【正文】 在營銷推廣過程中，隨時發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)在價值，籍此不斷調(diào)整完善營銷戰(zhàn)略。市場營銷推廣戰(zhàn)略與公司行為之間需保持溝通暢順的關(guān)系以及整體協(xié)作精神。 [推廣費用初步估算]總銷售面積40000平米3000元/平米=% 推廣費用=%=(約)100萬元 推廣費用明細表168。 第一階段：內(nèi)部認購期，現(xiàn)階段至項目正式發(fā)售后兩個月 總預(yù)算：約40萬元項 目內(nèi) 容要 求經(jīng)費預(yù)算（備注一、銷售道具及費用 整體模型1：80，含環(huán)境布置 單體模型10個 效果圖鳥瞰圖、單體立面效果圖、夜景效果圖、局部環(huán)境鳥瞰 宣傳折頁30000份，大8開特種紙 宣傳海報5000份，正對開157克銅版紙4C單亞膜 手提袋20000個，2開 戶外土門愛家廣告牌*155米，噴繪畫面售樓處布置裝修、墻面裝飾、房屋租賃、包裝二、秋季房展會費用 攤位費 方案設(shè)計 布展 現(xiàn)場活動吸引人氣、活躍氣氛10萬三、媒體宣傳費用報紙 《華商報》8次彩色整版，專欄運作 《西安晚報》 網(wǎng)絡(luò) 《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》旗幟廣告、專欄評述、專業(yè)人士推介、浮游廣告168。 第二階段：） 正式發(fā)售后2個月至項目封頂后2個月 總預(yù)算：約40萬元項 目內(nèi) 容要 求經(jīng)費預(yù)算（元備注一、銷售道具及費用售樓書5000份，約30P，含企業(yè)形象、樓盤形象、整體概念、環(huán)境概念、賣點闡述、物業(yè)管理、建材等，16開銅板紙3000=10000辦公手冊5000份，16P，16開157克雙銅四色*3000=6000 現(xiàn)場銷售手冊20本，手工精制，供現(xiàn)場介紹使用CI設(shè)計及應(yīng)用系列信封、信紙、文件袋、禮品袋、水杯、賀卡、名片等臺歷20000份，6張雙面12P，32開*2000=2000廣告?zhèn)?000把（LOGOL雙色）3*2000=6000幻燈片圖文結(jié)合、多媒體、開頭背景音樂、開頭效果，30P10000售樓處 （1）設(shè)計方案及裝修 （2）現(xiàn)場布置接待臺、音響、洽談桌椅、空調(diào)、燈光、LOGOL墻 （3）燈箱門頭燈箱400元/平方米 （4）展板宣傳展板120元/平方米 （3）工地圍墻二、公關(guān)活動費用開盤典禮及活動三、媒體宣傳費用報紙 《西安晚報》 《華商報》 網(wǎng)絡(luò)《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》旗幟廣告、業(yè)界人士推薦168。 第三階段：）封頂后2個月至竣工驗收投入使用后3個月 總預(yù)算：約20萬元項 目內(nèi) 容要 求經(jīng)費預(yù)算（元）備注二、媒體宣傳費用報紙《華商報》專欄廣告網(wǎng)絡(luò)《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》旗幟廣告、業(yè)界人士推薦、樓盤評數(shù)戶外：延續(xù)以前注：以上費用中，不包括網(wǎng)絡(luò)廣告部分。該部分費用合計價值約 元，由我公司免費奉送。特別說明：由于前期雙方溝通不夠充分，我公司對本項目的了解程度有限，因此本策劃方案僅為項目營銷推廣基本框架思路，具體營銷策略、推廣手段、平面表現(xiàn)等深層面策劃方案將在對項目做深入研究之后提出。附件 土門地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、 城西房地產(chǎn)市場基本特征高檔物業(yè)與中低檔次物業(yè)并存，市場消費多元化，產(chǎn)品定位多樣性。價格在2000－4000元／平方米之間，在城西幾乎都可以找到相應(yīng)的樓盤。隨著近幾年西城房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，區(qū)域市場版圖逐漸形成三個小版塊，第一版塊是以玉祥門以外至潘家村、絲綢群雕版塊，代表項目有蔚藍系列、都市綠洲、新興港灣等，由于本地段受城區(qū)經(jīng)濟輻射，交通方便，房地產(chǎn)項目銷售勢頭良好，價格堅挺；第二版塊沿西關(guān)正街、勞動南路至桃園南路版塊，簡稱“西關(guān)版塊”，代表項目有錦園、旭景名園、錦繡華庭等項目，本地段由于受到西高新、城區(qū)的雙重輻射，加上建設(shè)中的環(huán)城西苑、西郊公園的支撐，理工大、西大兩座著名高校的帶動，地產(chǎn)市場一路飄紅；第三版塊是以土門為核心沿西二環(huán)直到西高新的版塊，簡稱“土門版塊”，代表項目有錦都花園、西城芳洲等，本地段主要受到西高新的輻射和西二環(huán)城市交通要沖的帶動，以西郊工業(yè)人口居住區(qū)域為依托，盡管地段較前兩版塊略遜一籌，但整體局面呈上升的發(fā)展趨勢。從城西普通住宅銷售戶型、面積來看看，有關(guān)統(tǒng)計資料顯示：%，%，%平方米，%，%，%。各戶型區(qū)間的銷售比例可以看出，在西城地產(chǎn)市場50100平方米的戶型與100130平方米的戶型受到市場的歡迎。 工業(yè)人口集中，人群分布以家庭年收入2—8萬左右的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者、職業(yè)白領(lǐng)為主，年齡在25—45歲左右，房價在35—40萬之間、月供在2000元以內(nèi)大多數(shù)消費者都能接受。西城平均每戶擁有住房套數(shù)在1套的占絕大多數(shù)，且大多為福利分房和集資建設(shè)用房，住宅質(zhì)量不高，新開發(fā)的商品房項目較少，使西城居民向高新、城北、城內(nèi)移動。城西居民務(wù)實、理性，注重經(jīng)濟實用，看中產(chǎn)品性價比和樓盤配套。 勞動路、西二環(huán)沿線和靠近高新區(qū)的一些區(qū)域，因為與高新區(qū)毗鄰，交通便利，高收入人群相對較多，住宅的定位幾乎和高新區(qū)一致。一些地段因為商業(yè)和成熟社區(qū)的原因，有“不在高新，勝似高新”的優(yōu)勢，成為高新區(qū)輻射作用中的另類區(qū)域。本地段屬于西郊老工業(yè)企業(yè)員工居住生活集中區(qū)，主要住房來源為企業(yè)集資建房和福利分房，人均居住面積較小，無法滿足家庭分化對住房的要求，且建筑風格老化跟不上時代發(fā)展，由于該片區(qū)新建商品房供應(yīng)量相對較少，且輻射范圍較大，因此，本地段房產(chǎn)消化潛力有待發(fā)掘。二、區(qū)域房地產(chǎn)消費者購買意向調(diào)查表： 三、本項目周邊概況 本項目隸屬于西安市蓮湖區(qū)，，設(shè)9個街道辦事處，113個城市社區(qū)，35個行政村。城西聚集著西電、慶安、遠東等中央、省、市屬大中型企業(yè)110家，素有“電工城” “航空城”之稱；項目北部為倉儲區(qū)，有各類大中型倉庫60多家，是西北地區(qū)重要的物資集散地