【正文】 辦公商業(yè)數(shù)據(jù)截止 5月份 )。 13 從開竣工面積來看，上半年新開工面積為 億 m2，同比下降%，降幅較 15 月大幅縮小 個百分點，其中 6月單月的新開工面積為 億 m2，較上月增長 %，較去年同期增長 %， 是今年以來首月新開工面積首次同比增長。 20xx年上半年各地一手住宅成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。在此刺激下，成交價格自二季度起，加速上漲。 隨 后，信 貸 刺激及避 險資金涌入，投 資 性需求接力，成 為 持 續(xù) 推高 樓 市的重要力量 。住宅市 場 上半年快速反 彈 ，不 僅遠 好于宏 觀經(jīng)濟 的整體 狀況 ，也超出了之前的普遍 預(yù) 期。 預(yù)計 下半年市 場 成交量 雖將 有所回落，但仍 慣 性 維 持高位 。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢，形成了具有相當規(guī)模的 “ 吃、住、行、游、購、娛 ” 六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，以觀光為主，度假、會議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已初具規(guī)模。 20xx年海南接待旅游過夜人數(shù) ， 旅游總收入 ，增長 %。 20xx 年 海南旅游業(yè) 受全球金融危機的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大。旅游總收入 億元，增長 %。實現(xiàn)旅游總收入 ，同比增長 5%。 20xx 年，省委省政府出臺了《關(guān)于加快推進國際旅游島建設(shè)意見》和“國際旅游島建設(shè)行動計劃”，將實現(xiàn)海南旅游與國際旅游全面對接。要 “ 大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ” ， “ 尤其要加強旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高旅游業(yè)國際化程度，提升旅游業(yè)檔次和水平，規(guī)范旅游市場，努力使旅游業(yè)成為海南的支 16 柱產(chǎn)業(yè)。 海南建設(shè)國際旅游島， 要 對全省的旅游要素 將 實施全面國際化改造，使海南旅游與國際接軌，即旅游發(fā)展與管理的體制機制符合國際慣例， 將進一步加大海南旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放程度， 實施免簽證、購物免稅、開放航權(quán)等為主要特 點的旅游開放政策， 實現(xiàn)國內(nèi)外游客進出便捷，購物方便優(yōu)惠，旅游管理、旅游營銷、旅游服務(wù)全面與國際接軌， 建設(shè)國際一流的旅游度假設(shè)施和旅游產(chǎn)品， 實現(xiàn)海南旅游與國際旅游的全面對接，吸引更多國家游客，讓更多的中國游客享受到國際化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 將旅游業(yè)逐步培育成為海南社會經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，最終把海南建成建設(shè)成為世界一流熱帶海島度假勝地。 我國旅游 業(yè) 是改革開放以后發(fā)展起來的新興朝陽產(chǎn)業(yè)，也是具有明顯國際競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一。海南熱帶島嶼旅游資源豐富獨特、品位高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；海南作為中國唯一熱帶海島省份，參與國際度假市場 17 競爭具有比較優(yōu)勢。海南是全國最大的經(jīng)濟特區(qū)，享受出入境免簽證政策，也是中國第一個試點開放第三、四、五航權(quán)的省份。 根據(jù)海南省政府的《建設(shè)海南國際旅游島行動計劃》，到 20xx 年，建成國際旅游島的雛形。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 10%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的 20%以上。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 20%以上，旅游外匯收入占旅游收入的 30%以上。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 30%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的 40%以上。 海南 旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景： 中國經(jīng)濟經(jīng)過改革開放近 20 年的迅猛發(fā)展，富人中產(chǎn)階層已經(jīng)迅速成長起來，這就為諸如旅游度假、高爾夫及游艇享受等一系列奢 18 侈產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。這就為海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)提 供了資源基礎(chǔ)。 同時由于地理位置及環(huán)境資源的優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)還具備了熱帶養(yǎng)生特色元素。?？诩叭齺?，旅游及養(yǎng)老度假人口已占到本地人口的 3倍以上。因此，在很長一段時間里，旅游房產(chǎn)投資的增值空間和抗風(fēng)險性能力強，是當下全球金融危機下房地產(chǎn)市場遇冷情況下最優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資內(nèi)容。 近幾年，在海南購置旅游房產(chǎn)用于度假和投資已成為一種時尚，成為中產(chǎn)階層顯示身份和地位的標志。嗅覺靈敏的大財團及地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視這個曾經(jīng) 是 中國最大的地產(chǎn)泡沫形成地。海南地產(chǎn)已 迎來了 新 一輪 的大 開發(fā)熱潮。在不久的將來，隨著國際旅游島的逐步建設(shè)完善 ,海南將成為世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地產(chǎn)也將成為海南的重要支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游房產(chǎn)將有非常廣闊的發(fā)展空間。 20xx年以來，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，年平均增幅在 35%以上。 面對國際金融危機，海南房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持熱產(chǎn)旺銷勢頭， 今年上半 20 年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長 %。 上半年全省商品住房銷售價格基本保持穩(wěn)定，銷售均價為 6099 元 /平方米，同比增長 %，而在全國重點城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷大起大落之時，我省主要城市房地產(chǎn)市場走勢較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢。 1）、?？诮?jīng)濟產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展狀況及城市功能定位 自 1992年以來， ?？?跨入 “ 中國城市綜合環(huán)境實力 50強 ” 、 “ 中國城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu) ” 行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點，并榮獲 首批 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市 ” 、 “ 全國衛(wèi)生 先進 城市、國家環(huán)境保護模范城市 ” 、 “ 全國園林綠化先進城市 ” 、 “ 全國造林綠化十佳城市 ” “中國人居環(huán)境獎” 等一系列榮譽 稱號。 海口制定了 “ 四地一中心 ” 和 “ 突出沿海，開發(fā)沿江，提升中心、拓展兩翼，帶動腹地 ” \“ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略， 21 在產(chǎn)業(yè)上將重點發(fā)展以服務(wù)型、都市型、加工型為重點的熱帶高效農(nóng)業(yè)服務(wù)全省、輻射全國；以汽車制造、生物制藥、食品飲料、化纖紡織、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為重點的新型工業(yè)快速發(fā)展；以旅游業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流、中介服務(wù)、金融保險為重點的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 ?？?在全省的中心區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟龍頭地位日益突出，投資規(guī)模持續(xù)增長 , 銷售市場活躍，消費水平不斷提高。?？跔幦√崆?10 年達到全國 2020 年的奮斗目標（ 20xx年?？谌司?ＧＤＰ 達到 4000 美元， 2020 年達到 8000 美元，達到發(fā)達國家的中等水平）。全市城市居民人均可支配收入 14150 元，比上年增長 %，城市居民人均消費性支出 11138元，比上年增長 %。其中：第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 ?？诘某鞘泄δ芏ㄎ?： 22 比于海南省 的其他城市包括三亞市等，海口市的相對優(yōu)勢在于：相對集中人口、相對較強市場輻射依托的 “ （側(cè)重于大中型規(guī)模的休閑度假類別）商務(wù)會議經(jīng)濟；（側(cè)重于大型旅游人文的）節(jié)事活動經(jīng)濟；（側(cè)重于海洋產(chǎn)業(yè)與生物能源科技、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的）會展經(jīng)濟；（側(cè)重于濱江海岸旅游休閑的）城市旅游休閑經(jīng)濟 ” ，這四個系列經(jīng)濟板塊，尤為適宜于?？谑薪?jīng)濟圈重點發(fā)展 。即 “ 選準省會城市的定位 ” 、 “ 凸顯省會城市的功能 ” , 成為 “ 生態(tài)休閑會都 實質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合體現(xiàn)！ 2） 、 ?？谑新糜螛I(yè)發(fā)展狀況 ?？谑新糜螛I(yè)總體上保持較快發(fā)展態(tài)勢，尤其是商務(wù)、會展和旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好 . 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，海口市旅游業(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 20xx 年，全市接待國內(nèi) 外過夜旅游者 萬人次，比上年增長 %。今年前五月接待國內(nèi)外過夜游客 萬人次，同比增長%，旅游總收入 ，同比增長 %。近幾年來，?？谑新糜螡u漸被海南團隊旅游行程和度假散客“邊緣化”。多年來，海南旅游產(chǎn)品（環(huán)島觀光游）的老化、單一、低端，導(dǎo)致削價競爭、零負團費盛行 ， 導(dǎo)致海南旅游避開?？凇澳舷隆?、“東出”，使?？诼糜我炎呦蚣兇獾穆糜瓮ǖ肋吘墸@種旅游通道，隨著三亞國際旅游城市的提升和三亞機場客運量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。 ?？谑鞘鞘?，是政治、 經(jīng)濟、 商貿(mào)、文化的復(fù)合型中心城市和現(xiàn)代化都市 ，三亞則以旅游經(jīng)濟為主導(dǎo)。與三亞市相比，?？谠跓釒I海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開發(fā)上不占優(yōu)勢。 因此，?？诼糜沃挥懈鶕?jù)自身的城市性質(zhì)、資源和客源特點， 與三亞差異定位，才能揚長避短；只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢并充分借助周邊地區(qū)的特色資源，才能與三亞避同求異、形成特色，創(chuàng)造“海之門、天之涯”的南北呼應(yīng)、互補發(fā)展、帶動全省共同發(fā)展的態(tài)勢。 3） 、 海口房地產(chǎn)發(fā)展狀況 ?？谑型顿Y規(guī)模近幾年來持續(xù)增長 , 20xx 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 受全球金融危機波及中國樓市，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響， 20xx年下半年 房地產(chǎn)業(yè)投資增速 放緩 ， 供求市場有一定的萎縮，銷售量徘徊乃至小幅下降， 20xx 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。新開工面 25 積 ㎡ ，下降 %。全年房屋銷售面積 萬 ㎡ ，下降 %；商品房銷售額 億元，增長 %。 5 月?？跇鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比價跌量升的局面，售價較 4 月份微跌 %，但日均成交量卻放大 %，達到 套。 到了 6 月，?？谏唐贩夸N售 更 是 熱度 非凡 ， 樓市呈現(xiàn)環(huán)比價量 同 升的局面 ， 銷售總量2411 套，日均銷售量約 ，銷售面積約 ㎡ 。 6 月，在銷量的持續(xù)增長刺激下，?？谏唐贩夸N售均價為 元 /㎡ ，環(huán)比 5 月?？谏唐贩夸N售均價 元 /㎡ 提升了 %，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價提升 %。 ?？诜康禺a(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，今年 15 月份，島外購買 商品住房面積 ㎡，占商品住房銷售總面積的 %，島外購買商品住房 5413套，占商品住房銷售總套數(shù)的 %。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù) 27 了近 80%，但市場規(guī)模較小，只相當于一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。?？谧鳛槿珖罴训牡诙幼〉?，其旅游度假、休閑居住、健康康復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產(chǎn)市場都很大。 上世紀 80 年代末，?？谝杂颜x商場、施達商場、國商免稅商場為代表的“老三家 ”占盡先機，笑傲天涯； 90 年代開始，“新三家”一百、樂普生、生生百貨粉墨登場，迅速顛覆了“老三家”的地位；過了 20xx 年，“新新三家”東方廣場、明珠廣場、金世紀商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。 20xx 年國際零售大鱷家樂福和大潤發(fā)登陸海口。的確，在外來零售企業(yè)巨頭的 “算盤”中，海口只是一個小市場。國際零售巨頭的到來，對?？诘膫鹘y(tǒng)零售業(yè)帶來前所未有的沖擊。隨著這些大型零售企業(yè)在?？诎矤I扎寨，在為市民生活帶來許多便捷之余，也使同業(yè)間的競爭達到白熱化?！贝溯喐偁幨鞘澜缰放浦g的競爭。 但不難發(fā)現(xiàn)海口當前零售業(yè)的市場存在以下問題： ①宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量發(fā)展，外來大型超市和本土超市競爭空前激烈。 零售商業(yè)面對的是消費者市場，在市場容量限制的條件下，大型零售業(yè)的超量發(fā)展，形成“粥多僧少”的局面，競爭必然會相當激烈； ②創(chuàng)新意識不強，零售商業(yè)發(fā)展集中化、業(yè)態(tài)單一化。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購物和休閑娛樂功能的需求，而旅游休閑娛樂性體驗購物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)模式進行有效填補，必能再一次激活?？诘牧闶凼袌?，帶動新一輪的市場競爭，其采取錯位經(jīng) 營的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道； ③市場分析不夠，目標市場不準。 ④庫存積壓，資金回籠困難。庫存過大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，?？诓簧俦就脸芯褪且驗閹齑娣e壓 過大，資金回籠困難，無法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門的。 四、 舊城改造項目的建議必要性意義 完善城市功能 ，促使 城市 國際化 升級 ， 改善城市人居環(huán)境，增強 舊改區(qū)對周邊的 帶動輻射作用 。預(yù)計 2036 到 2040 年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在 5 億達到 10 億左右。 2）、舊城改造是城市升級的必要過程 城市的升級發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級發(fā)展的重要方式。 改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量 將 作為 舊 城改造的中心內(nèi)容 。 ?？诮ǔ蓞^(qū)現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)近 80 片，建筑面積約1000 萬平方米，涉及居民人口 ，平均每 10 個人就有 2個住在舊城區(qū)。 31 為加速推進和規(guī)范舊城改造項目的開發(fā)建設(shè)，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場運作、有序開發(fā)”的模式，先后制定出臺了《?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決 定》、《?？谑姓f城改造安置拆遷補償指導(dǎo)性意見》兩大舊城改造政策，提出了“政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與、讓利平衡”的舊城改造十六字方針，采取“一級土地整理開發(fā)與二級房產(chǎn)綜合開發(fā)分離”的運作模式，在“零收益”等系列優(yōu)惠政策的原則下，逐步啟動部分舊城區(qū)的改造工程。 舊城改造將是?？谖磥砦迥瓿鞘薪ㄔO(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重工作。 率先 啟動了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造 工程。高歌猛進的玉沙拆遷改造，不僅拉開了?？?5 年舊城改造的大幕，也 32 為?？谂f城改造摸索出了一條已初步被證明為確實有效可行的新路子，積累了寶貴 的經(jīng)驗。 接著 ?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司引進深圳鴻洲置業(yè)集