【正文】 區(qū)處認(rèn)知能力較低的弱點。窗戶用優(yōu)質(zhì)綠色鋁合金窗框，配綠色玻璃，浴室配磨砂玻璃。送高級組合櫥柜浴室隨樓附送高級浴室潔具及配件，包括：浴缸（主人套房）或有機(jī)玻璃淋浴間，浴巾掛架、座廁、衛(wèi)生紙盒、香皂架及掛衣鉤，洗手盆配水龍頭，預(yù)留熱水器供水接口，另贈送排氣扇。暗敷，各開間裝豪華吸頂燈七、銷 售 策 略 建 議㈠市場氣氛培養(yǎng) 由于受項目工程所限，在推出市場之前將會損失一定的潛在客戶，因而敝司建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括： ⑴告知性工地展示 應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進(jìn)成交。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。 選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。 針對項目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：住宅質(zhì)量保證書保修內(nèi)容保修年限保修責(zé)任地基和主體結(jié)構(gòu)50年1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標(biāo)號不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落屋面防水3年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落1年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂1年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞1年門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞管道堵塞1年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng)1年防盜對講機(jī)保修燈具、電器開關(guān)1年衛(wèi)生潔具1年房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾的其它保修項目如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔(dān)。 ⑵羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，發(fā)行量80萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。 利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。 基于敝司對項目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實操性更強(qiáng)的方案，望貴司見諒。㈢項目定位 ； ； ； ； 、設(shè)備建議； 。附件二、項 目 操 作 程 序項 目 理 解辦理銀行按揭手續(xù)辦 理 預(yù) 售 許 可 證市 場 調(diào) 研項目市場定位確認(rèn)銷 售 策 劃 制 定、認(rèn) 可銷 售 講 義 制 定 及 實 施銷 售 資 料 制 作推廣策略、制定、認(rèn)可項 目 包 裝 完 善、確 認(rèn)展 銷 會（分 期）成 功 賀 典附件三、資 料 準(zhǔn) 備 內(nèi) 容 為使項目能在公開發(fā)售時能以最佳的整體形象入市，前期工作的完善不能忽視，敝司協(xié)助實施的工作內(nèi)容包括： 。 。附件四、項 目 操 作 所 需 資 料；；；；（或施工證）；（含平立面和整體規(guī)劃）；（含外銷許可證）。 。 、DM、銷售資料設(shè)計印制。㈤銷售服務(wù) 、銷售人員； ； ，協(xié)助簽約及收取樓款； 、監(jiān)證、公證、客戶辦理銀行按揭手續(xù)，催交各期樓款及辦理入伙手續(xù)等一系列售后服務(wù)； ； ； 。附件一、廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 服 務(wù) 內(nèi) 容 根據(jù)項目的具體特性，敝司可提供多方面的服務(wù)，以協(xié)助貴司對該項目開發(fā)工作的順利進(jìn)行，具體內(nèi)容如下：㈠土地評估 ； ； ； ，規(guī)劃局主管人士咨詢服務(wù)。（另案提擬）㈦銷售部署（另案提擬）結(jié) 束 語 就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r格定位，能夠保持一定的銷售業(yè)績。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：付款方式手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款折扣8折9折93折97折簽認(rèn)購書時付定金10000簽認(rèn)購書七天內(nèi)（扣除定金）30%10%即辦理最高七成二十年銀行按揭10%即辦理最高七成二十年銀行按揭30%(扣除定金)發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成二十年銀行按揭一個月35%20%10%二個月30%三個月10%辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5% ㈣宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅小區(qū)，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。㈡促銷手段建議 敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。⑵為小區(qū)住宅造勢目的：把市場的注意力拉至小區(qū)住宅，突出項目形象，以小區(qū)住宅環(huán)境好，綠化率高的優(yōu)點吸引買家。⑵戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。貼天然大理石空調(diào)預(yù)留空調(diào)機(jī)位，配冷凝水管。大門連防盜眼陽臺廳、房的陽臺用綠色落地鋁合金框配綠色玻璃推拉門，歐式鐵通花護(hù)欄，內(nèi)設(shè)不銹鋼晾衣架，并配水龍頭及防水電掣一個。廳、房地面可選拋光磚內(nèi)墻客廳、臥室扇灰并掃高級乳膠漆配石膏線，廚房、浴室鋪貼精美瓷片到頂。故敝司建議售樓部設(shè)在項目西北角，（即是兩馬路交匯處）這樣設(shè)立有利于最大限度地吸引各個方向人流的注意。因此，敝司建議首層進(jìn)行大面積綠化，按南邊的規(guī)劃圍墻重建一道5～6米高的精美墻，墻頂蓋琉璃瓦，墻貼精美帶圖案瓷磚，此作目的在于通過此墻既擋住首層對外差景觀的視野，換回精美、和諧的風(fēng)景線，并通過此作為下一步銷售打下基礎(chǔ)。㈣現(xiàn)場綠化建議好的綠化環(huán)境是促使客戶成交的先決條件之一，由于本項目的檔次與風(fēng)格要在區(qū)域中脫穎而出，與眾不同，所以，園林綠化規(guī)劃必須細(xì)致、舒適，并做出真正的精品。 首層架空的優(yōu)點逐漸所被人認(rèn)同，其擴(kuò)大綠化面積，擴(kuò)大視野，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主相互交流，可謂“功不可沒”，所以，敝司建議項目全部首層都應(yīng)作為架空層，除了綠化率達(dá)100%等各大優(yōu)點外，還可以做成突破區(qū)域界限，沖出外界市場。使得整個小區(qū)豁然開朗。（有關(guān)小花園，詳見項目建議）。㈣價格定位及定價原則 為了整體銷售達(dá)到理想的效果，必須遵從定價的低開高走”原則，切忌“全盤開放”。分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)人士，欲改換生活環(huán)境，選擇新規(guī)劃的東部城市中心作為置業(yè)對象，同時享擁新規(guī)劃帶來的新設(shè)施新配套。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點的重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，小區(qū)住宅是他們置業(yè)首選。由于天河屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是員村，外來人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：天河新中心區(qū)內(nèi)路窄人稠，整體環(huán)境和商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，影響了生活質(zhì)素。在下述項目建議中會逐一闡述。細(xì)分析項目相鄰