【文章內(nèi)容簡介】 達(dá)的房地產(chǎn)業(yè) 。另一方面 ,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè) ,能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ) ,兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。 項目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和 ****的規(guī)劃思想一致 ****市以加快發(fā)展為主題 ,以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線 ,以改革開放和科技進步為動力 ,以提高人民生活 水平為根本出發(fā)點 ,加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進程 ,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理 ,積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) ,加快與國際經(jīng)濟對接和融合 ,提高國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和競爭力 ,全面建設(shè)小康社會 ,推動農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向 ,結(jié)合我市實際情況 ,未來 15 年我市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè) ,因此我區(qū)也應(yīng)加大在這些方面的工作力度 ,以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。 項目建設(shè)符合市政府的棚戶區(qū)改造政策 該項目的開發(fā)符合丹政發(fā) [2021]8 號文件規(guī)定的棚改政策 ,以“居者有其屋”為 主要目標(biāo) ,配合國家房改政策精神 ,本著“多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則 ,實現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。 隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型 ,舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施 ,更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放 ,城市土地有償使用制度的實施 ,土地級差效應(yīng)的發(fā)揮 ,優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu) ,提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造 ,將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃 ,可使城市功能布局更趨合理。 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 項目建設(shè)可改觀舊城住房面貌 ,優(yōu)化人居環(huán)境 隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除 ,建成了一批經(jīng)濟適用房用于安置拆遷戶 ,原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋 ,搬進了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境 ,提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊棚戶地段 ,將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。 棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間 ,更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了 ****市房地產(chǎn)市場。一個個社區(qū)、一條條 街道變得視野開闊、呼吸通暢 ,市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。對城建來說 ,完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革 。但對 ****而言 ,另一個時代正在開始 ,建成一個“繁榮的經(jīng)濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市” ,“最美邊境城市”將更加地名副其實。 第 3 章市場預(yù)測 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下 ,2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等 等政策導(dǎo)向下 ,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代 ,強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩 在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下 ,2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響 ,特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 型 (將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜 )的背景下 ,對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密 控制。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施 ,而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下 ,我們預(yù)計 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15%左右。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng) 將增多 2021年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70標(biāo)準(zhǔn) ,國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房 ,繼 續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整 ,普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多 ,別墅等高端住房的投資和供給受到限制。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù) 2021 年的政策 ,在奧運會的帶動下 ,2021年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。 土地管理更加嚴(yán)格 ,土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán) ,土地成本將提高 ,這也將加劇對于存量土地的競爭 2021 年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在 2021 年 5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行具體標(biāo)準(zhǔn)制定 ,2021 年9 月初 ,國 務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ,主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后 ,國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》 ,這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意 , ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 是對 04 年國務(wù)院 28 號文 (《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 ),05年國八條、 144 號文 (《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》 )和 06 年國六條的延續(xù)。 這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制 ,從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長 ,并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看 ,土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收 ,建設(shè)項目用地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊 ,如沒有重大政策變動 ,則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面 ,增量土地資源的供給緊縮 ,將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合 ,對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 ,土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 總的來說 ,土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化 ,房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn) ,行業(yè)集中度也將進一步提高。 2021 年住房供求差距將縮小 ,價格成為關(guān)鍵因素 從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看 ,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點 ,改善供求關(guān)系和住房價格將仍是 2021 年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看 ,2021 年的實際供應(yīng)量增長有所加快 ,但是 ,在政府宏觀調(diào)控下 ,房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢 。需求方面 ,經(jīng)過幾年 快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱 。此外 ,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量 ,預(yù)計 2021 年住房供求差距將進一步縮小 ,二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題 ,由于 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 政府行政干預(yù)的力度較大 ,在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜 ,我們認(rèn)為 ,政策在二者之間的傾斜情況 ,將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響 ,如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的 ,溫和的 ,則 2021 年房地產(chǎn)價格增 幅將穩(wěn)中放緩 ,如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的 ,變革性的 ,則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 第 4 章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 規(guī)劃目標(biāo) 以具有 21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo) ,滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求 ,為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅 ,創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū) 。 依靠科技進步 ,推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù) ,提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果 ,使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量 。 合理組織綠色、 交通體系 ,完善公建布局和高、多層住宅分布 ,使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài) 。 吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點 ,創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。 建設(shè)規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地面積 萬平方米 ,建筑面積為 萬平方米 ,容積率為 以下 ,綠化率為 30%以上 ,建設(shè)項目包括住宅和公建。 功能方案 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告 項目建成后 ,將形成三大功能 : 居民安置功能 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù) ,解決拆遷居民 的安置問題 ,滿足居民的住房需求 ,提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件 ,形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū) ,改變現(xiàn)有的面貌 ,成為 ****的一個亮點工程。 房產(chǎn)開發(fā)功能 項目擬建部分中、高檔住宅 ,以經(jīng)濟、美觀、人性化的設(shè)計 ,倡導(dǎo)全新的居住理念 ,吸引更多的人口前來入住 ,打造的舒適住宅環(huán)境。 商業(yè)貿(mào)易功能 商貿(mào)市場 ,是貿(mào)