【正文】 %20%25%30%35%內(nèi)環(huán)內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi)2022 2022小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 相對(duì)去年，各環(huán)域小戶型分布更加平均 %%%%%%%%%%%全裝 清水 簡(jiǎn)裝小戶型定位調(diào)整報(bào)告 一、 2022年小戶型市場(chǎng)特征 精裝房成為市場(chǎng)供應(yīng)主流 投資仍是小戶型主力市場(chǎng)，但小戶型回報(bào)率低的問(wèn)題將會(huì)顯現(xiàn) 藍(lán)光系列是典型的投資型小戶型，今年伊始，藍(lán)光便以空前的頻率向市場(chǎng)連續(xù)推出凱帝陽(yáng)光、海棠月色、花好月圓、高盛中心、西延蒂景等數(shù)個(gè)小戶型項(xiàng)目，除西延蒂景剛剛開盤外，其他項(xiàng)目幾乎全部售罄；純真年代是本次市調(diào)中銷售速率最高樓盤，開盤幾天即告售罄，其原因就在于臨近川大的地理位臵顯得很有投資價(jià)值。 2022年小戶型銷供比為 95%，今年比去年降低了 6個(gè)百分點(diǎn)。 50 80元 平方米 〃 月紅瓦寺 仍屬市級(jí)餐飲娛樂(lè)口岸最高租金水平 65 280元 /平方米 〃 月錦繡路 新增藍(lán)色加勒比餐飲娛樂(lè)區(qū)，租金水平較高。 30~112元 /平方米 〃 月 玉雙路、望平街 城南租金保持高水平，傳統(tǒng)成熟口岸新增商業(yè)量較大。 25~40元 /平方米 〃 月 蓮花新區(qū) 片區(qū)商業(yè)。 20~40元 /平方米 〃 月 龍舟路、臨江路 社區(qū)商業(yè)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)地產(chǎn)供銷分析 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 三、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)調(diào)查 城東 租金水平相比去年無(wú)太大變化，伴隨居住人口的改變及區(qū)域收入水平的提高，開始有中型餐飲企業(yè)進(jìn)駐。 臵信 〃 金沙商業(yè)街 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 點(diǎn)評(píng)： 近兩年青羊大道附近住宅開發(fā)勢(shì)頭迅猛，特別是博瑞 〃 都市花園、臵信 〃 金沙花園、蜀風(fēng)花園城等項(xiàng)目不僅提升了該社區(qū)的檔次，還為該社區(qū)儲(chǔ)備了較大的消費(fèi)潛力，但成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)還屬空白； 相對(duì)其他社區(qū)商業(yè)動(dòng)輒上萬(wàn)的單價(jià)， 8000元 /平方米的單價(jià)讓投資者覺得升值空間較大； 規(guī)劃上前后貫穿，無(wú)死路，人流順暢，易于培植口岸； 水景與商業(yè)街的結(jié)合顯得別具一格，特別是步行街有利于經(jīng)營(yíng)者擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積； 周邊有旗艦店及社區(qū)公園吸引人流； 臵信 〃 金沙商業(yè)街 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 各方位供銷情況分析81728143071420122086%71%82%88%67%05101520253035城中 城東 城南 城西 城北0%20%40%60%80%100%推出商業(yè)面積 銷售商業(yè)面積 銷售率城東 城東商業(yè)供給量較小，而潛在需求較大； 片區(qū)商業(yè)供應(yīng)主要集中在校園經(jīng)濟(jì)區(qū)（ East校園廣場(chǎng)、第 5大道）、專業(yè)市場(chǎng)（銀和商業(yè)廣場(chǎng)）及零散底商，成規(guī)模的區(qū)域商業(yè)還屬空白； 整體供銷基本平衡，銷供比較高。 其中近千萬(wàn)的聯(lián)排商業(yè)占 12%，銷售情況很好。 其內(nèi)街商鋪大多處于次價(jià)格范圍，戶面積 140平方米左右。 博美裝飾城 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 銷售期 如果項(xiàng)目體量較大，預(yù)計(jì)進(jìn)入回報(bào)期后仍有物業(yè)需要銷售，則前期定價(jià)時(shí)須提高定價(jià)以備日后所需； 尋找一家商場(chǎng)管理公司，最好是國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名企業(yè)； 自己再組建一家商場(chǎng)管理公司，子公司財(cái)務(wù)獨(dú)立核算； 開始宣傳項(xiàng)目承諾固定回報(bào)率，為防止后期有宣傳欺詐嫌疑，這一回報(bào)率不必太高，隨行就市， 78%左右即可； 如果商場(chǎng)管理公司愿意與業(yè)主簽訂 《 委托經(jīng)營(yíng)書 》 當(dāng)然最好，如果不行，則由自建管理公司擔(dān)任這一角色； 附：產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)操作詳解 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 善后期 如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況良好，自然皆大歡喜； 如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不好，又有物業(yè)還要銷售，那么多賺的利潤(rùn)就用來(lái)支付前期投資者的回報(bào)金； 如果經(jīng)營(yíng)情況不好，物業(yè)又已經(jīng)銷售完畢，或者要求業(yè)主降低回報(bào)率或者撒手走人； 《 委托經(jīng)營(yíng)書 》 只是委托性質(zhì)，被委托人如果不能完成委托任務(wù)，委托書中又沒有相應(yīng)的處罰措施，那被委托人也可以撒手走人了； 即便簽訂的是 《 回報(bào)合同 》 ，破產(chǎn)一個(gè)注冊(cè)資金僅幾十萬(wàn)的管理公司算什么？ 附：產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)操作詳解 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 臵信 〃 金沙商業(yè)街 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 開發(fā)商 宏信房產(chǎn) 項(xiàng)目地址 青羊大道 銷售模式 只售不租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng) 總建面積 22萬(wàn)平米 商業(yè)面積 約 5萬(wàn)平米 價(jià)格定位 純商業(yè)樓底層均價(jià)： 1000011000元 /平方米； 商住混合底商均價(jià)：約 8000元 /平方米； 經(jīng)營(yíng)主題 純商業(yè)樓為大型百貨；內(nèi)街以酒吧、茶坊為主 銷售情況 一期接近售罄，存量主要集中在總價(jià) 120萬(wàn)以上的大面積底層商鋪，但總價(jià)約 200萬(wàn)的一樓一底商鋪及總價(jià)約 600萬(wàn)的三層獨(dú)幢商鋪卻迅速售空。因此，上述可能性又變得微乎其微。 2022年商業(yè)地產(chǎn)特征分析 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀背景分析 Ａ．受今年高銷售率影響，加之舊城改造的持續(xù)，明年商業(yè)地產(chǎn)新推量將保持較大增幅； Ｂ．促成 2022年高銷售率的兩大因素明年是否會(huì)發(fā)生改變？ 股市轉(zhuǎn)暖？ 產(chǎn)權(quán)式固定回報(bào)的投資物業(yè)出現(xiàn)支付困難？ Ｃ．城市向東向南規(guī)劃開始實(shí)施，居住人口增多，商業(yè)需求量相應(yīng)增大，但時(shí)間周期較長(zhǎng)； 2022年商業(yè)地產(chǎn)展望 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀背景分析 天府匯城 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 開發(fā)商 成都匯誠(chéng)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司 經(jīng)營(yíng)商 上海友誼購(gòu)物中心有限公司 聯(lián)華超市股份有限公司 項(xiàng)目地址 科華中路 9號(hào) 總建面積 15萬(wàn)平米 商業(yè)面積 10萬(wàn)平米 價(jià)格定位 一樓均價(jià)： 15000元 /平方米； 二樓均價(jià)： 6000~7000元 /平方米； 回報(bào)方案 期限 20年，起始回報(bào)率 %，年遞增幅度 % 銷售情況 據(jù)稱二樓已售罄，一樓余 30%（可信度較低） 天府匯城 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 回報(bào)率 —— 能否達(dá)到預(yù)期水平？ 目前成都市還沒有出現(xiàn)單體建筑面積過(guò) 10萬(wàn)方的社區(qū)綜合型商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)前景難以預(yù)料； 已招租的量販?zhǔn)匠胁淮罂赡苤Ц秵畏浇?70元的月租金（整體均價(jià)11000元 /平方米，第一年回報(bào)率 %，即租金為 /平方米 〃 月）； 其余商鋪多數(shù)處于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，招商存在較大困難； 天府匯城 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 二、 2022年商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析 最佳結(jié)局 —— 開發(fā)商用開發(fā)其他項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)回填租金缺口 2022年，藍(lán)色加勒比底層商業(yè)開盤均價(jià) 8800元 /平方米，而地段較差的天府匯城底層均價(jià)竟達(dá) 15000元 /平方米，開發(fā)商很有可能是將頭幾年的投資回報(bào)算在了房?jī)r(jià)中，或者用高額的利潤(rùn)滾動(dòng)開發(fā)其他項(xiàng)目以回填租金缺口。本案背景的主要變化 2022——投資年 小戶型、投資類（商鋪、產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店等）物業(yè)大量涌現(xiàn) 銀行低利率、股市低迷 ——投資渠道匱乏 舊城改造 ——商業(yè)開發(fā)用地猛增 城市向東向南發(fā)展開始實(shí)施 向東 → 沙河改造、工廠搬遷 → 可開發(fā)用地增多 → 居住人口增多 → 商業(yè)需求增大 向南 → 政府南遷啟動(dòng) → 居住人口增多（二次置業(yè)） → 商業(yè)需求增大 東湖公園及翡翠城開始被市場(chǎng)認(rèn)知 商業(yè)物業(yè)定位調(diào)整報(bào)告 2022年商業(yè)地產(chǎn)大量涌現(xiàn)，市場(chǎng)是否健康？ 2022年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持旺盛？ 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自哪里？威脅有多大？ 目標(biāo)客戶在哪里，如何把握？ 針對(duì)市場(chǎng)、針對(duì)使用，我們產(chǎn)品需要那些調(diào)整？ 歷年商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)分析 歷年住宅新推量與商業(yè)用房新推量走勢(shì)050010000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %住宅 2 9 8 . 8 2 7 7 . 2 2