【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 歷史 口岸商貿(mào)文化； 海洋開(kāi)放文化； 熱帶濱海文化； 火山地質(zhì)文化； 歷史古跡人文等。實(shí)質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合體現(xiàn)！ 2） 、 ?？谑新糜螛I(yè)發(fā)展?fàn)顩r ?？谑新糜螛I(yè)總體上保持較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是商務(wù)、會(huì)展和旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好 . 經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，?？谑新糜螛I(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。海口已有景區(qū) (點(diǎn) )18 處，其中較大規(guī)模的有雷瓊?？诨鹕饺菏澜绲刭|(zhì)公園、海南熱帶野生動(dòng)植物園、五公祠、海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺(tái)等；休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 64 所。 20xx 年，全市接待國(guó)內(nèi) 外過(guò)夜旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。旅游收入 ，比上年增長(zhǎng)%。今年前五月接待國(guó)內(nèi)外過(guò)夜游客 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)%，旅游總收入 ，同比增長(zhǎng) %。 23 隨著海南旅游業(yè)的新發(fā)展、海南旅游市場(chǎng)的新變化和游客旅游需求日新月異的發(fā)展。近幾年來(lái)，?？谑新糜螡u漸被海南團(tuán)隊(duì)旅游行程和度假散客“邊緣化”。?？趥鹘y(tǒng)的“老三點(diǎn)”旅游景點(diǎn)已風(fēng)光不再，而新開(kāi)發(fā)的、有特色的“新三角”旅游景點(diǎn)（北部世紀(jì)大橋、萬(wàn)綠園；西部?？诨疖?chē)站、帶狀公園、西海岸假日海灘；南部火山口公園、熱帶野生 動(dòng)植物園）遲遲未能融入海南旅游市場(chǎng)運(yùn)行體系中。多年來(lái)，海南旅游產(chǎn)品（環(huán)島觀光游）的老化、單一、低端，導(dǎo)致削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、零負(fù)團(tuán)費(fèi)盛行 ， 導(dǎo)致海南旅游避開(kāi)?？凇澳舷隆薄ⅰ皷|出”，使?？诼糜我炎呦蚣兇獾穆糜瓮ǖ肋吘?，這種旅游通道，隨著三亞國(guó)際旅游城市的提升和三亞機(jī)場(chǎng)客運(yùn)量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。?？诂F(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應(yīng)市場(chǎng)的需求 ， 海口的旅游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)Ш獠贿m應(yīng)旅游綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì) ?？谑新糜螛I(yè)急需轉(zhuǎn)型升級(jí)、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從商務(wù)政務(wù)驅(qū)動(dòng)型為主提升為商務(wù)政務(wù)與休閑娛樂(lè) 健康療養(yǎng) 綜合驅(qū)動(dòng)型，全面打造雙輪驅(qū)動(dòng)、強(qiáng) 勁持久的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。 ?？谑鞘?huì)城市，是政治、 經(jīng)濟(jì)、 商貿(mào)、文化的復(fù)合型中心城市和現(xiàn)代化都市 ，三亞則以旅游經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。?？诔袚?dān)著為三亞所不 能的為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流服務(wù)的綜合性 都市 功能。與三亞市相比，海口在熱帶濱海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上不占優(yōu)勢(shì)。但作為海南唯一的國(guó)家歷史文化名城 和現(xiàn)代都市 ， 24 海口在 商務(wù)政務(wù)文化環(huán)境、都市商業(yè)設(shè)施的配套、 文化資源的悠久性、城市服務(wù)的完善性和娛樂(lè)資源的豐富性 及配套的健康運(yùn)動(dòng)醫(yī)療設(shè)施等 具有明顯優(yōu)勢(shì)。 因此，?？诼糜沃挥懈鶕?jù)自身的城市性質(zhì)、資源和客源特點(diǎn)， 與三亞差異定位，才能揚(yáng)長(zhǎng)避短；只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)并充分借助周邊地區(qū)的特色資源，才能與三亞避同求異、形成特色，創(chuàng)造“海之門(mén)、天之涯”的南北呼應(yīng)、互補(bǔ)發(fā)展、帶動(dòng)全省共同發(fā)展的態(tài)勢(shì)。整合旅游與文化、體育、商貿(mào)、會(huì)展、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)及現(xiàn)代都市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等相關(guān)行業(yè)，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，提升旅游服務(wù)質(zhì)量和效益，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的綜合功能，進(jìn)一步提高旅游產(chǎn)業(yè)作為全市第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，把?？谑薪ǔ扇珖?guó)熱帶濱海旅游休閑勝地和娛樂(lè)之都。 3） 、 ?？诜康禺a(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 海口市投資規(guī)模近幾年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng) , 20xx 年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 城市居民生活水平和消費(fèi)水平的不斷提高，投資和 旅游雙輪驅(qū) 動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；钴S和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)加快。 受全球金融危機(jī)波及中國(guó)樓市，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響， 20xx年下半年 房地產(chǎn)業(yè)投資增速 放緩 ， 供求市場(chǎng)有一定的萎縮，銷(xiāo)售量徘徊乃至小幅下降， 20xx 年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。新開(kāi)工面 25 積 ㎡ ，下降 %。全年房屋竣工面積 萬(wàn) ㎡ ，下降 15.8%。全年房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn) ㎡ ，下降 %；商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %。 今年開(kāi)始逆勢(shì)中出現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。 5 月?？跇鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比價(jià)跌量升的局面，售價(jià)較 4 月份微跌 %，但日均成交量卻放大 %，達(dá)到 套。 5月份?？谑猩唐贩亢炇?2278 套，較 4 月的 1773 套提升 %，日均成交量較 4 月增加約 ； 商品房成交總額 ，較 4月大幅提升 1/3 強(qiáng)。 到了 6 月，?？谏唐贩夸N(xiāo)售 更 是 熱度 非凡 ， 樓市呈現(xiàn)環(huán)比價(jià)量 同 升的局面 ， 銷(xiāo)售總量2411 套，日均銷(xiāo)售量約 ，銷(xiāo)售面積約 ㎡ 。環(huán)比 5 月銷(xiāo)售 2278 套提升 %，同比去年提升 %。 6 月，在銷(xiāo)量的持續(xù)增長(zhǎng)刺激下，?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)為 元 /㎡ ，環(huán)比 5 月海口商品房銷(xiāo)售均價(jià) 元 /㎡ 提升了 %，同比去年同期?？谏唐贩夸N(xiāo)售均價(jià)提升 %。 26 ，是?？谏唐贩夸N(xiāo)售量在六月得以繼續(xù)保持攀升的基礎(chǔ)， 五月全國(guó)樓市的全線飄紅 大環(huán)境的帶動(dòng)下，海口房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的資源環(huán)境、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，加上五月?？谏唐贩康臒徜N(xiāo)形勢(shì)等因素綜合，加強(qiáng)了購(gòu)房者的信心，使得之前還保持觀望態(tài)度的消費(fèi)者出手購(gòu)房，促成了 6 月?？谏唐贩康臒徜N(xiāo)形勢(shì)。 ?？诜康禺a(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)主要是島外市場(chǎng)，隨所占比例越來(lái)越大，今年 15 月份，島外購(gòu)買(mǎi) 商品住房面積 ㎡，占商品住房銷(xiāo)售總面積的 %，島外購(gòu)買(mǎi)商品住房 5413套，占商品住房銷(xiāo)售總套數(shù)的 %。但?？诳偟氖袌?chǎng)規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未真正橇動(dòng)。目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)的，島外銷(xiāo)售市場(chǎng)雖占據(jù) 27 了近 80%，但市場(chǎng)規(guī)模較小，只相當(dāng)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模。海口前幾年購(gòu)房市場(chǎng)主要為北京為龍頭的北方市場(chǎng)、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市 場(chǎng)還剛啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南、西南、華中市場(chǎng)及境外市場(chǎng)還有待開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)潛力巨大，還未針對(duì)不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不同特性的適銷(xiāo)對(duì)路的房產(chǎn)產(chǎn)品。海口作為全國(guó)最佳的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個(gè)層次的養(yǎng)老等目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)都很大。 4） 、?？谏虡I(yè)零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 回顧海口零售商業(yè)發(fā)展史，這十年多來(lái) ,老三家銷(xiāo)聲匿跡，新三家風(fēng)聲鶴唳，新新三家躊躇滿志，兩年前至今已呈現(xiàn)出外來(lái)零售巨頭與本地企業(yè)共存的競(jìng)爭(zhēng)局面。 上世紀(jì) 80 年代末，?？谝杂颜x商場(chǎng)、施達(dá)商場(chǎng)、國(guó)商免稅商場(chǎng)為代表的“老三家 ”占盡先機(jī)，笑傲天涯； 90 年代開(kāi)始，“新三家”一百、樂(lè)普生、生生百貨粉墨登場(chǎng)，迅速顛覆了“老三家”的地位；過(guò)了 20xx 年，“新新三家”東方廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)、金世紀(jì)商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。之后，本地超市萬(wàn)福隆、大同貨倉(cāng)、南國(guó)超市“又三家 ” 加入，加劇了海口的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 20xx 年國(guó)際零售大鱷家樂(lè)福和大潤(rùn)發(fā)登陸?？?。作為全國(guó)三級(jí)市場(chǎng)，海口在這些大鱷眼里最初是不起眼的，但挺進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)后，巨頭們才頓悟，他們低估了海口。的確，在外來(lái)零售企業(yè)巨頭的 “算盤(pán)”中，?？谥皇且粋€(gè)小市場(chǎng)。在內(nèi)地市場(chǎng)布點(diǎn)差不多之 后，作為省 28 會(huì)城市的海口自然成了這些巨頭們的新目標(biāo)。國(guó)際零售巨頭的到來(lái)，對(duì)?？诘膫鹘y(tǒng)零售業(yè)帶來(lái)前所未有的沖擊。不到一年，市場(chǎng)發(fā)生了微妙變化，喜佳超市倒閉，萬(wàn)福隆龍珠店關(guān)門(mén)，大同貨艙、南國(guó)超市等其他超市銷(xiāo)售額直線下滑。隨著這些大型零售企業(yè)在?？诎矤I(yíng)扎寨，在為市民生活帶來(lái)許多便捷之余，也使同業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到白熱化。“國(guó)際零售巨頭的加入，?？谏虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)跨入一個(gè)新的臺(tái)階，打破了傳統(tǒng)商業(yè)低層次競(jìng)爭(zhēng)局面?！贝溯喐?jìng)爭(zhēng)是世界知名品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。目前已形成了以國(guó)際兩大商業(yè)巨頭（家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)）和國(guó)內(nèi)兩大家電連鎖（國(guó)美、蘇寧）為龍頭 的數(shù)十家（包括大賣(mài)場(chǎng)、超市、購(gòu)物中心、專業(yè)商城、精品專賣(mài)城、家電連鎖、連鎖便利店）“諸侯割據(jù)，分庭抗衡”的競(jìng)爭(zhēng)局面， ?？谝研纬梢院Ｐ銝|路中心商業(yè)圈、新華解放路老商業(yè)圈、國(guó)貿(mào)新商業(yè)圈等三大商圈為主體及各大專業(yè)商業(yè)群（服裝城、皮鞋城、日用品批發(fā)城、五金家電城、電腦城、電信城、家私城、建材城、汽車(chē)城、珠寶城）同時(shí)并存的商業(yè)分布格局。 但不難發(fā)現(xiàn)?？诋?dāng)前零售業(yè)的市場(chǎng)存在以下問(wèn)題： ①宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量發(fā)展，外來(lái)大型超市和本土超市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 有數(shù)據(jù)表明，?？谌司虡I(yè)面積已接近 平方米，而國(guó)際通行 的標(biāo)準(zhǔn)為人均 平方米。 零售商業(yè)面對(duì)的是消費(fèi)者市場(chǎng)，在市場(chǎng)容量限制的條件下，大型零售業(yè)的超量發(fā)展，形成“粥多僧少”的局面，競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)相當(dāng)激烈； ②創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)，零售商業(yè)發(fā)展集中化、業(yè)態(tài)單一化。一是集中 29 在城市繁華地帶，二是以超市、百貨業(yè)態(tài)為主。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費(fèi)者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購(gòu)物和休閑娛樂(lè)功能的需求，而旅游休閑娛樂(lè)性體驗(yàn)購(gòu)物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對(duì)傳統(tǒng)模式進(jìn)行有效填補(bǔ)，必能再一次激活海口的零售市場(chǎng)，帶動(dòng)新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其采取錯(cuò)位經(jīng) 營(yíng)的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道； ③市場(chǎng)分析不夠，目標(biāo)市場(chǎng)不準(zhǔn)。?？诂F(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市可謂是泛濫成災(zāi)、參差不齊，皆是針對(duì) 100萬(wàn)的?？诔鞘芯用袷袌?chǎng)，本土超市處于“雞肋”狀態(tài)，且部分在外來(lái)大型超市的沖擊下，不到一年已倒閉不少；就是沒(méi)人涉及?？跇O缺的主要針對(duì)島外七八百萬(wàn)人游客的濱海海洋特色的都市高科技娛樂(lè)和旅游休閑購(gòu)物市場(chǎng)。 ④庫(kù)存積壓，資金回籠困難。庫(kù)存累積過(guò)多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠甚為困難。庫(kù)存過(guò)大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，海口不少本土超市就是因?yàn)閹?kù)存積壓 過(guò)大，資金回籠困難，無(wú)法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門(mén)的。旅游休閑娛樂(lè)商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫(kù)存積壓等問(wèn)題，加快資金流動(dòng)，真正意義上實(shí)現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費(fèi)者都滿意的“三贏”。 四、 舊城改造項(xiàng)目的建議必要性意義 完善城市功能 ，促使 城市 國(guó)際化 升級(jí) ， 改善城市人居環(huán)境，增強(qiáng) 舊改區(qū)對(duì)周邊的 帶動(dòng)輻射作用 。 30 1）、城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模 中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000 萬(wàn) 1200 萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì) 2036 到 2040 年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在 5 億達(dá)到 10 億左右。城市化的快速 發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。 2）、舊城改造是城市升級(jí)的必要過(guò)程 城市的升級(jí)發(fā)展，帶來(lái)城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級(jí)發(fā)展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂(lè)場(chǎng)所的改擴(kuò)增建設(shè)等。 改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量 將 作為 舊 城改造的中心內(nèi)容 。 3）、舊城改造是?？谑凶鳛樘貐^(qū)省會(huì)走向國(guó)際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成 全國(guó)最精最美 的省會(huì)城市 的重中之重工作。 ?？诮ǔ蓞^(qū)現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)近 80 片，建筑面積約1000 萬(wàn)平方米，涉及居民人口 ，平均每 10 個(gè)人就有 2個(gè)住在舊城區(qū)。這些地方建筑密度大，人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，防災(zāi)減災(zāi)能力差，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，社會(huì)治安問(wèn)題突出，直接損害了海口的城市形象，改造已是勢(shì)在必行。 31 為加速推進(jìn)和規(guī)范舊城改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、有序開(kāi)發(fā)”的模式，先后制定出臺(tái)了《?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決 定》、《?？谑姓f城改造安置拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)性意見(jiàn)》兩大舊城改造政策，提出了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與、讓利平衡”的舊城改造十六字方針，采取“一級(jí)土地整理開(kāi)發(fā)與二級(jí)房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)分離”的運(yùn)作模式，在“零收益”等系列優(yōu)惠政策的原則下，逐步啟動(dòng)部分舊城區(qū)的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把?？诮ㄔO(shè)成為全國(guó)最精最美的省會(huì)城市，?？谑形?、市政府也已表示要舉全市之力，力爭(zhēng)在 5 年內(nèi)完成?？谂f城改造任務(wù)。 舊城改造將是海口未來(lái)五年城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重工作。 新一屆?？谑形?、市政府 為 加快舊城改造工作步伐， 借鑒沈陽(yáng)、南京、成都、合肥等地的成功經(jīng)驗(yàn)，徹底改變過(guò)去舊城改造單靠政府支持、企業(yè)運(yùn)作的模式為 “ 政府主導(dǎo)，讓利于民 ” 模式，由市、區(qū)兩級(jí)政府主導(dǎo)動(dòng)遷、補(bǔ)償、安置工作，防止由企業(yè)運(yùn)作時(shí)發(fā)生與居民利益的博弈行為，更多地讓利于民。 率先 啟動(dòng)了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造 工程。從 20xx年 11 月 17 日 至 20xx年 1月 10 日 僅僅用了 50 余天 時(shí)間 ，總面積超過(guò) 約 40 萬(wàn)平方米的舊民房基本拆遷完畢。高歌猛進(jìn)的玉沙拆遷改造，不僅拉開(kāi)了?？?5 年舊城改造的大幕，也 32 為海口舊城改造摸索出了一條已初步被證明為確實(shí)有效可行的新路子，積累了寶貴 的經(jīng)驗(yàn)。 玉沙村改造的方向是?？谧钣刑厣⒆罹呷藲夂头比A度的 RBD（休閑商務(wù)區(qū)），是當(dāng)今國(guó)際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。 接著 ?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司引進(jìn)深圳鴻洲置業(yè)集團(tuán)有限公司投資 19 億元， 完成廖 海甸溪北岸東段 522 畝舊城改造項(xiàng)目。 海甸溪北岸，位于海甸島最南端，與長(zhǎng)堤路隔河相望，全長(zhǎng) 2840