【正文】 合、多媒體、開頭背景音樂、開頭效果，30P10000售樓處 （1）設(shè)計方案及裝修 （2）現(xiàn)場布置接待臺、音響、洽談桌椅、空調(diào)、燈光、LOGOL墻 （3）燈箱門頭燈箱400元/平方米 （4）展板宣傳展板120元/平方米 （3）工地圍墻二、公關(guān)活動費(fèi)用開盤典禮及活動三、媒體宣傳費(fèi)用報紙 《西安晚報》 《華商報》 網(wǎng)絡(luò)《西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)》旗幟廣告、業(yè)界人士推薦168。 [推廣費(fèi)用初步估算]總銷售面積40000平米3000元/平米=% 推廣費(fèi)用=%=(約)100萬元 推廣費(fèi)用明細(xì)表168。在營銷推廣過程中，隨時發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)在價值，籍此不斷調(diào)整完善營銷戰(zhàn)略。舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，融洽雙方關(guān)系【戰(zhàn)術(shù)策略】本次項目入市推廣戰(zhàn)術(shù)需以下方面作為前提保證：與銷售進(jìn)度之間應(yīng)保證互為促進(jìn)的健康關(guān)系。獎品為家用轎車,車價為69萬元 宣傳主導(dǎo)語：5萬元（首付）步入車房時代戰(zhàn)術(shù)六：口碑促銷【目標(biāo)】利用既有業(yè)主向親友傳播樓盤形象，建立第二營銷渠道，帶旺樓盤銷售。項目應(yīng)緊緊圍繞社會熱點(diǎn)、節(jié)日主題及樓盤特點(diǎn)，確定促銷活動主題。戰(zhàn)術(shù)四：樓盤視覺形象【目標(biāo)】使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立項目視覺形象，以便于其在今后推廣中，給買家留下深刻、明確的印象?！痉桨浮俊锶胧星捌?，組織少量樓盤，以相對比較大的優(yōu)惠價格分批入市，以提高入市的認(rèn)購率，掀起促銷熱潮。戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo)【目標(biāo)】工地作為買家最為切身關(guān)注的地方及交通繁忙地帶是行人最為注目的形象，是宣傳的最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。影視資料：從視覺方面?zhèn)鬟f公司和樓盤儲備。展 板：售樓處懸掛資料，全面接受公司及樓宇的信息。建議內(nèi)容簡潔。折 頁：售樓普及資料。多創(chuàng)造幾個欲望。提供咖啡、茶等飲料。通過細(xì)節(jié)刻畫，導(dǎo)入生活觀念，裝飾、家具材質(zhì)上多用軟材料，避免給人生硬印象，傳達(dá)新的生活信息。也最符合我們對消費(fèi)行為的判斷：影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身！體驗式營銷也是提升項目附加值的重要手段之一，消費(fèi)者對于開發(fā)商的評估，對于后期物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)管理品質(zhì)的認(rèn)同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。工程節(jié)點(diǎn)：至主體封頂；持續(xù)強(qiáng)銷期（準(zhǔn)現(xiàn)房）時間節(jié)點(diǎn)：2005年5月——2005年9月主要方式：以封頂后的準(zhǔn)現(xiàn)房為階段性主賣點(diǎn)，以秋季房展會為契機(jī)，以樣板間等現(xiàn)場展示為主要手法，引發(fā)新一輪旺銷；工程節(jié)點(diǎn)：主體封頂至交房；續(xù)銷期（現(xiàn)房銷售期）時間節(jié)點(diǎn)：2005年9月——2006年1月主要方式：加強(qiáng)售后服務(wù)和物業(yè)管理，營造社區(qū)文化，開展動態(tài)營銷，最終達(dá)成尾盤的銷售。通過樓盤形象的全面樹立，升華項目在公眾心目中的印象，使項目深入人心，從而強(qiáng)烈刺激目標(biāo)市場的購買欲望，引起購買行為。[《華商報》房地產(chǎn)專欄條目信息、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)彈出式廣告、條幅廣告、重要路段戶外廣告發(fā)布] 工程節(jié)點(diǎn)：地下主體至地面主體45層開盤強(qiáng)銷期：（全面推出階段）時間節(jié)點(diǎn)：2004年9月——2005年4月營銷目的：在項目已具一定知名度前提下，使項目樹立優(yōu)秀的品牌形象。須完成的工作有： （1）確定項目的視覺識別系統(tǒng)（VI）；（２）售樓書；（３）模型；（４）展示板；（５）工地現(xiàn)場；（６）售樓處；（７）樣板房；（８）路牌；（９）銷售人員；（１０）其他；（１１）為導(dǎo)入階段的廣告及活動作準(zhǔn)備。選擇9月作為入市時機(jī)比較合理。　　　　　　　　　　　――品位人生是人生境界４、家是＂放心＂的地方，家是溫馨的港灣，是每個人靈魂的身體和靈魂的歸宿，也是回歸本原找尋自我的領(lǐng)地．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。郛a(chǎn)品層面支撐點(diǎn)］：１、景觀：　休閑棋藝／茶亭――自由空間　　　　親子樂園――自由天地２、會所：健身場所　　咖啡語茶　　書吧（閱覽室）　　球類運(yùn)動設(shè)施　　綜合教室　　?。?、屋頂花園：自由自在與大自然親近?。?、地段：西二環(huán)核心位置，大西郊與西高新接壤部位，土門商圈成熟生活領(lǐng)地．交通方便＼收放自如，自由生活從此開始．５、戶型Ａ:(78—85平米,211) [自我領(lǐng)地] ———寫意空間 二人世界Ｂ:(90—110平米,221) [自在家園] ———香檳印象 感性時代 Ｃ: (120—130平米,321) [自由世界]———花樣年華 溫馨之家Ｄ: (120—130平米,331) [自由極限] ———光輝歲月 溫馨港灣(特設(shè)超大會客室,自由分割組合利用)[產(chǎn)品強(qiáng)賣點(diǎn)提煉]恰當(dāng)?shù)臓I銷主題必須有產(chǎn)品賣點(diǎn)支撐，好的營銷賣點(diǎn)不在于多，而在于精。［訴求主題］：從人成生的成功走向心靈的自由。其實，從一線銷售感受最深：影響消費(fèi)者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身！ 房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性和產(chǎn)品唯一性決定了消費(fèi)者不可能全面地理性分析選擇； 不同購房者的購房意向側(cè)重不同，其本身就包含很大程度上的感性因素； 房地產(chǎn)銷售更大比例是在期房階段，這就在很大程度上決定了購房者的購買行為依據(jù)的是其在理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷； 房地產(chǎn)消費(fèi)市場的日趨成熟表現(xiàn)在購房者不僅僅是買了一個居所，并且有了更多精神上的追求；上述分析給我們一個啟示：產(chǎn)品品質(zhì)固然重要，但購房者買房在滿足基本居住需要的前提下，更大程度上是一種精神寄托，也就是選擇了一種生活方式！ 明確這一點(diǎn)對于我們營銷工作的意義在于：競爭的差異化表現(xiàn)在兩個方面——產(chǎn)品的差異化競爭和附加于產(chǎn)品之上的精神層面的競爭。 3）性格特征和行為特征：工作勤奮的；性格成熟的、穩(wěn)健的，從不異想天開；理財風(fēng)格理性的、穩(wěn)健的，從不孤注一擲； 熱愛生活，懂得享受生活；節(jié)儉的，不事鋪張奢華的；負(fù)責(zé)任的，對工作、對事業(yè)、對家庭。懂得享受生活，卻不鋪張奢靡；既特立獨(dú)行，又不標(biāo)榜另類；行為獨(dú)立的，又不離群索居；不媚俗，也不標(biāo)榜清高；他們事業(yè)有成，又不追名逐利，試圖在生活品質(zhì)和靈魂自由中尋求到最為超然飄逸的態(tài)度。也就是說，他們的生活品位是以時尚動感為主流的，又不屑于傳統(tǒng)都市市井式的生活方式；既要保持自己的生活品位，又要能夠在時間、精力和經(jīng)濟(jì)可承受范圍之內(nèi)。既享有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜；既享有郊區(qū)化生活清新的空氣與恬靜，又貼近都市生活的主流時尚氣息；既符合成長型辦公對于成本控制和交通便利性的需要，又享有辦公與生活、休閑消費(fèi)相復(fù)合的便利。下面我們來深入分析一下他們的生活模式取向、價值取向、行為模式等。 注重物業(yè)升值，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間，往往是促使消費(fèi)者作出最后購買決定的關(guān)鍵。 注重物業(yè)的形象定