層基本售完，目前僅剩頂層復(fù)式。五、競爭樓盤營銷主張與手法：項(xiàng)目周邊競爭樓盤統(tǒng)計(jì)：世紀(jì)春天營銷主張：在成熟地段生活，我的幸福無須等待。 西安東盛集團(tuán)有限公司是西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的大型股份制高新技術(shù)企業(yè)，員工近4000名。醫(yī)療：西電醫(yī)院、西安軍工三醫(yī)院、西安市五院、西安市三院教育：小學(xué)：西工大錦園實(shí)驗(yàn)小學(xué)、遠(yuǎn)東一小、西電一小、西電五小、機(jī)場小學(xué)、桃園小學(xué)、西關(guān)一小中學(xué)：西電高中、遠(yuǎn)東一中、慶安一中、西安市十五中幼兒園：西電整流器幼兒園、空軍通訊工程學(xué)院幼兒園、機(jī)場幼兒園、省政府幼兒園通訊：中國電信土門營業(yè)廳、中國聯(lián)通土門營業(yè)廳、中國移動土門營業(yè)廳銀行：西安市商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國信合、中國銀行、建設(shè)銀行、西部證券、建設(shè)銀行休閑、娛樂、餐飲：草原興發(fā)、相約時(shí)光咖啡、喜來登大酒店、凱德華浴場、百禾食莊、黃鶴樓大酒店、紅象川菜、伯金翰天禾浴場、維多利亞浴場、桃園路保齡球中心、主要企業(yè)：利君制藥廠、西電集團(tuán)住宅樓、慶安制冷設(shè)備廠住宅46號樓、48號樓、西安整流器廠、陜西開關(guān)三廠、西電互感應(yīng)器廠、陜西醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)校附屬醫(yī)院、西安航空技術(shù)高等學(xué)校、西安翻譯學(xué)院西校區(qū)、西安經(jīng)貿(mào)學(xué)校項(xiàng)目周邊主要工業(yè)企業(yè)簡介西安迪賽生物藥業(yè)有限責(zé)任公司以生物制劑為主體，以化學(xué)藥制劑和中藥制劑為兩翼的高新技術(shù)企業(yè)。西城是前蘇聯(lián)幫助規(guī)劃援建的西安工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)人口集中，有一定完備的產(chǎn)業(yè)布局和相當(dāng)規(guī)模的市政配套設(shè)施。二、區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)者購買意向調(diào)查表： 三、本項(xiàng)目周邊概況 本項(xiàng)目隸屬于西安市蓮湖區(qū)，設(shè)9個(gè)街道辦事處，113個(gè)城市社區(qū)，35個(gè)行政村。城西居民務(wù)實(shí)、理性，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，看中產(chǎn)品性價(jià)比和樓盤配套。從城西普通住宅銷售戶型、面積來看看，有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：%，%，%平方米，%，%，%。特別說明：由于前期雙方溝通不夠充分，我公司對本項(xiàng)目的了解程度有限，因此本策劃方案僅為項(xiàng)目營銷推廣基本框架思路，具體營銷策略、推廣手段、平面表現(xiàn)等深層面策劃方案將在對項(xiàng)目做深入研究之后提出。 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)階段至項(xiàng)目正式發(fā)售后兩個(gè)月 總預(yù)算：約40萬元項(xiàng) 目內(nèi) 容要 求經(jīng)費(fèi)預(yù)算（備注一、銷售道具及費(fèi)用 整體模型1：80，含環(huán)境布置 單體模型10個(gè) 效果圖鳥瞰圖、單體立面效果圖、夜景效果圖、局部環(huán)境鳥瞰 宣傳折頁30000份，大8開特種紙 宣傳海報(bào)5000份，正對開157克銅版紙4C單亞膜 手提袋20000個(gè)，2開 戶外土門愛家廣告牌*155米，噴繪畫面售樓處布置裝修、墻面裝飾、房屋租賃、包裝二、秋季房展會費(fèi)用 攤位費(fèi) 方案設(shè)計(jì) 布展 現(xiàn)場活動吸引人氣、活躍氣氛10萬三、媒體宣傳費(fèi)用報(bào)紙 《華商報(bào)》8次彩色整版，專欄運(yùn)作 《西安晚報(bào)》 網(wǎng)絡(luò) 《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》旗幟廣告、專欄評述、專業(yè)人士推介、浮游廣告168。保障二手價(jià)高于一手價(jià)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值不斷提升?！痉桨浮俊?正式發(fā)售、★封頂慶典、★樓盤展銷會、★入伙儀式活動建議：購房抽獎送家轎 活動描述：購房客戶20戶為一組，進(jìn)行分組抽獎?！锾崆敖M織、制造買家，以買家“連環(huán)套”帶旺銷售，形成市場跟風(fēng)購買狀態(tài)。功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運(yùn)作專業(yè)性。手 袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝樓書等資料用。l 更高的質(zhì)量+更優(yōu)的價(jià)格+更特的品質(zhì)l 重點(diǎn)：裝修材料、配套設(shè)施、品牌、品質(zhì)、細(xì)部設(shè)計(jì)、異化優(yōu)勢、物業(yè)承諾、未來保養(yǎng)。l 局部細(xì)節(jié)：小飾品懸掛，悠楊舒緩的背景音樂，談判椅采用沙發(fā)靠背椅，每張談判桌上放置小食品、飲料。[營銷模式]體驗(yàn)式營銷——攻心為上——親和——互動體驗(yàn)營銷最具親和性的攻擊力，通過互動式的營銷手段直接與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴。通過整合式營銷創(chuàng)立樓盤的品牌，倡導(dǎo)一種全新的工作和生活方式。建議于2004年 9月入市，按照項(xiàng)目正常的進(jìn)度，各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備情況是：（1）主體工程進(jìn)入施工出地面4—5層 （2）主力客戶群已精確定位 （3）合理價(jià)格體系制定 （4）制定出完整的推廣計(jì)劃 （5）外部環(huán)境與內(nèi)部配套銜接到位 （6）物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定⊙銷售周期銷售準(zhǔn)備期：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2004年6月中旬——7月中旬此階段既是以后的銷售工作準(zhǔn)備，也是統(tǒng)一項(xiàng)目整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形成品牌的初級階段。［理念闡述］：１、目標(biāo)消費(fèi)群主要是那些積極工作努力拼搏，獲得了一定成功，具有一定生活品位，擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)．因此他們追求的不僅僅是一套房子，而是一個(gè)家，一種生活方式．在物質(zhì)得到一定程度之后，心靈的自由，精神的獨(dú)立和自我的解放是目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向和精神追求！――品位人生是城市精英的精神追求．２、結(jié)合案名為萬強(qiáng)藝術(shù)家，因此其核心價(jià)值是傳達(dá)一種豐富多彩、高雅浪漫、富有情調(diào)的藝術(shù)化生活方式．藝術(shù)是傳達(dá)心靈的最好方式，終極目標(biāo)就是心靈的自由．――品位人生是一種生活方式３、旨在倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度．同時(shí)也提倡一種休閑工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。[目標(biāo)客戶群購買行為深度分析]目前對于房地產(chǎn)消費(fèi)心理存在一個(gè)誤區(qū)：片面地認(rèn)為消費(fèi)者越來越理性了，忽視了消費(fèi)者感性的一面。于是他們向往這樣一種生活模式：生活環(huán)境舒適愜意，離工作地點(diǎn)不要太遠(yuǎn)，尤其是不能脫離了都市時(shí)尚生活的潮流前端！2）價(jià)值取向：家是他身心所系，安置一個(gè)令自己、令家人滿意的家，是他的責(zé)任，也是他對成功概念的一個(gè)心理標(biāo)志；同時(shí)，家人，父母、妻子、兒女的滿意度以及對和睦生活的向往，也是他持續(xù)奮斗的原動力。1）生活模式取向：從這些人口特征，我們可以看出，這類年輕化的消費(fèi)人群崇尚這樣的一種生活模式：不同于都市核心型生活型態(tài)，也不同于單純的遠(yuǎn)郊生活。 注重物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)外，更注重社區(qū)文化、小區(qū)業(yè)主層次、生活氛圍等無形因素。性價(jià)比計(jì)算方法：性能綜合評分247。l 設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無裝修等。一些地段因?yàn)樯虡I(yè)和成