萬強(qiáng)西二環(huán)商住項(xiàng)目營銷推廣建議書-wenkub
2023-07-10 16:11:34 本頁面
【正文】 熟社區(qū)的原因，有“不在高新，勝似高新”的優(yōu)勢，成為高新區(qū)輻射作用中的另類區(qū)域。萬強(qiáng)西二環(huán)商住項(xiàng)目營銷推廣建議書 二零零四年六月十四日[導(dǎo)讀]◎項(xiàng)目價(jià)值體系——地段價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+營銷活動(dòng)帶來的可提升價(jià)值（附加值）——核心價(jià)值提煉：既具備高新區(qū)的榮耀感，又坐享土門地區(qū)成熟的生活配套和生活氛圍◎競爭——差異化取勝——產(chǎn)品的差異化+生活形態(tài)的差異化——同質(zhì)化產(chǎn)品之上的賦予目標(biāo)客戶群個(gè)性化的生活方式◎項(xiàng)目營銷訴求主題：“萬強(qiáng)藝術(shù)家”————從人生的成功走向心靈的自由！◎影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷。 城西居民務(wù)實(shí)、理性，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，看中產(chǎn)品性價(jià)比。萬強(qiáng)項(xiàng)目性價(jià)比權(quán)重分析表項(xiàng)目指標(biāo)西城芳洲榮城公寓世紀(jì)春天太空花園旭景名園錦都花園本案地段（40%）44444842606044戶型（20%）56525254565650樓盤配套（10%）1391310101610建材（10%）24202020202020環(huán)境/規(guī)劃（12%）10209212413物業(yè)管理（5%）56開發(fā)商實(shí)力（3%）33353性能綜合評分143177均價(jià)3150320029502900335034502950－3100元性價(jià)比≥周邊項(xiàng)目平均性價(jià)比： 西城樓盤均價(jià)：注：采用加權(quán)平均的方法，根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)對樓盤項(xiàng)目進(jìn)行綜合打分。（樓盤均價(jià)/10）區(qū)域升值潛力：前文已述價(jià)值提升空間：主要指通過營銷活動(dòng)能夠?qū)崿F(xiàn)的附加值，在后文詳述；[分階段價(jià)格策略]銷售階段預(yù)計(jì)時(shí)間工程進(jìn)度均價(jià)調(diào)價(jià)范圍調(diào)價(jià)次數(shù)單次調(diào)價(jià)幅度銷售目標(biāo)累計(jì)銷售目標(biāo)入市期2004/69地面4層280027502850233050元15%15%開盤強(qiáng)銷期2004/92005/4至封頂前295029003000343050元35%50%封頂期2005/48封頂至交房310030503150123050元35%85%現(xiàn)房期2005/9交房后4個(gè)月320031503250123050元10%95%第三篇 營銷策略[目標(biāo)客戶群定位] 區(qū)域內(nèi)客戶：原住西郊或在西郊工作的客戶 70%1） 職業(yè)：城西主要大型工業(yè)企業(yè)管理者、產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)人員、工程師、項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工、私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶等；在單位分不到房，或者需要改善居住環(huán)境；2） 年齡：25——40歲（指在購買行為中起主導(dǎo)作用的）3） 用途排序： 區(qū)域外客戶：主要吸引在高新區(qū)工作的客戶，以及少量其它區(qū)域客戶 30%1） 職業(yè)：西高新高科技型企業(yè)白領(lǐng)2） 年齡：25——35歲3） 用途排序： 4） 戶型要求：中小戶型[目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理分析] 重物業(yè)本身的地段及價(jià)格，作為都市精英一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念已經(jīng)從過去的一味貪大炫耀變得越來越實(shí)在，并具有更加精明的理財(cái)頭腦和個(gè)人財(cái)務(wù)計(jì)劃。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費(fèi)者作出最后購買決定的關(guān)鍵。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時(shí)尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費(fèi)相復(fù)合的便利。懂得享受生活，卻不鋪張奢靡；既特立獨(dú)行，又不標(biāo)榜另類；行為獨(dú)立的，又不離群索居；不媚俗，也不標(biāo)榜清高；他們事業(yè)有成，又不追名逐利，試圖在生活品質(zhì)和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態(tài)度。其實(shí)，從一線銷售感受最深：影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身！ 房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性和產(chǎn)品唯一性決定了消費(fèi)者不可能全面地理性分析選擇； 不同購房者的購房意向側(cè)重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素； 房地產(chǎn)銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據(jù)的是其在理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷； 房地產(chǎn)消費(fèi)市場的日趨成熟表現(xiàn)在購房者不僅僅是買了一個(gè)居所，并且有了更多精神上的追求；上述分析給我們一個(gè)啟示：產(chǎn)品品質(zhì)固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！ 明確這一點(diǎn)對于我們營銷工作的意義在于：競爭的差異化表現(xiàn)在兩個(gè)方面——產(chǎn)品的差異化競爭和附加于產(chǎn)品之上的精神層面的競爭?！ 〃D―品位人生是人生境界４、家是＂放心＂的地方，家是溫馨的港灣，是每個(gè)人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領(lǐng)地． ?。郛a(chǎn)品層面支撐點(diǎn)］：１、景觀： 休閑棋藝／茶亭――自由空間 親子樂園――自由天地２、會(huì)所：健身場所 咖啡語茶 書吧（閱覽室） 球類運(yùn)動(dòng)設(shè)施 綜合教室 ?。场⑽蓓敾▓@：自由自在與大自然親近?。?、地段：西二環(huán)核心位置，大西郊與西高新接壤部位，土門商圈成熟生活領(lǐng)地．交通方便＼收放自如，自由生活從此開始．５、戶型Ａ:(78—85平米,211) [自我領(lǐng)地] ———寫意空間 二人世界Ｂ:(90—110平米,221) [自在家園] ———香檳印象 感性時(shí)代 Ｃ: (120—130平米,321) [自由世界]———花樣年華 溫馨之家Ｄ: (120—130平米,331) [自由極限] ———光輝歲月 溫馨港灣(特設(shè)超大會(huì)客室,自由分割組合利用)[產(chǎn)品強(qiáng)賣點(diǎn)提煉]恰當(dāng)?shù)臓I銷主題必須有產(chǎn)品賣點(diǎn)支撐，好的營銷賣點(diǎn)不在于多，而在于精。須完成的工作有： （1）確定項(xiàng)目的視覺識別系統(tǒng)（VI）；（２）售樓書；（３）模型；（４）展示板；（５）工地現(xiàn)場；（６）售樓處；（７）樣板房；（８）路牌；（９）銷售人員；（１０）其他；（１１）為導(dǎo)入階段的廣告及活動(dòng)作準(zhǔn)備。通過樓盤形象的全面樹立，升華項(xiàng)目在公眾心目中的印象，使項(xiàng)目深入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場的購買欲望，引起購買行為。也最符合我們對消費(fèi)行為的判斷：影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身！體驗(yàn)式營銷也是提升項(xiàng)目附加值的重要手段之一，消費(fèi)者對于開發(fā)商的評估，對于后期物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)管理品質(zhì)的認(rèn)同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。提供咖啡、茶等飲料。折 頁：售樓普及資料。展
語文相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1