南坪恒濱項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書(shū)-文庫(kù)吧
2025-05-12 16:20 本頁(yè)面
【正文】 時(shí)獲得較好的社會(huì)效益與品牌效益。 本項(xiàng)目功能如果定位為純居住功能，形成純粹的居住小區(qū)，由于本項(xiàng)目地段的珍稀性，使得本項(xiàng)目極有可能成為樓市珍品，使發(fā)展商的社會(huì)效益與品牌效益發(fā)揮到極限，同時(shí)發(fā)展商資金回籠速度最為快速。 總體評(píng)介：發(fā)展商在對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合發(fā)展商公司運(yùn)行戰(zhàn)略，結(jié)合兩種方案的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，最后決定采取符合發(fā)展商公司總體運(yùn)行戰(zhàn)略的產(chǎn)品功能策略。 2—產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 由于地塊的特殊性，與產(chǎn)品功能規(guī)劃上存在的二重性，因此本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)上 ，也存在二種以上的方案，下面我們推薦兩種最為合理的方案： 方案一：作為純居住小區(qū)的設(shè)計(jì)方案 如果本項(xiàng)目作為純粹的居住小區(qū)來(lái)對(duì)方案設(shè)計(jì)，從小區(qū)環(huán)境最美化的角度來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，則應(yīng)該留更多的綠化面積，建議小區(qū)總體規(guī)劃思路采用當(dāng)今最為流行新城市主義規(guī)劃的原理，充分強(qiáng)調(diào)小區(qū)共享空間景觀與每戶房間的呼應(yīng)，做到景觀規(guī)劃上的均好性與單元房型均好性的合理結(jié)合；而在建筑體設(shè)計(jì)中，建議采用西方最為流行的解構(gòu)主義與新現(xiàn)代主義的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 手法來(lái)表現(xiàn)（理論越先進(jìn)，其地域性越弱）？從小區(qū)規(guī)劃與建筑體本身上，將小區(qū)營(yíng)建為一個(gè)現(xiàn)代性十足的都市核心高品質(zhì) 居住區(qū)，從而達(dá)到有效提升發(fā)展商的商業(yè)價(jià)值與品牌運(yùn)營(yíng)價(jià)值。如發(fā)展商采用該方案，則建議發(fā)展商采取低層全架空的方式，景觀設(shè)計(jì)中對(duì)水體進(jìn)行精雕細(xì)琢來(lái)突出本項(xiàng)目在整個(gè)樓市的獨(dú)特性，唯一性與珍稀性，從而提升本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。 采用該方案在營(yíng)銷中的優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)分析： 產(chǎn)品的唯一性，在整個(gè)重慶樓市，城市中心地帶，尚沒(méi)有全架空低層的小區(qū)出現(xiàn)。 產(chǎn)品的純粹性，作為純粹居住小區(qū)，其居住品質(zhì)當(dāng)與郊外大盤(pán)相比。 地段的珍稀性，本項(xiàng)目如果作為純住宅，其地段在現(xiàn)在樓市中具有稀缺性。 與協(xié)信項(xiàng)目完全錯(cuò)位 競(jìng)爭(zhēng)，避開(kāi)了由于競(jìng)爭(zhēng)給本項(xiàng)目帶來(lái)的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。 資金回籠速度最快化，如果采用此方案營(yíng)銷，銷售周期約為 6—12個(gè)月。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 在取樓市相同地段，商住小區(qū)價(jià)格作為換算基礎(chǔ)： 渝能都市經(jīng)典： 2900 元 /平方米（套內(nèi)） 參照這個(gè)價(jià)格進(jìn)行概算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收入，本項(xiàng)目規(guī)劃體量建筑面積 10萬(wàn)方，套內(nèi)面積約為 萬(wàn)方，本項(xiàng)目的收益約為 億。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免 費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 采用權(quán)數(shù)方法對(duì)本項(xiàng)目的收益進(jìn)行概算，本項(xiàng)目采用這個(gè)方案可得收益： 樓市年自然增長(zhǎng)率（預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 2020 年下半年開(kāi)始銷售）為 8—12%。 項(xiàng)目稀缺性需求權(quán)數(shù)（參照深圳 廣州樓市同類產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)，如果小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)與建筑品質(zhì)能夠得到保障，其權(quán)數(shù)可能會(huì)翻番）為 8—10% 發(fā)展商由于采用此策略帶來(lái)的品牌溢價(jià)率 1—3% 綜合上述權(quán)數(shù)，本項(xiàng)目實(shí)際最有可能收益為 —3 個(gè)億。 方案二：作為商住小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 本項(xiàng)目由于地段的稀缺性與良好的規(guī)劃前景，本項(xiàng)目擁有適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體量，可以讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值盡可能的最大化，同時(shí)不影響項(xiàng)目資金的回籠速度，讓發(fā)展商做到資金收益與回籠速度的最合配比方案。 商業(yè)體量的具體數(shù)額，結(jié)合本項(xiàng)目的地段口岸與本項(xiàng)目地塊的實(shí)際特性，結(jié)合南坪區(qū) 5 年商貿(mào)規(guī)劃藍(lán)圖，以及現(xiàn)在南坪的商 業(yè)格局，以及我司了解到的各大商家南坪區(qū)的規(guī)劃，我司在充分考慮到以上因素后，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)體量做如下建議。 策略一：商場(chǎng)加底商型物業(yè)形態(tài) : 商業(yè)體量 3 萬(wàn)方，住宅體量 7 萬(wàn)方（公建價(jià)值按照住宅進(jìn)行計(jì)算，策略二同） 商業(yè)體量 3 萬(wàn)方，具體規(guī)劃為兩個(gè)主力商家與若干零售鋪面。其中主力意向商家為建材家裝類 (家福特 )，另一個(gè)主力商家為超市類（超市能否引進(jìn)，要看百秀城的具體商業(yè)規(guī)劃最后確定）這個(gè)方案的另一個(gè)前提條
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