【文章內(nèi)容簡介】 歷史 口岸商貿(mào)文化； 海洋開放文化； 熱帶濱海文化； 火山地質(zhì)文化； 歷史古跡人文等。實質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合體現(xiàn)！ 2） 、 ?？谑新糜螛I(yè)發(fā)展狀況 海口市旅游業(yè)總體上保持較快發(fā)展態(tài)勢，尤其是商務(wù)、會展和旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好 . 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，海口市旅游業(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。?？谝延芯皡^(qū) (點 )18 處，其中較大規(guī)模的有雷瓊?？诨鹕饺菏澜绲刭|(zhì)公園、海南熱帶野生動植物園、五公祠、海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺等；休閑娛樂場所 64 所。 20xx 年，全市接待國內(nèi) 外過夜旅游者 萬人次，比上年增長 %。旅游收入 ，比上年增長%。今年前五月接待國內(nèi)外過夜游客 萬人次，同比增長%，旅游總收入 ，同比增長 %。 23 隨著海南旅游業(yè)的新發(fā)展、海南旅游市場的新變化和游客旅游需求日新月異的發(fā)展。近幾年來，?？谑新糜螡u漸被海南團隊旅游行程和度假散客“邊緣化”。?？趥鹘y(tǒng)的“老三點”旅游景點已風(fēng)光不再，而新開發(fā)的、有特色的“新三角”旅游景點（北部世紀大橋、萬綠園；西部?？诨疖囌?、帶狀公園、西海岸假日海灘；南部火山口公園、熱帶野生 動植物園）遲遲未能融入海南旅游市場運行體系中。多年來，海南旅游產(chǎn)品（環(huán)島觀光游）的老化、單一、低端，導(dǎo)致削價競爭、零負團費盛行 ， 導(dǎo)致海南旅游避開?？凇澳舷隆薄ⅰ皷|出”，使?？诼糜我炎呦蚣兇獾穆糜瓮ǖ肋吘墸@種旅游通道，隨著三亞國際旅游城市的提升和三亞機場客運量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。?？诂F(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應(yīng)市場的需求 ， ?？诘穆糜萎a(chǎn)業(yè)鏈失衡不適應(yīng)旅游綜合實力競爭的形勢 海口市旅游業(yè)急需轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從商務(wù)政務(wù)驅(qū)動型為主提升為商務(wù)政務(wù)與休閑娛樂 健康療養(yǎng) 綜合驅(qū)動型，全面打造雙輪驅(qū)動、強 勁持久的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力。 ?？谑鞘鞘校钦?、 經(jīng)濟、 商貿(mào)、文化的復(fù)合型中心城市和現(xiàn)代化都市 ，三亞則以旅游經(jīng)濟為主導(dǎo)。?？诔袚?dān)著為三亞所不 能的為全省政治、經(jīng)濟、文化和對外交流服務(wù)的綜合性 都市 功能。與三亞市相比，?？谠跓釒I海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開發(fā)上不占優(yōu)勢。但作為海南唯一的國家歷史文化名城 和現(xiàn)代都市 ， 24 ?？谠?商務(wù)政務(wù)文化環(huán)境、都市商業(yè)設(shè)施的配套、 文化資源的悠久性、城市服務(wù)的完善性和娛樂資源的豐富性 及配套的健康運動醫(yī)療設(shè)施等 具有明顯優(yōu)勢。 因此，海口旅游只有根據(jù)自身的城市性質(zhì)、資源和客源特點， 與三亞差異定位，才能揚長避短；只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢并充分借助周邊地區(qū)的特色資源，才能與三亞避同求異、形成特色，創(chuàng)造“海之門、天之涯”的南北呼應(yīng)、互補發(fā)展、帶動全省共同發(fā)展的態(tài)勢。整合旅游與文化、體育、商貿(mào)、會展、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)及現(xiàn)代都市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等相關(guān)行業(yè)，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，提升旅游服務(wù)質(zhì)量和效益，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的綜合功能，進一步提高旅游產(chǎn)業(yè)作為全市第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，把海口市建成全國熱帶濱海旅游休閑勝地和娛樂之都。 3） 、 ?？诜康禺a(chǎn)發(fā)展狀況 ?？谑型顿Y規(guī)模近幾年來持續(xù)增長 , 20xx 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 城市居民生活水平和消費水平的不斷提高，投資和 旅游雙輪驅(qū) 動了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場的異?；钴S和房價的增長加快。 受全球金融危機波及中國樓市，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響， 20xx年下半年 房地產(chǎn)業(yè)投資增速 放緩 ， 供求市場有一定的萎縮，銷售量徘徊乃至小幅下降， 20xx 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。其中，住宅投資 億元，增長 %。新開工面 25 積 ㎡ ，下降 %。全年房屋竣工面積 萬 ㎡ ，下降 15.8%。全年房屋銷售面積 萬 ㎡ ，下降 %；商品房銷售額 億元，增長 %。 今年開始逆勢中出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。 5 月?？跇鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比價跌量升的局面，售價較 4 月份微跌 %，但日均成交量卻放大 %，達到 套。 5月份?？谑猩唐贩亢炇?2278 套，較 4 月的 1773 套提升 %，日均成交量較 4 月增加約 ； 商品房成交總額 ，較 4月大幅提升 1/3 強。 到了 6 月，海口商品房銷售 更 是 熱度 非凡 ， 樓市呈現(xiàn)環(huán)比價量 同 升的局面 ， 銷售總量2411 套，日均銷售量約 ，銷售面積約 ㎡ 。環(huán)比 5 月銷售 2278 套提升 %，同比去年提升 %。 6 月，在銷量的持續(xù)增長刺激下，?？谏唐贩夸N售均價為 元 /㎡ ，環(huán)比 5 月海口商品房銷售均價 元 /㎡ 提升了 %，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價提升 %。 26 ，是?？谏唐贩夸N售量在六月得以繼續(xù)保持攀升的基礎(chǔ)， 五月全國樓市的全線飄紅 大環(huán)境的帶動下，?？诜慨a(chǎn)優(yōu)質(zhì)的資源環(huán)境、價格優(yōu)勢，加上五月?？谏唐贩康臒徜N形勢等因素綜合，加強了購房者的信心，使得之前還保持觀望態(tài)度的消費者出手購房，促成了 6 月海口商品房的熱銷形勢。 ?？诜康禺a(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，今年 15 月份，島外購買 商品住房面積 ㎡，占商品住房銷售總面積的 %，島外購買商品住房 5413套，占商品住房銷售總套數(shù)的 %。但海口總的市場規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù) 27 了近 80%，但市場規(guī)模較小，只相當(dāng)于一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。?？谇皫啄曩彿渴袌鲋饕獮楸本辇堫^的北方市場、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市 場還剛啟動，經(jīng)濟較發(fā)達的華南、西南、華中市場及境外市場還有待開發(fā)，市場潛力巨大，還未針對不同目標客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。海口作為全國最佳的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產(chǎn)市場都很大。 4） 、海口商業(yè)零售業(yè)市場發(fā)展狀況 回顧?？诹闶凵虡I(yè)發(fā)展史，這十年多來 ,老三家銷聲匿跡，新三家風(fēng)聲鶴唳，新新三家躊躇滿志，兩年前至今已呈現(xiàn)出外來零售巨頭與本地企業(yè)共存的競爭局面。 上世紀 80 年代末，?？谝杂颜x商場、施達商場、國商免稅商場為代表的“老三家 ”占盡先機，笑傲天涯； 90 年代開始，“新三家”一百、樂普生、生生百貨粉墨登場，迅速顛覆了“老三家”的地位；過了 20xx 年，“新新三家”東方廣場、明珠廣場、金世紀商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。之后，本地超市萬福隆、大同貨倉、南國超市“又三家 ” 加入，加劇了?？诘纳虡I(yè)競爭。 20xx 年國際零售大鱷家樂福和大潤發(fā)登陸?？?。作為全國三級市場，?？谠谶@些大鱷眼里最初是不起眼的，但挺進這個市場后，巨頭們才頓悟，他們低估了?？凇５拇_，在外來零售企業(yè)巨頭的 “算盤”中，?？谥皇且粋€小市場。在內(nèi)地市場布點差不多之 后，作為省 28 會城市的?？谧匀怀闪诉@些巨頭們的新目標。國際零售巨頭的到來，對?？诘膫鹘y(tǒng)零售業(yè)帶來前所未有的沖擊。不到一年，市場發(fā)生了微妙變化，喜佳超市倒閉，萬福隆龍珠店關(guān)門，大同貨艙、南國超市等其他超市銷售額直線下滑。隨著這些大型零售企業(yè)在?？诎矤I扎寨，在為市民生活帶來許多便捷之余，也使同業(yè)間的競爭達到白熱化?！皣H零售巨頭的加入，?？谏虡I(yè)競爭跨入一個新的臺階，打破了傳統(tǒng)商業(yè)低層次競爭局面。”此輪競爭是世界知名品牌之間的競爭。目前已形成了以國際兩大商業(yè)巨頭（家樂福、大潤發(fā)）和國內(nèi)兩大家電連鎖（國美、蘇寧）為龍頭 的數(shù)十家（包括大賣場、超市、購物中心、專業(yè)商城、精品專賣城、家電連鎖、連鎖便利店）“諸侯割據(jù)，分庭抗衡”的競爭局面， ?？谝研纬梢院Ｐ銝|路中心商業(yè)圈、新華解放路老商業(yè)圈、國貿(mào)新商業(yè)圈等三大商圈為主體及各大專業(yè)商業(yè)群（服裝城、皮鞋城、日用品批發(fā)城、五金家電城、電腦城、電信城、家私城、建材城、汽車城、珠寶城）同時并存的商業(yè)分布格局。 但不難發(fā)現(xiàn)?？诋?dāng)前零售業(yè)的市場存在以下問題： ①宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量發(fā)展，外來大型超市和本土超市競爭空前激烈。 有數(shù)據(jù)表明，?？谌司虡I(yè)面積已接近 平方米，而國際通行 的標準為人均 平方米。 零售商業(yè)面對的是消費者市場，在市場容量限制的條件下，大型零售業(yè)的超量發(fā)展，形成“粥多僧少”的局面，競爭必然會相當(dāng)激烈； ②創(chuàng)新意識不強，零售商業(yè)發(fā)展集中化、業(yè)態(tài)單一化。一是集中 29 在城市繁華地帶，二是以超市、百貨業(yè)態(tài)為主。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購物和休閑娛樂功能的需求，而旅游休閑娛樂性體驗購物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)模式進行有效填補，必能再一次激活?？诘牧闶凼袌?，帶動新一輪的市場競爭，其采取錯位經(jīng) 營的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道； ③市場分析不夠，目標市場不準。?？诂F(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場、購物中心、超市可謂是泛濫成災(zāi)、參差不齊，皆是針對 100萬的海口城市居民市場，本土超市處于“雞肋”狀態(tài)，且部分在外來大型超市的沖擊下，不到一年已倒閉不少；就是沒人涉及?？跇O缺的主要針對島外七八百萬人游客的濱海海洋特色的都市高科技娛樂和旅游休閑購物市場。 ④庫存積壓，資金回籠困難。庫存累積過多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠甚為困難。庫存過大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，?？诓簧俦就脸芯褪且驗閹齑娣e壓 過大，資金回籠困難，無法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門的。旅游休閑娛樂商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫存積壓等問題，加快資金流動，真正意義上實現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費者都滿意的“三贏”。 四、 舊城改造項目的建議必要性意義 完善城市功能 ，促使 城市 國際化 升級 ， 改善城市人居環(huán)境，增強 舊改區(qū)對周邊的 帶動輻射作用 。 30 1）、城市化進程擴大城市規(guī)模 中國自改革開放以來，城市化進程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計，每年將有1000 萬 1200 萬農(nóng)民進城。預(yù)計 2036 到 2040 年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在 5 億達到 10 億左右。城市化的快速 發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，帶動了房地產(chǎn)的旺盛需求。 2）、舊城改造是城市升級的必要過程 城市的升級發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級發(fā)展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應(yīng)已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設(shè)等。 改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量 將 作為 舊 城改造的中心內(nèi)容 。 3）、舊城改造是海口市作為特區(qū)省會走向國際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成 全國最精最美 的省會城市 的重中之重工作。 ?？诮ǔ蓞^(qū)現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)近 80 片，建筑面積約1000 萬平方米，涉及居民人口 ，平均每 10 個人就有 2個住在舊城區(qū)。這些地方建筑密度大，人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，防災(zāi)減災(zāi)能力差，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，社會治安問題突出，直接損害了?？诘某鞘行蜗螅脑煲咽莿菰诒匦?。 31 為加速推進和規(guī)范舊城改造項目的開發(fā)建設(shè)，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場運作、有序開發(fā)”的模式，先后制定出臺了《?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決 定》、《?？谑姓f城改造安置拆遷補償指導(dǎo)性意見》兩大舊城改造政策，提出了“政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與、讓利平衡”的舊城改造十六字方針，采取“一級土地整理開發(fā)與二級房產(chǎn)綜合開發(fā)分離”的運作模式，在“零收益”等系列優(yōu)惠政策的原則下，逐步啟動部分舊城區(qū)的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把?？诮ㄔO(shè)成為全國最精最美的省會城市，?？谑形?、市政府也已表示要舉全市之力，力爭在 5 年內(nèi)完成海口舊城改造任務(wù)。 舊城改造將是海口未來五年城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重工作。 新一屆?？谑形?、市政府 為 加快舊城改造工作步伐， 借鑒沈陽、南京、成都、合肥等地的成功經(jīng)驗，徹底改變過去舊城改造單靠政府支持、企業(yè)運作的模式為 “ 政府主導(dǎo)，讓利于民 ” 模式，由市、區(qū)兩級政府主導(dǎo)動遷、補償、安置工作，防止由企業(yè)運作時發(fā)生與居民利益的博弈行為，更多地讓利于民。 率先 啟動了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造 工程。從 20xx年 11 月 17 日 至 20xx年 1月 10 日 僅僅用了 50 余天 時間 ，總面積超過 約 40 萬平方米的舊民房基本拆遷完畢。高歌猛進的玉沙拆遷改造，不僅拉開了?？?5 年舊城改造的大幕，也 32 為?？谂f城改造摸索出了一條已初步被證明為確實有效可行的新路子，積累了寶貴 的經(jīng)驗。 玉沙村改造的方向是?？谧钣刑厣⒆罹呷藲夂头比A度的 RBD（休閑商務(wù)區(qū)），是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。 接著 ?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司引進深圳鴻洲置業(yè)集團有限公司投資 19 億元， 完成廖 海甸溪北岸東段 522 畝舊城改造項目。 海甸溪北岸，位于海甸島最南端，與長堤路隔河相望，全長 2840