【正文】 區(qū)酒店星級(jí)分布特征及經(jīng)營(yíng)情況 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 四星級(jí)以上酒店經(jīng)營(yíng)情況較好，三星、二星經(jīng)營(yíng)情況堪憂： 四星級(jí)以上酒店多為外來(lái)管理商管理，如喜來(lái)登、假日等等，其管理運(yùn)營(yíng)較好；另一方面，高端酒店通過(guò)壓低房?jī)r(jià)爭(zhēng)奪了不少原來(lái)低端酒店的客戶。年均客房出租率可達(dá) 70%左右。 二、三星級(jí)酒店目前多靠旅行團(tuán)勉強(qiáng)支撐；其中有一些屬于行業(yè)性酒店，管理更加落后，有營(yíng)業(yè)額而沒(méi)利潤(rùn)。年均客房出租率一般在 5060%左右。 一、成都酒店行業(yè)調(diào)查分析 市區(qū)酒店星級(jí)分布特征及經(jīng)營(yíng)情況 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 順應(yīng)西部大開發(fā) ， 市政府欲將成都打造成西部的戰(zhàn)略高地 。 為此 ， 市政府將加大成都旅游酒店接待規(guī)模及接待檔次的提升 。 2022年在建五星級(jí)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè) （ 索菲特 〃 萬(wàn)達(dá) 、 凱賓斯基 ） ， 據(jù)調(diào)查 ， 五年內(nèi)成都將增加五星級(jí)酒店 7家 ， 項(xiàng)目多集中于東南方 ， 大多由全球性連鎖機(jī)構(gòu)或國(guó)際酒店管理公司管理 。 成都市政南遷 ， 城南副中心已規(guī)劃出科技會(huì)展區(qū)域 城東香格里拉酒店再投 1800萬(wàn)美金打造香格里拉會(huì)展中心 香格里拉會(huì)展中心 ， 城南會(huì)展中心 ， 加洲會(huì)展中心 ， 成都西部會(huì)展之都之勢(shì)略見(jiàn) 一、成都酒店行業(yè)調(diào)查分析 與酒店業(yè)有關(guān)的其他信息 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 行業(yè)虧損明顯 ， 但虧損酒店多為內(nèi)資管理 ， 外資管理酒店運(yùn)營(yíng)良好； 酒店生存對(duì)地段依賴性極強(qiáng) ， 除非有行業(yè)為依托或能獨(dú)立運(yùn)作大型會(huì)議 ，否則難以在鬧市外生存； 星級(jí)越高運(yùn)營(yíng)情況越好現(xiàn)象突出 ， 但幾年后隨著五星級(jí)酒店的大量出現(xiàn) ，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈； 幾年后 ， 東南區(qū)域可能會(huì)形成有利于酒店生存的外部環(huán)境； 一、成都酒店行業(yè)調(diào)查分析 行業(yè)整體性評(píng)價(jià) 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 49% 公攤系數(shù) 80%（自稱） 客房出租率 340元（一期） 估計(jì)平均房?jī)r(jià) 600元（一期） 掛牌價(jià) 8% 承諾年回報(bào)率 8800元 /平方米 銷售價(jià)格 自主經(jīng)營(yíng) 管理商 三星級(jí) 星級(jí) 239套 銷售客房數(shù) 466套 總客房數(shù) 總建筑面積 占地面積 市中心總府路 地址 成都市春熙大廈房屋開發(fā)公司 開發(fā)商 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 紫薇酒店二期 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 盈利測(cè)算： 以 46平方米的標(biāo)間為模型 ， 該標(biāo)間總價(jià)為 404800元 ， 該標(biāo)間達(dá)到 8%年回報(bào)率月須產(chǎn)生純利潤(rùn) 。 該標(biāo)間月?tīng)I(yíng)業(yè)額為： 340 30 80%＝ 8160元 純利潤(rùn)測(cè)算： 8160 40%（ 毛利率 ） （ 115%（ 營(yíng)業(yè)稅 ） 5%（ 管理提成 ）） ＝ 注：測(cè)算方法引自海航分時(shí)度假酒店 （ 五星級(jí) ） 盈利模型； 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 紫薇酒店二期 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 結(jié)論： 該標(biāo)間自身不可能產(chǎn)生 8%的年回報(bào)率； 考慮到紫薇酒店只是出售二期項(xiàng)目 ， 因此其有條件拿出一期項(xiàng)目的部分利潤(rùn)來(lái)保障投資回報(bào)； 回報(bào)合同與購(gòu)房合同分離 ， 開發(fā)商不對(duì)后期回報(bào)承擔(dān)任何責(zé)任； 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 紫薇酒店二期 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 25% 公攤系數(shù) / 客房出租率 / 估計(jì)平均房?jī)r(jià) / 掛牌價(jià) 12% 承諾年回報(bào)率 8000元 /平方米 銷售價(jià)格 自主經(jīng)營(yíng) 管理商 三星級(jí) 星級(jí) 187套 銷售客房數(shù) 187套 總客房數(shù) 總建筑面積 占地面積 西安北路 101號(hào) 地址 成都銀地臵業(yè)有限責(zé)任公司 開發(fā)商 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 瑞景商務(wù)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 瑞景商務(wù)酒店史 2022年初開始銷售 ， 因?yàn)槌兄Z高達(dá) 12%的回報(bào)率 ， 迅速銷售一空 ； 2022年 10月本該交房 ， 但開發(fā)商未能履約； 2022年 7月 ， 酒店正式開業(yè) ， 但不久錦江酒店管理公司便宣告推出； 2022年 11月 ， 開發(fā)商因不能履行回報(bào)承諾 、 涉嫌利用錦江公司下套被業(yè)主告上法庭； 近日 ， 有消息稱一審判令開發(fā)商退房 。 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 瑞景商務(wù)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 關(guān)于瑞景的其他信息 該項(xiàng)目似乎是由開發(fā)商出面與業(yè)主簽訂回報(bào)合同 ， 如此法院的判決也就不足為怪了； 錦江管理公司退出除與開發(fā)商的矛盾外 ， 與業(yè)主難以協(xié)調(diào)也是重要原因之一； 成都第一家產(chǎn)權(quán)酒店就這樣黯然退場(chǎng) ， 后繼項(xiàng)目可能會(huì)受到波及； 目前還有很多郊區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加惡劣 ， 業(yè)主回報(bào)更難保證； 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 瑞景商務(wù)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 50% 公攤系數(shù) / 客房出租率 / 估計(jì)平均房?jī)r(jià) / 掛牌價(jià) 首付的 8%，無(wú)月供 承諾年回報(bào)率 6300元 /平方米 銷售價(jià)格 錦江酒店 管理商 三星級(jí) 星級(jí) 252套 銷售客房數(shù) 252套 總客房數(shù) 11萬(wàn)平方米 總建筑面積 占地面積 濱江路老南門大橋側(cè) 地址 成都潤(rùn)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 世代錦江產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 投資回報(bào)方案： 回報(bào)合同期限 —— 10年 回報(bào)合同訂立雙方 —— 業(yè)主 、 潤(rùn)興房產(chǎn)自建管理公司 回報(bào)率 —— 按業(yè)主首付款 8%計(jì)提回報(bào)現(xiàn)金 ， 同時(shí)代業(yè)主繳付銀行貸款月供金 ， 購(gòu)買即可享受回報(bào) 。 擔(dān)保 —— 開發(fā)商提供 3000余平米地下車庫(kù)作為第三方擔(dān)保物業(yè) 。 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 世代錦江產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 投資回報(bào)方案可信度分析 回報(bào)合同未約定管理公司提前結(jié)束經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任； 擔(dān)保協(xié)議未約定發(fā)生管理公司提前結(jié)束經(jīng)營(yíng)時(shí)擔(dān)保車位的處臵手段； 以 ， 計(jì)算其滿足投資回報(bào)須產(chǎn)生 1806元 /月的純利潤(rùn) ， 即酒店整體年純利潤(rùn)須達(dá)到 600萬(wàn)元左右；而 1998年開業(yè)的天府麗都喜來(lái)登酒店到 2022年純利潤(rùn)才達(dá)到 518萬(wàn)元 ， 名列當(dāng)時(shí)成都市涉外酒店利潤(rùn)排名第五名 。 綜上所述 ， 世代錦江酒店至少在開業(yè)頭幾年不可能靠經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)滿足業(yè)主的投資回報(bào) ， 結(jié)合概念模糊的經(jīng)營(yíng)管理合同 ， 開發(fā)商已做好走人的準(zhǔn)備 ？ 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 世代錦江產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 運(yùn)作模式與現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)大同小異 ， 投資者投資回報(bào)在法律上無(wú)法得到保障； 唯一進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)失敗 。 就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看 ， 其他產(chǎn)權(quán)式酒店要達(dá)到對(duì)業(yè)主承諾的回報(bào)率幾乎不可能 ， 而開發(fā)商早已把善后工作處理妥當(dāng)； 位于或靠近市中心是現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店博取市場(chǎng)信任的重要法寶； 除華海酒店停工 、 停銷外 ， 市區(qū)其余產(chǎn)權(quán)式酒店均已銷售完畢 ， 且銷售周期較一般商業(yè)物業(yè)短 ， 自詡的高利潤(rùn)率是銷售的主要?jiǎng)恿Γ? 二、產(chǎn)權(quán)酒店專項(xiàng)調(diào)查 現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)酒店綜述 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 向東向南發(fā)展使城東具備了發(fā)展酒店業(yè)的潛質(zhì)； 加州花園準(zhǔn)備在南沿線另建會(huì)展中心 ， 香格里拉也擬在合江廳附近修建大型會(huì)展物業(yè) ， 本案未來(lái)可能吸引部分會(huì)議客源； 華潤(rùn)集團(tuán)的背景優(yōu)勢(shì) 三、本案開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊分析 有利因素 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 城東區(qū)目前不具備酒店生存 、 盈利的外部環(huán)境 ， 項(xiàng)目要達(dá)到期望盈利水平可能需要很長(zhǎng)時(shí)間； 不理想的環(huán)境也將直接阻礙國(guó)際 、 國(guó)內(nèi)優(yōu)秀酒店管理集團(tuán)的介入； 華潤(rùn)臵地以誠(chéng)信為本 ， 追求長(zhǎng)期利益 ， 不可能通過(guò)欺詐換取短期利潤(rùn)； 產(chǎn)權(quán)酒店一旦失誤 ， 翡翠城勢(shì)必受到牽連； 瑞景事件帶來(lái)的負(fù)面影響可能使明年的產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)風(fēng)光不再； 紫薇銀座售價(jià) 8800元 /平方米；世代錦江售價(jià) 6300元 /平方米；本項(xiàng)目售價(jià)多少 ？ 利潤(rùn)又有多少 ？ 三、本案開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊分析 不利因素 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 本案開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店的有利因素少且說(shuō)服力不強(qiáng) ， 而不利因素多且致命性大 ， 總的來(lái)看 本案開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店的可行性較低，須慎重考慮。 三、本案開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊分析 綜合分析 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告 服務(wù)酒店 酒店式服務(wù)公寓 酒店式管理小戶型 共管式公寓 青年公寓 四、其他可能存在的物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)權(quán)酒店可行性調(diào)查報(bào)告