【正文】 一般是二房或者三房，甚至一房的都可以；3)帶家屬的員工，他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；2)常住客人，一般以商務(wù)客人為主就目前情況來說，服務(wù)式公寓市場面對的商務(wù)客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的狀況看可分為以下幾類：1)服務(wù)式公寓的主要客戶分類根據(jù)我部的統(tǒng)計資料，服務(wù)式公寓的客戶主要分為四大類：. 8. 外國衛(wèi)星電視. 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設(shè)備 9..架空層主題園林 白云堡（服務(wù)式公寓）綜合商場 9. 外國衛(wèi)星電視新大廈（服務(wù)式公寓） 中信廣場（T1）服務(wù)式公寓 假日酒店（服務(wù)式公寓） 6. 外國衛(wèi)星電視 凱旋華美達(dá)酒店（服務(wù)式公寓） 祈福華廈（服務(wù)式公寓）1. 網(wǎng)球場 6. 外國衛(wèi)星電視富城花園（服務(wù)式公寓）1. 會所 嶺南會（服務(wù)式公寓）配套設(shè)施金亞花園（服務(wù)式公寓）以下列舉現(xiàn)時市內(nèi)部份有代表性的高級公寓的設(shè)施配置，僅作參考：表14：各高級服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表物業(yè)其實(shí)質(zhì)是發(fā)展商先向投資者出售物業(yè)，再以代出租形式（反租是為加強(qiáng)投資者信心）將物業(yè)作為高級公寓租予外籍人士。商家以返租2年，租金每年以房價10%計吸引買家。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個單位，均價13000元港幣/m2，帶豪華裝修。七月，更擬在室外增建網(wǎng)球場、籃球場、溜冰場，以更高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施增加其市場競爭力。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務(wù)，利用廣泛的服務(wù)協(xié)作網(wǎng)和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)服務(wù)，月租金約3,360美元~3,700美元。每個單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設(shè)備齊全，多項(xiàng)建筑材料由意大利直接進(jìn)口。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價更高達(dá)每平方米20美元以上。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。廣州市高級公寓區(qū)域分布目前，市內(nèi)公寓主要分布大在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客則以外籍高級白領(lǐng)為主。公寓區(qū)域分布及狀況分析. .這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經(jīng)營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質(zhì)素的服務(wù)，而且收費(fèi)比酒店便宜。高級服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析目前，廣州的國際公寓（包括五星級酒店公寓）累計約1600套單元（可供出租套數(shù)）左右。 .高級服務(wù)式公寓的概念所謂高級服務(wù)式公寓（含酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。廣州市高級服務(wù)公寓市場調(diào)查分析鑒于項(xiàng)目首期將以經(jīng)營高級服務(wù)公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細(xì)的調(diào)查分析：.3.由于該項(xiàng)目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢十分突出。濱江路一線江景項(xiàng)目未來供應(yīng)情況在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣”。.S1棟已封頂，準(zhǔn)備推出原為爛尾樓最后一期A棟在建，未推豪華裝修備注豪華裝修一般裝修一般裝修建筑設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特：坡頂設(shè)計裝修標(biāo)準(zhǔn)周邊文化藝術(shù)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊備處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨(dú)特處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，全封閉式管理小區(qū)，交通便利已售70%宣傳賣點(diǎn)已售10%已售80%已售70%51套（%）銷售情況56套（50%）219套（%）42套（%）3房2廳113套（%）56套（50%）244套（%）87套（%）2房2廳60套（%）——33套（%）——1房1廳61~294戶型比例81~11040~13978—126919,743戶型面積(m2)11,51348,75011,678228推出面積(m2)1125391295,331推出套數(shù)（套）4,8886,6404,886第一期：按揭均價（元/ m2）現(xiàn)樓C棟：現(xiàn)樓 ； B棟：83%交樓日期76%88%85%5棟18層，6棟26層實(shí)用率8幢樓高25至33層6棟9層，5棟28層2棟14層，1棟21層153,000規(guī)模規(guī)劃360,000140,44140,00038,000總建筑面積(m2)407,00040,3717,572天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積(m2 )廣州大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東曉南路與新港西交匯處發(fā)展商東曉路193號海聯(lián)路50號萬壽路4041號富力?千禧花園地址明珠花園芙蓉閣海印南苑萬壽雅苑豪華裝修表32：項(xiàng)目周邊項(xiàng)目匯總分析表樓盤名稱毛坯裝修豪華裝修豪華裝修NA裝修標(biāo)準(zhǔn)已售50%已售100%已售30%200套(%)銷售情況42套（39%）206套（%）201套 (%)3房2廳150套（%）30套（28%）135套(%)160套（%）2房2廳——————55套（%）1房1廳84~115戶型比例~62~19578~12539,630戶型面積（m2）12,78130,73738,070410推出面積（m2）1083504616,328推出套數(shù)6,2365,7545,975按揭均價(元/ m2)200110二期：：85%交樓日期82%82%82%4幢11層,3幢12層，2幢21層實(shí)用率3棟26層高連體商住樓3棟21層,3棟12層,16棟9層4棟30層35,000小區(qū)規(guī)劃NANA420,00010,000總建筑面積m27,73940,00090,000五礦穗港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m2廣州漢和房地產(chǎn)有限公司廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司廣州金展房地產(chǎn)有限公司廣州大橋南橋腳東側(cè)發(fā)展商南華中路388號濱江東路88號濱江東168號琴海居(蔚藍(lán)灣畔)地址豪豐園金雅苑嘉仕花園(加勒比灣)豪華裝修表32：附近部分臨江項(xiàng)目匯總分析表（二）樓盤名稱豪華裝修豪華裝修豪華裝修一線江景，間隔寬敞，方正實(shí)用，遠(yuǎn)眺二沙美景裝修標(biāo)準(zhǔn)大型臨江物業(yè)，低密度，高實(shí)用率完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心豪華裝修已售76%宣傳賣點(diǎn)已售93%已售80%已售80%11套（%）銷售情況316套（%）16(%)250套（%）3房2廳84套（%）61套（%）44（%）110套(%)2房2廳50套（%）69套（%）————1房1廳58~156戶型比例30~15274~26580~22214,250戶型面積m266,932100,11138,223145推出面積m26409363648,055推出套數(shù)9,2008,9945,824按揭均價(元/ m2)第三期：；第四期：82%交樓日期80%80%83%3棟32層實(shí)用率1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層6棟31層，6棟41層16棟33層82,075小區(qū)規(guī)劃196,078322,120401,64915,537總建筑面積m248,322131,30892,315廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m2新南方房地產(chǎn)開發(fā)有取公司沿江高級住宅項(xiàng)目分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側(cè)的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側(cè)逐步延伸的發(fā)展趨勢。.項(xiàng)目附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達(dá)500多個。圖27：2001年16月海珠區(qū)3號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部.項(xiàng)目周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現(xiàn)已基本售罄。其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。由于受臨江豪宅價格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥6500元/m2的水平（見圖27）。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。 [保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內(nèi)，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點(diǎn)為成片開發(fā)、規(guī)模大。.工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。.售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首?？傮w而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會是廣州樓市的重點(diǎn)區(qū)域。由于現(xiàn)時海珠區(qū)仍有相當(dāng)數(shù)量的廠區(qū)地塊有待開發(fā)，預(yù)計廣州市未來幾年新開發(fā)的樓盤中，海珠區(qū)將占相當(dāng)份量。價格上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應(yīng)俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景”概念的“臨江豪宅”，集中分布在廣州大道的橋東區(qū)。（4）小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模。（2）地域分布較分散。海珠區(qū)住宅市場特點(diǎn)（1）.（單位；元/平方米）資料來源：戴德梁行研究部圖24：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示（見圖24），從海珠區(qū)住宅總的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交面積的年度數(shù)據(jù)比較中可以看出，從1999年開始住宅成交面積開始超過住宅預(yù)售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場開始步入有序階段。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質(zhì)和檔次正日漸提高，再加上近年內(nèi)海珠區(qū)路網(wǎng)的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠(yuǎn)景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來越受到購房者的青睞。圖22：海珠區(qū)近年住宅成交面積（單位：萬平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部圖23:2001年上半年海珠區(qū)高層住宅成交面積占全市比例資料來源：戴德梁行泛城市場研究部海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場中一直占著舉足輕重的地位，2001年上半年高層住宅預(yù)售面積占全市的21%，高層住宅成交面積占全市33%，均居八區(qū)首位。海珠區(qū)住宅預(yù)售情況從1998年開始，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預(yù)售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅預(yù)售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現(xiàn)海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有500多個，表明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。下面將對該區(qū)的預(yù)售和成交情況進(jìn)行簡單分析：.近年海珠區(qū)樓市競爭相當(dāng)激烈，再加上近期受附近番禺地區(qū)多個大型小區(qū)項(xiàng)目積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場競爭更趨白熱化。而戶型設(shè)計從單身公寓到300平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價有高有低?？梢灶A(yù)見，海珠區(qū)整體區(qū)域形象及價值將得到質(zhì)的提升。而據(jù)最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至12座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將形成四通八達(dá)的路網(wǎng)。近年來，隨著一些工廠易地發(fā)展，海珠區(qū)三年以來一直是廣州樓市的熱點(diǎn)地區(qū)，住宅建設(shè)已成了海珠區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以商品住宅的供應(yīng)量和成交量而言，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南”。項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析.2.鑒于現(xiàn)時購房消費(fèi)中以中低階層占大多數(shù)及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購房價格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當(dāng)大的。（6）由于樓市競爭十激烈，將會導(dǎo)致越來越多的發(fā)展商為顯示實(shí)力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。（5）但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點(diǎn)和個性，迎合不同的消費(fèi)層面和消費(fèi)品味，才會有競爭優(yōu)勢?！熬眯浴焙汀芭潘浴笔钱?dāng)今重要的住宅建設(shè)新理念。（4）同時，市民也日益注重配套設(shè)施、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及發(fā)展商的實(shí)力。高智能型的住宅物業(yè)是未來住宅特別是高檔住宅的發(fā)展趨勢。隨著1999年福利分房的結(jié)束，住房商品化進(jìn)程將促使個人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構(gòu)成、收入水平以及對住房要求側(cè)重的不同，對住宅性能及功能質(zhì)量也會有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會體現(xiàn)更強(qiáng)的個性要求。（1）廣州市住宅市場未來走勢廣州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展至今，已由賣方市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，隨著購房者的消費(fèi)心理日趨成熟，住宅供給呈逐漸飽和趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭亦已進(jìn)入綜合實(shí)力比拼的時代。.居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。據(jù)廣州社情民意研究中心的調(diào)查顯示，65%的人對房價的接受能力為3000~5000元/㎡之間，5000元以下的占86%。福利分房結(jié)束后，購房的主流將集中在中等收入消費(fèi)層。%，均屬早年盲目開發(fā)的項(xiàng)目，外型陳舊、功能落后、空置年限長，故市場難以消化?？罩妹娣e有所增加雖然成交量大幅攀升，逐漸消化部分住宅供應(yīng)的同時，空置房面積卻更高速度增長。.2000年二手房屋交易面積（包括括樓花轉(zhuǎn)讓和私房交易面積）為125萬平方米，與99年相比大幅增長了98%，二手交易面積與同期的預(yù)售商品房成交面積相比達(dá)到22