【正文】 的家及高質素的服務，而且收費比酒店便宜。公寓區(qū)域分布及狀況分析.天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務，利用廣泛的服務協(xié)作網和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)服務，月租金約3,360美元~3,700美元。商家以返租2年，租金每年以房價10%計吸引買家。配套設施金亞花園（服務式公寓）1. 網球場 6. 外國衛(wèi)星電視富城花園（服務式公寓） 6. 外國衛(wèi)星電視 凱旋華美達酒店（服務式公寓） 中信廣場（T1）服務式公寓 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設備 9..架空層主題園林 白云堡（服務式公寓）服務式公寓的主要客戶分類根據我部的統(tǒng)計資料，服務式公寓的客戶主要分為四大類：.帶家屬的員工，他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；2)亞籍的員工，他們會單身到廣州，他們不一定要住太大的房子，而且要求要不高；4)獨立貿易家，他們以獨立身份來到中國為某公司服務，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設施；..SOHO一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質服務。.目前市內高級公寓的普遍投資回報按照國際公寓的硬件標準和服務，目前平均租金為20~28美元/m2 。但若是私房單獨出租，同樣面積和裝修標準，租金最多不會超過￥8,000/月。銷售利潤l以一般樓盤開發(fā)的初始投資約占總成本的30%即可，即每m2的原始投資為：6500*30%=1950元；l月*12個月=2400元，假設年物業(yè)管理費用為￥30/ m2 。l投資服務式公寓的可行性.屆時將會有大批的跨國企業(yè)大舉進駐中國市場，中國的進出口貿易將會大幅增加。.假設他們當中只有20%的外籍人員會選擇公寓作為他們在廣州暫住居所，公寓的缺口仍然很大。以前經營公寓的大部分物業(yè)只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆。如率先打破公寓市場單一業(yè)主的“傳統(tǒng)”，以“帶租約發(fā)售”的新大廈正是由于受投資者的追捧而一舉獲得了成功。目前廣州服務性公寓投資市場異?；鸨禺a商不斷以“返租回報”為賣點推出高素質的公寓，吸引不少個人投資者開始涉足公寓投資市場，使沉寂了一段時間的房地產投資市場趨于活躍。5)..現該街區(qū)欠乏規(guī)?；洜I的綜合商場，分布周邊的多以經營日用小百貨和食雜品為主的小店鋪，僅能解決附近居民的日常生活需要?，F外加市政府整治、粉飾裝扮后，更將其舒適及浪漫情調發(fā)揮到極致。附近的中、小學校雖然不是什么名牌學府，但大都歷史悠久，是師資優(yōu)良、校風樸素的好學校。根據廣州市內樓盤“有水則靈”的特殊現象，望江的樓盤不僅擁有美化居庭的天然環(huán)境資源，更可直接將此優(yōu)勢融為賣點。項目劣勢.近期更有遠洋公寓大廈打出首間產權式商務酒店的旗號，以返租2年的銷售方式吸引投資客房?？梢灶A見，項目推出市場將直接面臨激烈的市場競爭。.總的來講，項目的發(fā)展關鍵在于如何把握市場機會，發(fā)掘區(qū)內其它競爭項目所不同的賣點和市場空檔。項目的市場定位將會貫穿項目的整個開發(fā)始末，故應從現時建筑施工、園林設計開始至項目的營銷策劃、宣傳推廣、銷售、招商等各項工作都要緊密相扣，嚴謹操控，務求將項目市場定位及經營思路落實到每一個細節(jié)。根據項目的市場及價格定位，可以推斷項目的主導客戶群絕大部份為二次置業(yè)者，來自廣州市各個區(qū)域。這類客戶除希望能改善居住環(huán)境外，更為重要的是要求居住地能充份體現其社會地位和身份，故對大面積單位極為偏好。投資型客戶盡管在幾年前的房地產投資經營中有不少人弄得血本無歸，但是并未能阻止置業(yè)者的投資步伐。他們對于投資回報的計算十分在行，對于投資風險亦十分敏感。形象定位及訴求中心項目的形象定位實際上是以市場定位為依托，通過分析目標客戶群的特性（包括社會地位、入收情況、年齡、文化水平、消費習慣等），針對其消費心理而作出最為迎合其身份特征的樓盤形象。要吸引買家，就必須在共享這同一環(huán)境資源的基礎上，再發(fā)掘出別樹一幟的新賣點，以與別不同的鮮明主題來吸引目標客戶群。他們大都是一些長期征戰(zhàn)于生意場上，經歷過許多驚濤駭浪的營商高手。尤其是在現時在廣州市房地產業(yè)如此蓬勃的發(fā)展階段，可借鑒市內的其它樓盤的成功開發(fā)經驗，對地塊進行重新規(guī)劃設計。.陽臺和飄窗設計外陽臺注重景觀，使陽臺的視野更加開闊，顏色選擇深色調，內陽臺以功能用途為主，建議采用玻璃圍欄，使保持一定的私密性?？照{機位修飾建議項目設在外立面的空調機位盡量設在樓宇外飄窗臺的旁邊，以百葉窗覆蓋，而且百葉窗的上沿與外飄窗的上沿連成一體，從而淡化機位對項目外觀的影響，增強外觀效果。電梯大堂各層電梯大堂，建議使用優(yōu)資瓷片裝飾墻身、地面為高級瓷磚，安裝燈飾，走道、門廳、車庫、電梯、大堂等公共場所裝消防播音系統(tǒng)。.安防系統(tǒng)住宅的大堂、電梯、走火梯、停車場均設全天候電視監(jiān)控器，24小時保安巡邏，室內、外裝有紅外線報警系統(tǒng)、可視對講門鈴，以保障住客的生命、財產安全。信息智能化系統(tǒng)電子信息技術一日千里，網絡資訊服務對跨國公司的外籍人士來講尤為重要。設置電話小總機系統(tǒng)：提供“秘書”留言服務。.縱觀樓市的風云變幻，我們發(fā)現景觀是永恒的主題，如近期入市的中海名都、美林海岸花園及華南板塊的星河灣等樓盤，無不是憑借優(yōu)越的園林設計來提高項目的附加值。.同時品牌對開發(fā)項目的形象、檔次的提升亦直接體現在售價上：如[中海名都]，盡管其只屬二線江景項目，但憑籍發(fā)展商品牌，將首期售價大幅拉高于同區(qū)質素相近的項目25%的高價仍追捧者眾，在開售當日便出現超額認購數倍的火爆情況，可見品牌效應的無形價值之大。社區(qū)文化建設1)定期組織住客及其家屬進行聯誼活動，并于西方一些傳統(tǒng)的節(jié)日舉辦相應的慶?；顒樱膭钭】头e極參與，架接外籍住客間溝通的橋梁，擴大外籍住客的社交圈子及充實其社交生活，令其不會因身在異鄉(xiāng)而倍感冷清。.酒店住客的投訴若得不到合理解決 ，下次他們就會移居別處；而業(yè)主住戶則不然，他們的投訴會越來越強烈直到問題解決為止。服務式公寓管理服務內容及要求在服務式公寓正式營運后，營運管理服務包括但不限于：—公關活動安排與管理—財務規(guī)劃及管理—保安與防火管理—酒吧服務管理—客房送餐部管理—前廳接待管理—洗衣與布件管理—服務性公寓在管理運作上應注意的細節(jié)海岸俊園高品質的服務式公寓服務，除了在服務管理規(guī)范、標準上有高要求外，同時所提供的各項服務項目也力求無微不至。例如清潔的標準、設備養(yǎng)護標準等是否達標。隨著我國朝陽行業(yè)——物業(yè)管理的興起，“大管家” 服務概念亦開始在一些高檔物業(yè)內出現，將酒店服務概念運用于相對固定的消費群業(yè)主及租戶身上，以此來達到提升物業(yè)管理質素的目的；以下就此課題進行一些初步探索?！按蠊芗摇毙枰幸还潭ㄞk公地點及24小時熱線服務電話（，因其流動性較大，最好配備手提電話）。2)第四部份：銷售推廣策略及工作內容1.示范單位/樣板房裝修由于項目為高級公寓定位，公寓的裝修檔次及內部布置要求比普通住宅要高得多。展板制作展板的樓量及設計應與售樓部的裝修格調相協(xié)調，內容包括：.項目地理位置圖.整體規(guī)劃圖（配文字說明）.戶型圖.附近環(huán)境介紹.大廈配套設施..而。由于樓市競爭十激烈，而至現時越來越多的發(fā)展商為顯示實力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。售樓資料準備售樓資料包括樓書、價目表、裝修標準等的設計與印刷。模型制作制作模型是為了方便銷售人員更直觀地向看樓的客戶指明樓盤的位置、周邊環(huán)境及不同戶型的具體位置、朝向等。交樓裝修標準及材料介紹.報建/預售資料.物業(yè)管理介紹.外觀圖、透視圖及小量文字說明.發(fā)展商資料..建議在大廈建至五樓標準層時，選擇其中一幢（由于兩幢間隔基本一樣，故只選其一）樓的6個單元裝修成風格不同的示范單位。開售前的準備工作.“大管家”成員有時需長時間站立，頻繁往返于物業(yè)以外的地方，充沛的體力是不可缺少的。216。216。216。216。“大管家”人員的基本素質216。部門經理以下職級可稱“客戶服務代表”或其它 。216。行政設置酒店內通常是以禮賓部職員充當“大管家”，或通過大堂副理協(xié)調工作。另外亦通過向住戶贈閱管理公司所辦雜志，提供相關管理資訊，設立服務熱線，提供免費的咨詢服務，寄送賀卡、贈送小禮品等感情投資增進業(yè)戶與管理公司兩者之間的溝通，形成良好的社區(qū)氛圍。電訊服務管理.客房清潔管理—采購及庫存管理—廚房運作管理—餐廳服務管理—工程維修與保養(yǎng)管理—人力資源及培訓管理—營業(yè)及市場推廣管理—.物業(yè)管理與酒店管理的差異就提供服務方面來說，二者并無嚴格分別。成立“海岸俊園國際俱樂部”（Coast Garden International Club）：該俱樂部會員僅為首期的國際公寓住客而設；2).發(fā)展商品牌塑造由于貴公司之前未獨立開發(fā)過其他房地產項目，在市場上毫無知名度或品牌可言。為此，建議貴司聘請國內外知名的園林設計公司對小區(qū)園林進行設計。園林景觀設計建議近年來，房地產經營理念發(fā)生變化，概念地產（主題地產）開始出現，如景觀主題地產、環(huán)保主題地產、文化主題地產、休閑主題地產、智能主題地產等。每一戶住客均擁有獨特的“SMART HOUSE”（電子管家）系統(tǒng)，將物業(yè)管理系統(tǒng)與樓宇網絡相連，用戶在家可通過電視遙控便可享受項目所提供的個項服務。.小區(qū)智能化...建議項目以外飄窗戶為主，在建筑的轉角位置設計轉角窗,使居室的視野更加開闊,在高層單位由于景觀條件有所改善，建議設立有地臺的弧型落地窗，采用大面積整體玻璃。項目建筑設計方面.同時，在控制成本的前提下，項目應著力于開發(fā)樓盤的軟件資源，以不斷提高樓盤的高科技含量和營造出自已獨有的社區(qū)文化，并于宣傳推廣中充份滲透，讓購房者產生一種非價格所能體現的優(yōu)越感和成就感，自然會對樓盤有物超所值的認同與口碑。故針對投資型客戶是敦促他們把握投資良機；針對自住型客戶，則暗喻他們選擇海岸俊園為居所正是令他們達至成功的每一個選擇的其中之一。初步擬定以下四個形象定位以供貴司甄選：一樣的江景，不一樣的生活成功，只因你選擇的執(zhí)著和對生活的追求針對自住型客戶，強調海岸俊園除與其他一線江景豪宅共享同一江景資源外，還有這些江景豪宅所不能比擬的高級酒店式公寓服務——真正無微不至的關心，全方位的個性化服務，令你真正體現前所未有的舒適愜意，生活質素將得到質的提升。一直以來，以江景這一天然環(huán)境資源吸納買家是臨江樓盤的最大賣點和主題。.由于高級公寓的較大的市場發(fā)展?jié)摿Γ瑫r又有可觀的回報，故而成為投資者首選目標。.同時，在面對強勁對手的競爭狀態(tài)下，更要對項目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴謹、周詳的策劃部署，揚長避短，化劣勢為優(yōu)勢，方能以后發(fā)制人的氣勢脫穎而出。小結綜合市場和項目分析，我們可以清楚看到，項目發(fā)展的機會和面對的挑戰(zhàn)是共存的，一方面，宏觀市場環(huán)境向好，同時項目所處的居住環(huán)境資源十分優(yōu)越。尤其是與項目跟鄰的中海名都此類發(fā)展商實力雄厚的品牌名盤相比，有相當一段距離。項目在此時段推出，既要面對未來公寓市場的激烈競爭，又要承受同區(qū)住宅項目競爭壓力，銷售情況不容樂觀。市場競爭激烈由于服務公寓的高額租金利潤以及“新大廈”的成功，部份觸角敏銳的開發(fā)商已注意到了這個市場。.這里滲透著濃濃的、原始的廣州嶺南社區(qū)文化，正是現代社會高速進步的同時，被都市人遺落已久，而內心深處卻真切祈盼和倦戀著的質樸的人倫關系。盡管現時濱江路上的車流量不大，但仍會產生一定的噪音及廢氣污染。經營種類過于分散，缺乏統(tǒng)籌，而導致商業(yè)氣氛不足。商業(yè)氣氛項目位處的濱江中路段原為住宅生活區(qū)，多為一些七、八十年代興建的單位宿舍，均屬陳舊、落后的多層住宅建筑。但隨著城市規(guī)劃建設進程的加快及濱江路東西向的貫通在即，沿濱江路及江灣路的公交路線會逐漸增多，該路段的交通網絡將日益完善。地理位置項目屬海珠區(qū)3號地段（以地產板塊劃分，則位屬濱江路板塊），位于江灣大橋南，濱江中路與紡織路中界路段，臨江而建，地理位置及自然環(huán)境十分優(yōu)越。除公寓租賃外，公寓投資客戶也不容忽視。故項目必須清醒地意識到未來市場的激烈競爭及投資風險，搶占市場先機。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，打消其疑慮。但社會經濟的發(fā)展為房地產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在。從市場的發(fā)展狀況來看，可以預見，駐穗外籍人士、香港人和臺灣人有日益壯大的趨勢，高級公寓的需求量必然倍增。未來公寓市場的需求量將逐漸增大目前廣州的國際公寓（包括五星級酒店公寓）累計為1600套左右（可供出租套數）。而廣州作為中國華南地區(qū)的政治、經濟、文化的中心城市，南方開放形象窗口，以先行的改革開放優(yōu)勢，自由、寬松的政治經濟環(huán)境，將吸引越來越多的外企在此駐點投資，并將廣州作為在中國拓展業(yè)務的基地。宏觀經濟環(huán)境向好經過15年的努力，中國于今年5月與歐盟簽訂了協(xié)議后，中國加入世貿已成定局。則國際公寓的年均投資回報率為￥2,040/8,000*100%=%；.則銷售的年均投資回報率約為：1500/（1950*）*100%=%（不含銀行借貸利息）。以平均售價為￥8,000/m2，則成本利潤率為：（80006500）/6500*100%=