【正文】 項目 功能定位 與功能板塊 ： ? 融匯海南?？跉v史文化風(fēng)情主體的旅游娛樂之都會、演繹海口熱帶海洋文化風(fēng)情的國際旅游購物風(fēng)情街、國際旅游島休閑會所及旅游休閑娛樂情趣的商務(wù)旅游度假養(yǎng)老養(yǎng)生居所， ? 融商務(wù)商貿(mào)辦公、以旅游風(fēng)情商業(yè)街坊、娛樂休閑 之都為主體特色的國際時尚品牌商業(yè)、商務(wù)度假養(yǎng)生酒店、商務(wù)度假養(yǎng)老養(yǎng)生公寓及周邊的文化公園等旅游景點圍合一體的旅游文化 養(yǎng)生綜合體（旅游養(yǎng)生 HOPSCA） 城市運(yùn)營。 生態(tài)環(huán)境特色： 項目的景觀核心是體現(xiàn) “環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以熱帶山水環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、區(qū)域旅游人文生態(tài)為內(nèi)核，以熱帶園林景觀式旅游娛樂休閑商居環(huán)境、以海南本地歷史文化氛圍為外觀形式的生態(tài)旅游商住模式。 將 借助其城市發(fā)展和旅游交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮其 周邊 城市 文化 公園 （海秀公園、海瑞公園）園 景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢 及地勢高的風(fēng)水優(yōu)勢 ，深度挖掘和發(fā)揮?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢，尤其是深厚的歷史文化和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，針對島內(nèi)外客源市場首度開發(fā)一個頗具海口深厚歷史文化氛圍 \文化教育健康醫(yī)療設(shè)施配套 和海南熱帶生態(tài)環(huán)境特色， 融 文化 主題樂 47 園 (歷史文化公園 \城市娛樂公園 )、國際基礎(chǔ)教育 與 國學(xué)素質(zhì)教育及 休閑體驗式 風(fēng)情 購物、休閑餐飲 、特色美食、時尚健身運(yùn)動、高尚娛樂、健康 療養(yǎng) 康樂等功能于一體 的大型主題 風(fēng)情 景觀式 城市 休閑娛樂廣場 和文化教育公園 ，及 ?？谧畲?規(guī)模的旅游文化綜合體 城市運(yùn)營 項目 ，以旅游酒店、文化教育、娛樂、商貿(mào)、健康 、養(yǎng)老 等產(chǎn)業(yè)與居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式， 借鑒華僑城“旅游 +地產(chǎn)”城市運(yùn)營和碧桂園的旅游配套、教育先行的“大規(guī)模社區(qū) +優(yōu)美環(huán)境 +優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 +超級配套體系 +合理定價”的五星級家園 、招商地產(chǎn)城市運(yùn)營 等 成功 開發(fā)模式， 推進(jìn)都市中心區(qū)生態(tài)化城市運(yùn)營，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng) 。海南已吸引了全國各地每年數(shù)百萬人來休閑旅游度假居住，海南及海口面向全國乃至世界的健康療養(yǎng)、康復(fù)醫(yī)療的消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆τ跉W美國家的中高端游客而言，中國的宮廷御醫(yī)、中國悠久的歷史文化、藝術(shù)，中國的民族烹飪膳食等對他們都是非常有吸引力的。而根據(jù)民政部的測算，去年我國老年產(chǎn)業(yè)的規(guī)模在 6000億左右，今年這個數(shù)字可能變成 8000億。在海口多元資源整合的基礎(chǔ)上，多元發(fā)展各具特色的度假居住房產(chǎn)，可滿足社會多元需求。首先，海南自然條件優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，風(fēng)光秀麗 有特色，旅游區(qū)域品牌成形，有較強(qiáng)吸引力。 中國 30 多年經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，中產(chǎn)階層迅速崛起，大量外資企業(yè)及其人員涌入中國，國內(nèi)大多數(shù)區(qū)域冬季寒冷，不少地區(qū)生態(tài)環(huán)境惡化，由此衍生了人們度假居住的需求，大批先富起來的國人具備了度 44 假居住所需的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 隨著旅游度假客源市場的快速增長，異地度假市場急劇發(fā)展，?？趦?yōu)越的氣候、生態(tài)環(huán)境、價格比等優(yōu)勢，使海口房產(chǎn)對國內(nèi)中高階層的 旅游度假、“候鳥”型度假居住和置業(yè)投資的吸引力越來越大，為?？诜慨a(chǎn)熱銷島外拓展了新空間，島外購房市場異?；鸨?，市場分額將不斷增長，已占到整個海口住宅購房市場的 70%以上。工作時間長，收入增加了；經(jīng)濟(jì)條件好的；家庭結(jié)構(gòu)擴(kuò) 43 大；職位、地位提高，交往人的層次提高。作為使用品， 房地產(chǎn)主要用來滿足結(jié)婚生子等家庭形態(tài)變化所到來的購房需求、城市化進(jìn)程帶來的 初次購房需求以及城鎮(zhèn)居民的改善性購房需求 ，其中，前兩種剛性需求幾乎不受經(jīng)濟(jì)周期的影響，而改善型購房需求更具有彈性，或多或少受經(jīng)濟(jì)周期的影響。 在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合 ， 各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的 潛力，反過來促進(jìn)自身的增長 ， 實現(xiàn)自給自足，形成 “城中城 ”的 城市 經(jīng)營方式，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。必將 成為海口旅游 城 市的名片 ，將產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。奧特萊斯免稅折 扣店、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)等旅游創(chuàng)新業(yè)態(tài)以世界時尚潮流品牌和低成本優(yōu)勢將集聚旅游購物人氣和極大提高旅游購物休閑消費(fèi)。 做 成功的城市運(yùn)營商， 就 要以旅游、商業(yè)、文化、健康等產(chǎn)業(yè)、居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又互相支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng)，在“動態(tài)規(guī)劃 、均衡發(fā)展、合理布 局、功能互補(bǔ)、規(guī)劃先行、有序開發(fā) ” 的開發(fā)準(zhǔn)則下，針對不同區(qū)域、不同社區(qū)定位要求，在有限的生態(tài)資源條件下合理規(guī)劃布局和開發(fā)，滿足社區(qū)居住、旅游、文化、健康等產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通、信息網(wǎng)絡(luò)、公用事業(yè)完善、文化教育、娛樂設(shè)施等生活功能要求。 旅游城市應(yīng)該進(jìn)行旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的城市經(jīng)營，把旅游產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展結(jié)合起來規(guī)劃和運(yùn)作。 經(jīng)營城市是我國近期城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題。 ③ HOPSCA代表了一種全新的生活方式 37 HOPSCA 六大業(yè)態(tài)集合了商務(wù)資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源 ，各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補(bǔ)。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)， HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產(chǎn)模式。 ② HOPSCA 將為城市帶來巨大的增值價值 現(xiàn)代城市中心區(qū)通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 ① HOPSCA 與城市發(fā)展息息相關(guān) 首先 “城市 ——區(qū)域 ”一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對 HOPSCA 的市場需求。 HOPSCA 是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。 例如，在一個居住區(qū)中清一色的住宅，既沒有相應(yīng)的商業(yè)、文教、醫(yī)療、娛樂等配套設(shè)施，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)。都市綜合體的開發(fā)是 為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市不同階層人士的居住需求 。 都市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)和人群的商務(wù)需求 。 國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對 20xx 年以來的建成或在建的 100個新建筑綜合體研究顯示： 65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能 。 ? 最高的交通可達(dá)性。對需要改造的 34 個舊城區(qū)（城中村）做了調(diào)查摸底和進(jìn)行招商引資工作，引進(jìn)一批實力強(qiáng)、信譽(yù)好、運(yùn)作成熟的企業(yè)參與。 15 年拆不動的玉沙村和海甸溪北岸等舊城改造成功，?？谑形姓畧远藢嵤┡f城區(qū)改造、增強(qiáng)中心城區(qū)活力的信心，加快了舊城改造的步伐。 接著 ?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司引進(jìn)深圳鴻洲置業(yè)集團(tuán)有限公司投資 19 億元， 完成廖 海甸溪北岸東段 522 畝舊城改造項目。 率先 啟動了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造 工程。 31 為加速推進(jìn)和規(guī)范舊城改造項目的開發(fā)建設(shè)，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、有序開發(fā)”的模式，先后制定出臺了《?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決 定》、《?？谑姓f城改造安置拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)性意見》兩大舊城改造政策，提出了“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)參與、讓利平衡”的舊城改造十六字方針，采取“一級土地整理開發(fā)與二級房產(chǎn)綜合開發(fā)分離”的運(yùn)作模式，在“零收益”等系列優(yōu)惠政策的原則下，逐步啟動部分舊城區(qū)的改造工程。 改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量 將 作為 舊 城改造的中心內(nèi)容 。預(yù)計 2036 到 2040 年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在 5 億達(dá)到 10 億左右。庫存過大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，?？诓簧俦就脸芯褪且驗閹齑娣e壓 過大，資金回籠困難，無法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門的。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費(fèi)者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購物和休閑娛樂功能的需求，而旅游休閑娛樂性體驗購物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)模式進(jìn)行有效填補(bǔ)，必能再一次激活?？诘牧闶凼袌觯瑤有乱惠喌氖袌龈偁?，其采取錯位經(jīng) 營的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道； ③市場分析不夠，目標(biāo)市場不準(zhǔn)。 但不難發(fā)現(xiàn)?？诋?dāng)前零售業(yè)的市場存在以下問題： ①宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量發(fā)展，外來大型超市和本土超市競爭空前激烈。隨著這些大型零售企業(yè)在?？诎矤I扎寨，在為市民生活帶來許多便捷之余，也使同業(yè)間的競爭達(dá)到白熱化。的確，在外來零售企業(yè)巨頭的 “算盤”中，?？谥皇且粋€小市場。 上世紀(jì) 80 年代末，?？谝杂颜x商場、施達(dá)商場、國商免稅商場為代表的“老三家 ”占盡先機(jī)，笑傲天涯； 90 年代開始，“新三家”一百、樂普生、生生百貨粉墨登場，迅速顛覆了“老三家”的地位；過了 20xx 年，“新新三家”東方廣場、明珠廣場、金世紀(jì)商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù) 27 了近 80%，但市場規(guī)模較小，只相當(dāng)于一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。 6 月，在銷量的持續(xù)增長刺激下，海口商品房銷售均價為 元 /㎡ ，環(huán)比 5 月海口商品房銷售均價 元 /㎡ 提升了 %，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價提升 %。 5 月?？跇鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比價跌量升的局面，售價較 4 月份微跌 %，但日均成交量卻放大 %，達(dá)到 套。新開工面 25 積 ㎡ ，下降 %。 3） 、 ?？诜康禺a(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ?？谑型顿Y規(guī)模近幾年來持續(xù)增長 , 20xx 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。與三亞市相比，?？谠跓釒I海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開發(fā)上不占優(yōu)勢。多年來，海南旅游產(chǎn)品（環(huán)島觀光游）的老化、單一、低端，導(dǎo)致削價競爭、零負(fù)團(tuán)費(fèi)盛行 ， 導(dǎo)致海南旅游避開海口“南下”、“東出”，使?？诼糜我炎呦蚣兇獾穆糜瓮ǖ肋吘?，這種旅游通道，隨著三亞國際旅游城市的提升和三亞機(jī)場客運(yùn)量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。今年前五月接待國內(nèi)外過夜游客 萬人次，同比增長%，旅游總收入 ，同比增長 %。實質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合體現(xiàn)！ 2） 、 ?？谑新糜螛I(yè)發(fā)展?fàn)顩r ?？谑新糜螛I(yè)總體上保持較快發(fā)展態(tài)勢，尤其是商務(wù)、會展和旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好 . 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，?？谑新糜螛I(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 海口的城市功能定位 ： 22 比于海南省 的其他城市包括三亞市等，?？谑械南鄬?yōu)勢在于：相對集中人口、相對較強(qiáng)市場輻射依托的 “ （側(cè)重于大中型規(guī)模的休閑度假類別）商務(wù)會議經(jīng)濟(jì)；（側(cè)重于大型旅游人文的）節(jié)事活動經(jīng)濟(jì)；（側(cè)重于海洋產(chǎn)業(yè)與生物能源科技、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的）會展經(jīng)濟(jì)；（側(cè)重于濱江海岸旅游休閑的）城市旅游休閑經(jīng)濟(jì) ” ，這四個系列經(jīng)濟(jì)板塊，尤為適宜于海口市經(jīng)濟(jì)圈重點發(fā)展 。全市城市居民人均可支配收入 14150 元，比上年增長 %，城市居民人均消費(fèi)性支出 11138元，比上年增長 %。 ?？?在全省的中心區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)龍頭地位日益突出，投資規(guī)模持續(xù)增長 , 銷售市場活躍，消費(fèi)水平不斷提高。 1）、?？诮?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r及城市功能定位 自 1992年以來， ?？?跨入 “ 中國城市綜合環(huán)境實力 50強(qiáng) ” 、 “ 中國城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu) ” 行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點，并榮獲 首批 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市 ” 、 “ 全國衛(wèi)生 先進(jìn) 城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市 ” 、 “ 全國園林綠化先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國造林綠化十佳城市 ” “中國人居環(huán)境獎” 等一系列榮譽(yù) 稱號。 面對國際金融危機(jī)，海南房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持熱產(chǎn)旺銷勢頭， 今年上半 20 年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長 %。在不久的將來，隨著國際旅游島的逐步建設(shè)完善 ,海南將成為世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地產(chǎn)也將成為海南的重要支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游房產(chǎn)將有非常廣闊的發(fā)展空間。嗅覺靈敏的大財團(tuán)及地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視這個曾經(jīng) 是 中國最大的地產(chǎn)泡沫形成地。因此，在很長一段時間里，旅游房產(chǎn)投資的增值空間和抗風(fēng)險性能力強(qiáng)，是當(dāng)下全球金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場遇冷情況下最優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資內(nèi)容。 同時由于地理位置及環(huán)境資源的優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)還具備了熱帶養(yǎng)生特色元素。 海南 旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景： 中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放近 20 年的迅猛發(fā)展，富人中產(chǎn)階層已經(jīng)迅速成長起來，這就為諸如旅游度假、高爾夫及游艇享受等一系列奢 18 侈產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 20%以上，旅游外匯收入占旅游收入的 30%以上。 根據(jù)海南省政府的《建設(shè)海南國際旅游島行動計劃》，到 20xx 年，建成國際旅游島的雛形。海南熱帶島嶼旅游資源豐富獨特、品位高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；海南作為中國唯一熱帶海島省份，參與國際度假市場 17 競爭具有比較優(yōu)勢。 海南建設(shè)國際旅游島， 要 對全省的旅游要素 將 實施全面國際化改造，使海南旅游與國際接軌，即旅游發(fā)展與管理的體制機(jī)制符合國際慣例， 將進(jìn)一步加大海南旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放程度， 實施免簽證、購物免稅、開放航權(quán)等為主要特 點的旅游開放政策， 實現(xiàn)國