【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 達(dá)的房地產(chǎn)業(yè) 。另一方面 ,房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè) ,能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ) ,兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。 項(xiàng)目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和 ****的規(guī)劃思想一致 ****市以加快發(fā)展為主題 ,以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線 ,以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力 ,以提高人民生活 水平為根本出發(fā)點(diǎn) ,加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程 ,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理 ,積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) ,加快與國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)接和融合 ,提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力 ,全面建設(shè)小康社會(huì) ,推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和未來(lái)走向 ,結(jié)合我市實(shí)際情況 ,未來(lái) 15 年我市招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè) ,因此我區(qū)也應(yīng)加大在這些方面的工作力度 ,以爭(zhēng)取上級(jí)更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。 項(xiàng)目建設(shè)符合市政府的棚戶區(qū)改造政策 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合丹政發(fā) [2021]8 號(hào)文件規(guī)定的棚改政策 ,以“居者有其屋”為 主要目標(biāo) ,配合國(guó)家房改政策精神 ,本著“多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則 ,實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。 隨著國(guó)家改革開(kāi)放政策的逐漸深入、社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型 ,舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過(guò)程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施 ,更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放 ,城市土地有償使用制度的實(shí)施 ,土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮 ,優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu) ,提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造 ,將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃 ,可使城市功能布局更趨合理。 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌 ,優(yōu)化人居環(huán)境 隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除 ,建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶 ,原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋 ,搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境 ,提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊棚戶地段 ,將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。 棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間 ,更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了 ****市房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條 街道變得視野開(kāi)闊、呼吸通暢 ,市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對(duì)城建來(lái)說(shuō) ,完成了過(guò)去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革 。但對(duì) ****而言 ,另一個(gè)時(shí)代正在開(kāi)始 ,建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市” ,“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。 第 3 章市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下 ,2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等 等政策導(dǎo)向下 ,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代 ,強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將放緩 在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下 ,2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將受到影響 ,特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 型 (將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜 )的背景下 ,對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密 控制。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施 ,而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下 ,我們預(yù)計(jì) 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到 15%左右。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ,普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 將增多 2021年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70標(biāo)準(zhǔn) ,國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房 ,繼 續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整 ,普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多 ,別墅等高端住房的投資和供給受到限制。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù) 2021 年的政策 ,在奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下 ,2021年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。 土地管理更加嚴(yán)格 ,土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán) ,土地成本將提高 ,這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng) 2021 年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在 2021 年 5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定 ,2021 年9 月初 ,國(guó) 務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 ,主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后 ,國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》 ,這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意 , ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 是對(duì) 04 年國(guó)務(wù)院 28 號(hào)文 (《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 ),05年國(guó)八條、 144 號(hào)文 (《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》 )和 06 年國(guó)六條的延續(xù)。 這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制 ,從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng) ,并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看 ,土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收 ,建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊 ,如沒(méi)有重大政策變動(dòng) ,則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面 ,增量土地資源的供給緊縮 ,將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合 ,對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō) ,土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 總的來(lái)說(shuō) ,土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化 ,房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn) ,行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 2021 年住房供求差距將縮小 ,價(jià)格成為關(guān)鍵因素 從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看 ,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn) ,改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是 2021 年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看 ,2021 年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快 ,但是 ,在政府宏觀調(diào)控下 ,房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì) 。需求方面 ,經(jīng)過(guò)幾年 快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱 。此外 ,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量 ,預(yù)計(jì) 2021 年住房供求差距將進(jìn)一步縮小 ,二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題 ,由于 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 政府行政干預(yù)的力度較大 ,在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜 ,我們認(rèn)為 ,政策在二者之間的傾斜情況 ,將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響 ,如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的 ,溫和的 ,則 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格增 幅將穩(wěn)中放緩 ,如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的 ,變革性的 ,則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。 第 4 章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 規(guī)劃目標(biāo) 以具有 21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo) ,滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求 ,為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅 ,創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過(guò)、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū) 。 依靠科技進(jìn)步 ,推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù) ,提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果 ,使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量 。 合理組織綠色、 交通體系 ,完善公建布局和高、多層住宅分布 ,使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài) 。 吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn) ,創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米 ,建筑面積為 萬(wàn)平方米 ,容積率為 以下 ,綠化率為 30%以上 ,建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。 功能方案 ****市 ****區(qū) ****街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 項(xiàng)目建成后 ,將形成三大功能 : 居民安置功能 通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù) ,解決拆遷居民 的安置問(wèn)題 ,滿足居民的住房需求 ,提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件 ,形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū) ,改變現(xiàn)有的面貌 ,成為 ****的一個(gè)亮點(diǎn)工程。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能 項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅 ,以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì) ,倡導(dǎo)全新的居住理念 ,吸引更多的人口前來(lái)入住 ,打造的舒適住宅環(huán)境。 商業(yè)貿(mào)易功能 商貿(mào)市場(chǎng) ,是貿(mào)