【正文】 2） 戶外廣告 : 樓幅、戶外看板更換畫面 3） SP活動 —— 長三角商會聯(lián)誼 9月下旬各一次 （費(fèi)用：約 25萬 /次，活動內(nèi)容見 SP建議篇） Page 65 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 跨版特刊 277,000元 (5折 )141,000元 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 異型版新聞軟文 64,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/3版新聞軟文 58,000元 贈送 上海樓市 封底整版彩色 88,000元 (8折 ) 70,400元 上海樓市 目錄整版彩色 70,000元 (8折 ) 56,000元 浙商、蘇商媒體廣告 目錄整版彩色 結(jié)合 SP 費(fèi)用統(tǒng)一計(jì)入 SP活動 合計(jì) 917,000元 499,9400元 3） 平面廣告 ： 第二強(qiáng)銷期： 2022年 8月 18日 — 2022年 10月 17日 Page 66 持續(xù)期： 2022年 10月 18日 — 2022年 11月 30日 重點(diǎn)：樹立產(chǎn)品稀缺性，利潤最大化 ：第四批房源推出， 1及其他樓宇頂層復(fù)式 1） DTZ渠道推廣： ① DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看 ② DTZ內(nèi)部季刊推廣 DTZ利用多年豪宅項(xiàng)目成功運(yùn)作所積累的大量有效客戶資源，有針對性地進(jìn)行項(xiàng)目推廣，直接帶看。 ： 1） DTZ渠道推廣： ① 數(shù)據(jù)庫資源： 〃 內(nèi)部季刊 〃 高端客戶數(shù)據(jù)庫投放（ 800010000個） ② 媒體發(fā)布：媒體發(fā)布： 專業(yè)論壇、媒體采訪等形式，借助 DTZ的專業(yè)口徑、借助上海灘花園已經(jīng)建立的市場形象提高板塊知曉度。 媒體通路 —— SP活動建議 B類客戶 A類客戶 Page 55 建議活動： 浙商、蘇商會聯(lián)誼 （合計(jì)約： 25萬 /次） ?地點(diǎn)：五星酒店會議廳 ?目的：擴(kuò)大項(xiàng)目影響，發(fā)掘潛在客戶，促進(jìn)銷售成交。 ? 邀請對象：老客戶、 DTZ的高端客人、意向客戶 ?媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合 1號樓推案 時間，在前后集中投放廣告。 ?時間： 08年 10月中旬 ?地點(diǎn)：南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場 1樓中庭 ? 巡展周期： 1周 ?媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合 1號樓推案 時間，在前后集中投放廣告。 客戶平臺拓展 媒介平臺拓展 媒體通路 —— SP活動建議 備注：按購買意向，我們將客戶分為三個級別。 ?口碑傳播，有利于奠定市場品牌，更利于后續(xù)銷售進(jìn)行。具體投放計(jì)劃如下： 投放主題： 1）外灘：通過介紹 外灘的井字型交通道路規(guī)劃 、南外灘 濱江 帶及游艇碼頭的規(guī)劃、外灘作為 時尚 標(biāo)地的定位，來烘托整個外灘板塊在上海的重要位臵及巨大的升值潛力。該媒體位于延安西路江蘇路，地理位臵優(yōu)越。因此我司建議戶外高炮選擇有利的位臵，為銷售打下良好基礎(chǔ)。 上海本地客戶 ?DTZ客戶平臺 ?戶外廣告 ?大眾媒體 ?高端小眾媒體 ?高品質(zhì) SP活動 《 上海樓市 》 《 新聞晨報 》 《 東方早報 》 短信平臺 高檔物業(yè) DM 投遞 外省市客戶 ?DTZ客戶平臺 ?戶外廣告 ?大眾媒體 ?高端小眾媒體 ?高品質(zhì) SP活動 《 上海樓市 》 《 新聞晨報 》 《 東方早報 》 《 浙商 》 《 蘇商 》 客戶群媒體鎖定 Page 35 目 錄 1. 項(xiàng)目定位 2. 營銷策略 3. 銷售定價 4. 推廣個案參考 5. 客戶鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計(jì)劃表 Page 36 ? 階段性：根據(jù)不同銷售周期，配合不同力度的廣告投放，主要以針對性媒體廣告為主。 外省市客戶 與上海有一定的生活工作關(guān)系，認(rèn)可城市價值，而外灘作為上海的標(biāo)志，更受其追捧，他們非常注重身份的顯貴和地段含金量。 樓號 建筑面積（平方米） 銷售均價( 元/平 方米) 銷售總價（元）3 7 2 9 4 . 6 2 3 3 , 8 0 0 . 0 0 2 4 6 , 5 5 8 , 1 5 6 . 0 0 4 、5 1 3 6 7 8 . 0 4 3 3 , 8 0 0 . 0 0 4 6 2 , 3 1 7 , 7 5 2 . 0 0 2 1 0 9 5 2 . 1 5 3 6 , 0 0 0 . 0 0 3 9 4 , 2 7 7 , 4 0 0 . 0 0 1 4 0 2 7 . 9 6 3 8 , 8 0 0 . 0 0 1 5 6 , 2 8 4 , 8 4 8 . 0 0 小計(jì) 3 5 9 5 2 . 7 7 3 5 , 0 3 0 . 3 5 1 , 2 5 9 , 4 3 8 , 1 5 6 . 0 0 商鋪 3 4 9 0 . 0 0 5 2 , 5 0 0 . 0 0 1 8 3 , 2 2 5 , 0 0 0 . 0 0 合計(jì) 3 9 4 4 2 . 7 7 1 , 4 4 2 , 6 6 3 , 1 5 6 . 0 0 *商鋪價格：按市場通常的計(jì)算方法預(yù)估（住宅銷售均價 *150%）為 52,500元 /平米來計(jì)算。區(qū)別于今年整體市場低迷的狀態(tài)。 通過銷售價格綜合系數(shù)驗(yàn)證法，得出目標(biāo)銷售價格約為： 34,000元 /平方米 銷售定價 —— 價格策略 Page 20 序號 幢號 建筑面積 （ m2） 景觀 房型布局 私密性 建筑面積 控制 相鄰關(guān)系 得分 基準(zhǔn) 價格 (元 /平方米 ) 得出 即時單價 (元 /平方米 ) 權(quán)重 系數(shù) 權(quán)重 系數(shù) 備注 權(quán)重 系數(shù) 權(quán)重 系數(shù) 權(quán)重 系數(shù) 備注 1 3幢 / / 2 5幢 / 正對大型變電站 00 3 2幢 / / 4 1幢 純復(fù)式房型，市場稀缺 / 合計(jì) ? 5號樓分幢銷售價格建議 ?以 3號樓為價格參照基準(zhǔn) Page 21 3號樓 5號樓 2號樓 1號樓 33, 800 33,800 36,000 38,800 34,000 31,960 34,255 35,360 漲幅 10% 3號樓開盤價貼近市場價格 漲幅 5% 漲幅 5% ?藍(lán)色文字為即時價格，紅色文字為開盤價格。 ?預(yù)售證申領(lǐng)順序：第一 批： 2345，第二批： 1 ?推案順序 ： 3 45 2/1/頂層復(fù)式 1 /頂層復(fù)式 ?策略一 —— 推 1銷 2 在 35正常銷售的情況下，針對后續(xù)推量，采用先推出1提升項(xiàng)目形象，實(shí)際刺激 2銷售，最后再反推 1，進(jìn)而達(dá)到利潤最大化。無論王石此語究竟是否成立，至少目前市場中的觀望情緒說明，有相當(dāng)一部分樓盤的價格存在 “ 虛高 ” 成分。 ，近期已有大部分業(yè)主表示愿意適當(dāng)讓價，價格浮動余地較大。 對外報價 ： 35000元 /平米左右。 ? 二手房市場的頹勢，加劇了一手房市場中日漸濃厚的觀望情緒。 a. 市場參考信息 —— 上海一手住宅市場成交量 銷售定價 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 DTZ上海住宅部 Page 11 上海住宅市場成交均價走勢1 1 , 1 4 11 1 , 4 9 61 1 , 7 0 91 0 , 7 5 71 0 , 6 0 81 0 , 7 7 21 0 , 4 9 502 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 007年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月單位 : 元? 隨著 07年 9月新政出臺， 07年第四季度起，成交價格發(fā)生波動。 a. 市場參考信息 —— 上海一手住宅市場成交量與成交均價走勢 銷售定價 數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 DTZ上海住宅部 Page 10 上海商品住宅成交量走勢8 6 5 , 8 8 61 , 0 7 4 , 7 8 51 , 5 0 8 , 1 2 91 , 8 9 4 , 3 6 22 , 2 5 6 , 5 8 62 , 1 8 2 , 2 1 62 , 1 8 2 , 3 7 605 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 007年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年1月單位: 平方米成交量下滑的主要原因： ? 隨著住宅價格和房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速上揚(yáng)，調(diào)控政策相繼出臺，第二套住房最低首付及貸款利率于 9月底上調(diào)所產(chǎn)生的心理影響，是導(dǎo)致樓市成交量在2022年 4季度起產(chǎn)生直線萎縮的導(dǎo)火線。