南坪恒濱項目營銷推廣建議書-文庫吧
2025-05-12 16:20 本頁面
【正文】 時獲得較好的社會效益與品牌效益。 本項目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項目地段的珍稀性，使得本項目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時發(fā)展商資金回籠速度最為快速。 總體評介：發(fā)展商在對本項目產(chǎn)品功能設(shè)計過程中，應(yīng)結(jié)合發(fā)展商公司運行戰(zhàn)略，結(jié)合兩種方案的優(yōu)缺點進(jìn)行評估，最后決定采取符合發(fā)展商公司總體運行戰(zhàn)略的產(chǎn)品功能策略。 2—產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計與經(jīng)濟測算 由于地塊的特殊性，與產(chǎn)品功能規(guī)劃上存在的二重性，因此本項目的產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計上 ，也存在二種以上的方案，下面我們推薦兩種最為合理的方案： 方案一：作為純居住小區(qū)的設(shè)計方案 如果本項目作為純粹的居住小區(qū)來對方案設(shè)計，從小區(qū)環(huán)境最美化的角度來進(jìn)行設(shè)計，則應(yīng)該留更多的綠化面積，建議小區(qū)總體規(guī)劃思路采用當(dāng)今最為流行新城市主義規(guī)劃的原理，充分強調(diào)小區(qū)共享空間景觀與每戶房間的呼應(yīng)，做到景觀規(guī)劃上的均好性與單元房型均好性的合理結(jié)合；而在建筑體設(shè)計中，建議采用西方最為流行的解構(gòu)主義與新現(xiàn)代主義的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 4 頁 共 13 頁 手法來表現(xiàn)（理論越先進(jìn)，其地域性越弱）？從小區(qū)規(guī)劃與建筑體本身上，將小區(qū)營建為一個現(xiàn)代性十足的都市核心高品質(zhì) 居住區(qū)，從而達(dá)到有效提升發(fā)展商的商業(yè)價值與品牌運營價值。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計中對水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來突出本項目在整個樓市的獨特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項目的經(jīng)濟價值與社會價值。 采用該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢分析： 產(chǎn)品的唯一性，在整個重慶樓市，城市中心地帶，尚沒有全架空低層的小區(qū)出現(xiàn)。 產(chǎn)品的純粹性，作為純粹居住小區(qū)，其居住品質(zhì)當(dāng)與郊外大盤相比。 地段的珍稀性，本項目如果作為純住宅，其地段在現(xiàn)在樓市中具有稀缺性。 與協(xié)信項目完全錯位 競爭，避開了由于競爭給本項目帶來的營銷風(fēng)險。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營銷，銷售周期約為 6—12個月。 項目經(jīng)濟指標(biāo)分析 在取樓市相同地段，商住小區(qū)價格作為換算基礎(chǔ)： 渝能都市經(jīng)典： 2900 元 /平方米（套內(nèi)） 參照這個價格進(jìn)行概算本項目的經(jīng)濟收入，本項目規(guī)劃體量建筑面積 10萬方，套內(nèi)面積約為 萬方，本項目的收益約為 億。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費資源共享 ) 第 5 頁 共 13 頁 采用權(quán)數(shù)方法對本項目的收益進(jìn)行概算，本項目采用這個方案可得收益： 樓市年自然增長率（預(yù)計本項目 2020 年下半年開始銷售）為 8—12%。 項目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類產(chǎn)品價格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來的品牌溢價率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項目實際最有可能收益為 —3 個億。 方案二：作為商住小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營 本項目由于地段的稀缺性與良好的規(guī)劃前景，本項目擁有適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體量，可以讓項目價值盡可能的最大化，同時不影響項目資金的回籠速度，讓發(fā)展商做到資金收益與回籠速度的最合配比方案。 商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項目的地段口岸與本項目地塊的實際特性，結(jié)合南坪區(qū) 5 年商貿(mào)規(guī)劃藍(lán)圖，以及現(xiàn)在南坪的商 業(yè)格局，以及我司了解到的各大商家南坪區(qū)的規(guī)劃，我司在充分考慮到以上因素后，對本項目商業(yè)體量做如下建議。 策略一：商場加底商型物業(yè)形態(tài) : 商業(yè)體量 3 萬方，住宅體量 7 萬方（公建價值按照住宅進(jìn)行計算，策略二同） 商業(yè)體量 3 萬方，具體規(guī)劃為兩個主力商家與若干零售鋪面。其中主力意向商家為建材家裝類 (家福特 )，另一個主力商家為超市類（超市能否引進(jìn)，要看百秀城的具體商業(yè)規(guī)劃最后確定）這個方案的另一個前提條
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1