【正文】 成本人員熟悉項(xiàng)目地形和設(shè) 計(jì)意圖，并對(duì)管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。（ 17）確定贈(zèng)送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積 大小。 （ 15）山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型： （ 16）山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明 確邊坡支護(hù)方式；邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力 錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。 （ 13）應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的 原則確定場(chǎng)地標(biāo)高。 （ 10）車(chē)庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶(hù)使用要求，占地面積較大項(xiàng)目，車(chē)位數(shù) 量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意） （ 11）控制不 可銷(xiāo)售的公建及配套建設(shè)面積：不可銷(xiāo)售的公建及配套 （含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿(mǎn)足土地規(guī)劃要求即可；提 升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格估算建設(shè)的必要性，注意提醒設(shè) 計(jì)管理部：國(guó)家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范，“虛報(bào)面積”而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需 要注意避免；通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)面積。 （ 8）停車(chē)位體形控制：高度；單獨(dú)車(chē)位面積。 （ 3）成本管理部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)策 劃部提出建議（注意：重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）。我公司目前 在這方面還有很大的 提升空間，公司須由設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、成本管理部組成設(shè)計(jì)成本管理小組，對(duì)設(shè)計(jì)的各階段進(jìn)行相應(yīng)的成本控制。顯然，控制項(xiàng)目成 本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的 投資決策和設(shè)計(jì)階段，因而，項(xiàng)目投資控制， 既要貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策 劃階段。在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為 5%~35%。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響 項(xiàng)目成本的可能性為 65%~85%。 項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控 制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的各環(huán)節(jié)。 ，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理，成立設(shè)計(jì)成本 管理專(zhuān)項(xiàng)小組 解決問(wèn)題 :忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制，單位對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管理非常混 亂，邊設(shè)計(jì)，邊施工，邊修改，缺乏必要的審圖和設(shè)計(jì)優(yōu)化，導(dǎo)致了各項(xiàng)設(shè)計(jì) 指標(biāo)嚴(yán)重超出合理的范圍，從而也產(chǎn)生了許多重復(fù)成本和無(wú)效成本。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以 采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。設(shè)計(jì)目前很多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭， 方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開(kāi)的做法。對(duì)前一部分 通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按 照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。同時(shí) 要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系 列法規(guī)、政策的熟練把握。 第一部分征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。每一階 段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)） 算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成 本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。《可 行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背 景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容 外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措 施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃； 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。 解決問(wèn)題：成本項(xiàng)目歸集科目有誤；分?jǐn)偡绞讲缓侠?，前期費(fèi)用支出嚴(yán)重。 （ 2）車(chē)位及車(chē)庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi) 用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按表 41 所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象： 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) （ 1）應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)， 在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本 核算對(duì)象。 （ 2）按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面 積來(lái)分?jǐn)偂? 方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小 區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占 地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的 土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配 ，計(jì)入房屋等成本 核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即 為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。 土地獲得價(jià)款：一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入 特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核 算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款” 之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配； 也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。 2. 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“設(shè)計(jì)階段成本控制建 議”和項(xiàng)目定位的硬性指標(biāo)。 ， 始終注意成 本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。在分階段確 定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。 標(biāo)桿瞄準(zhǔn)：在項(xiàng)目拓展和定位階段，開(kāi) 發(fā)管理部應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)研究找準(zhǔn) 銷(xiāo)售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。該部分費(fèi)用的構(gòu)成 主要為：工程管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、物業(yè)管理完善費(fèi)。 （ 5）其他，如：游泳池、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、球場(chǎng)、設(shè)備用房、 車(chē)站建造費(fèi)。 （ 4）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù) 當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 （ 2）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者 或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽 室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。 園林環(huán)境工程費(fèi) —— 指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，該部分費(fèi)用的構(gòu)成主 要為：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品費(fèi)（雕塑、水景、環(huán)廊、假山等）、 道路及廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明工程費(fèi)、室外背景音樂(lè)工程費(fèi)、室外零星設(shè)施 配套設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) —— 指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于 開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 該部分費(fèi)用的構(gòu)成主要為：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃 氣系統(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓設(shè) 備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)。該部分費(fèi)用的構(gòu)成主要為：室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其 安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。 主體安裝工程費(fèi)。 主體建筑工程費(fèi) —— 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各 項(xiàng)費(fèi)用。該費(fèi) 用主要包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等 費(fèi) 用。 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)。 土地獲得價(jià)款 —— 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ，以便對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合理分解 成本項(xiàng)目 —— 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法 設(shè)置成本項(xiàng)目。例如要建立產(chǎn)品開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)成本控制工作效率高、成效好的 項(xiàng)目部和項(xiàng)目成本管理制度實(shí)施推廣中積極配合的部門(mén)及單位。如因泄漏造成經(jīng)濟(jì)損失，則依法追究當(dāng)事人責(zé)任。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組每季度召開(kāi)一次例會(huì)，報(bào)告本季度工作 開(kāi)展情況、需要公司協(xié)調(diào)解決的重大問(wèn)題，并報(bào)告下季度工作計(jì)劃。成本后評(píng)估要點(diǎn)如下： （ 1）計(jì)算實(shí)際總投資與目標(biāo)成本的超支或節(jié)約 數(shù)，得出節(jié)超率； （ 2）將各單項(xiàng)目工程的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)超支或節(jié) 約金額較大的，要重點(diǎn)分析原因； （ 3）對(duì)主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與歷史及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)分析，反映設(shè)計(jì)指 標(biāo)的完成情況，檢查同規(guī)模的竣工項(xiàng)目在不同的建設(shè)條件下，項(xiàng)目建設(shè)的 成本管理水平的升降程度。 項(xiàng)目竣工結(jié)算及評(píng)估 項(xiàng)目竣工后，由成本管理部進(jìn)行工程竣工結(jié)算及項(xiàng)目成本后評(píng)估總結(jié)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制：首先檢查現(xiàn)場(chǎng)簽證要素與合同條款的符合性；其次 要認(rèn)真核對(duì)工程量，遵循“先簽證后施工”的原則，在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng) 的審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證；最后要對(duì)工程變更定期進(jìn)行分類(lèi)匯總、 統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù) 統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程簽證提出合理化意見(jiàn)。 工程施工階段 設(shè)計(jì)變更的成本控制：首先要做好變更的評(píng)估，為審批提供參考依據(jù)。 成本管理部依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)成果，編制項(xiàng)目建安成本預(yù)算，根據(jù)授權(quán)手冊(cè) 完成審核 /審批后生效。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，成本管理部編制建筑擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告及建筑 施工圖階段成本控制建議，前者上傳至成本信息庫(kù)，后者作為施工圖設(shè)計(jì)階段 的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)管理部具體落實(shí)、實(shí)施。根據(jù)授權(quán)手冊(cè)完成審核 /審批后， 項(xiàng)目目標(biāo)成本（正式）作為該項(xiàng)目的正式成本控制目標(biāo)，由成本管理部組織落 實(shí)實(shí)施。 成本管理部將各部門(mén)提交的分項(xiàng)成本匯編成項(xiàng)目目標(biāo)成本（討論），組織以 上各相關(guān)部門(mén)及總監(jiān)及以上人員進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。 建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本概算 成本管理部依據(jù)綜合設(shè)計(jì)部提供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果（未通過(guò)設(shè)計(jì)評(píng)審），依據(jù)成本測(cè)算表，組織相關(guān)部門(mén)完成編制或?qū)徍嗽O(shè)計(jì)單位提交 的項(xiàng)目成本概算，概 算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔 樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分 項(xiàng)工程計(jì)算單位含量，并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì) 算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專(zhuān)業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià) 格，作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審的重要依據(jù)。 建筑方 案設(shè)計(jì)階段成本匡算 成本管理部依據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的方案設(shè)計(jì)成果（未通過(guò)設(shè)計(jì)評(píng)審），依據(jù) 成本測(cè)算表，在 710個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)部門(mén)完成編制項(xiàng)目成本匡算，作為方 案設(shè)計(jì)評(píng)審的重要依據(jù)?？裳袌?bào)告通過(guò)審批后，項(xiàng) 目拓展階段成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)，以后各階段成本均不可超出 該預(yù)控目標(biāo)。為了達(dá)到這些目的，就必須建立建立科學(xué)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本 管理流程并明確相應(yīng)的職責(zé)分工，同時(shí)要建立有效的管控和考核激勵(lì)機(jī)制，具 體做法建議如下： 公司的成本管理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，采取不同的管理流程和方 法，具體如下： 拓展階段成本估算 —— 項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)的確定 對(duì)公司有意向參與拍賣(mài)或合作開(kāi)發(fā)的地塊，成本管理部在接到設(shè)計(jì)管理部 提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、開(kāi)發(fā)管理 部提交的土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料后， 依據(jù)成本測(cè)算表，由成本管理部組織相關(guān)部門(mén)完成編制項(xiàng)目拓展階段成本估算。 其最主要的目的是：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理，確保項(xiàng)目成本受 控。 綜上所述，華潤(rùn)置地（合肥）公司在項(xiàng)目成本管理上還存在著許多的漏洞 和不合理，如何解決現(xiàn)有的成本管理上存在的問(wèn)題，切實(shí)提高公司的項(xiàng)目成本 管理水平，從而提高 公司的經(jīng)濟(jì)效益，下一章本文將從項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的成本 管理入手，結(jié)合本人多年的實(shí)際成本管理經(jīng)驗(yàn)，提出了一系列的改進(jìn)措施。 由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型企業(yè)，那么資金運(yùn)用的好壞直接關(guān)系到期間 費(fèi)用的高低，從而會(huì)最終反映在成本上。 在目前的華潤(rùn)置地（合肥）公司日常成本管理過(guò)程中，沒(méi)有將全過(guò)程、全 費(fèi)用、全員成本管理理念運(yùn)用其中，還只是將成本控制的重點(diǎn)放在施工階段， 這種以施工階段為成本管理重點(diǎn)的成本管理方法都已經(jīng)不適合現(xiàn)在日益進(jìn)步的 房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是受慣性思維和成本管理水平的影響，當(dāng)前社會(huì)上一些先進(jìn)的 成本管理理念和方法雖已有所思考，但還沒(méi)有使其得到有效使用，公司還缺乏 對(duì)這方面的專(zhuān)門(mén)研究，這種現(xiàn)狀與公司的定位和發(fā)展是嚴(yán)重不相符的。主要表現(xiàn)在管理體制條塊分割，管理體制僵化，各職能部門(mén)本位 思想較嚴(yán)重，公司資源被各部門(mén)分割，跨部門(mén)協(xié)調(diào)調(diào)度的難度較大，各部門(mén)間 的接口不清晰，責(zé)任考核不到位，要不就是沒(méi)有流程，要不就是有流程但是執(zhí) 行困難，人為障礙較多，使得管理成本居高不下。更有甚者，為了所謂的安全，在 科學(xué)配筋的基礎(chǔ)上，不計(jì)成本地增加配筋，造成了成本