【正文】 日（節(jié)假日） ? 區(qū)域內(nèi)居民、新家庭 ? 周邊區(qū)域居民 ? 過境、休閑的商務(wù)、旅游客 ? 其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民 重要性 ?時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品 ?生活、家居、家電、百貨 ?休閑餐飲、娛樂 ?配套服務(wù) 引發(fā)需求 * 以上只是初步設(shè)想，仍應(yīng)在后續(xù)服務(wù)工作中進(jìn)行論證及深化。 ?項(xiàng)目附近的家樂福大賣場(chǎng)內(nèi)部商鋪，依靠大賣場(chǎng)的外在強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，經(jīng)營(yíng)狀況較佳，入駐率也達(dá)到 100%。 Page 52 項(xiàng)目周邊商業(yè)與中心商業(yè)的對(duì)比分析 注：最新的數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)研究后取得。 ?依靠賣場(chǎng)的品牌號(hào)召力和穩(wěn)定的客流，同時(shí)考慮到賣場(chǎng)內(nèi)鋪位的小分割特點(diǎn)和以零售為主的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，賣場(chǎng)內(nèi)租金的水平往往高于其他區(qū)域租金水平。 租金水平 ?商業(yè)租金最高的為家樂福內(nèi)商鋪，租金約為 20元 /平方米 /天。 ?同時(shí)，周邊現(xiàn)有商業(yè)的整體環(huán)境和消費(fèi)檔次仍以中檔為主，待進(jìn)一步發(fā)展和提高。 ?地塊周邊多為沿街店鋪，并以生活服務(wù)類為主，滿足居民日常生活需要。 Page 50 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 注：最新的數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)研究后取得。 ? 配合老外灘的建筑特色及沿江景觀優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂為主，形成市內(nèi)最具特色的休閑商業(yè)區(qū)。 注：最新的數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場(chǎng)研究后取得。 老外灘商業(yè)區(qū) 位于三江交匯處的江北區(qū)三江口區(qū)域，具有當(dāng)?shù)丶爱悋?guó)建筑風(fēng)貌的建筑群，豐富的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，使得該區(qū)域形成為寧波市內(nèi)最具個(gè)性的特色商業(yè)街區(qū)。 Page 46 主要商業(yè)市場(chǎng)分布 ? 寧波現(xiàn)有商業(yè)分布主要集中在市中心三江口區(qū)域。商業(yè)的平均售價(jià)約為8000元 /平方米 /天。 ?寧波市商業(yè)市場(chǎng)的租售價(jià)格未受供需失衡的影響，保持上漲趨勢(shì)，但上漲幅度有所減緩。 一旦各類市場(chǎng)工具及專職推廣小組準(zhǔn)備完畢，戴德梁行會(huì)迅速對(duì)所有目標(biāo)客戶進(jìn)行大量的推廣工作，包括各類常規(guī)市場(chǎng)推廣活動(dòng)和特別營(yíng)銷活動(dòng) Page 39 租售目標(biāo) ? 確定階段廣告預(yù)算及推廣計(jì)劃 ? 設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)接待中心、樣板層 ? 圍板、燈箱、橫幅、標(biāo)識(shí)牌發(fā)布 ? 海報(bào)、多媒體媒介制作準(zhǔn)備 ? 禮品、手袋等促銷用品準(zhǔn)備 ? 公關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 平面媒體發(fā)布 (報(bào)紙、雜志 ) ? 開展軟性媒體宣傳 ? 記者招待會(huì)準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 新聞發(fā)布會(huì)準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 本公司尋找大型機(jī)構(gòu)客戶 ? 本公司數(shù)據(jù)庫(kù)客戶資源利用 ? 本公司企業(yè)客戶資源利用 準(zhǔn)備期 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo) 100 80 60 50 40 30 20 10 0 7 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 2022 2022 2022 2022 準(zhǔn)備期 銷售率 :90% 項(xiàng)目竣工 出租率 :90% Page 40 租售目標(biāo) ? 樓書、海報(bào)、單張、多媒體發(fā)布 ? 平面媒體發(fā)布 (報(bào)紙、雜志 ) ? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳 ? 本公司刊物、互連網(wǎng)宣傳發(fā)布 ? 開盤儀式準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 行政研討會(huì)準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 公關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備與執(zhí)行 ? 大型機(jī)構(gòu)客戶跟進(jìn) ? 本公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)客戶跟進(jìn) ? 本公司企業(yè)服務(wù)客戶跟進(jìn) ? 現(xiàn)場(chǎng)人員銷售推廣 ? 調(diào)整推廣進(jìn)度銷控表 ? 建立客戶服務(wù)管理系統(tǒng) 預(yù)熱期 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo) 100 80 60 50 40 30 20 10 0 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 2022 2022 2022 2022 預(yù)熱期 銷售率 :90% 項(xiàng)目竣工 出租率 :90% Page 41 租售目標(biāo) ? 圍板、燈箱、橫幅、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向牌發(fā)布 ? 樓書、海報(bào)、單張、多媒體媒介發(fā)布 ? 平面媒體發(fā)布 (報(bào)紙、雜志 ) ? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳 ? 戴德梁行定期刊物、互聯(lián)網(wǎng)主頁(yè)宣傳發(fā)布 ? 大型機(jī)構(gòu)客戶跟進(jìn) ? 戴德梁行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)客戶跟進(jìn) ? 戴德梁行企業(yè)服務(wù)客戶跟進(jìn) ? 現(xiàn)場(chǎng)人員銷售推廣 ? 大范圍上門拜訪潛在客戶 ? 房地產(chǎn)同業(yè)中介客戶推廣與跟進(jìn) ? 調(diào)整推廣進(jìn)度銷控表 ? 調(diào)整售價(jià)策略 ? 建立客戶服務(wù)管理系統(tǒng) 強(qiáng)銷期 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo) 100 80 60 50 40 30 20 10 0 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 2022 2022 2022 2022 銷售率 :90% 項(xiàng)目竣工 出租率 :90% 強(qiáng)銷期 Page 42 租售目標(biāo) 2022 2022 2022 2022 ? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳 ? 戴德梁行定期刊物 、 互連網(wǎng)主頁(yè)宣傳發(fā)布 ? 客戶服務(wù)管理程序化 、 制度化 ? 戴德梁行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)客戶跟進(jìn) ? 戴德梁行企業(yè)服務(wù)客戶跟進(jìn) ? 現(xiàn)場(chǎng)人員銷售推廣 ? 繼續(xù)上門拜訪潛在客戶 ? 房地產(chǎn)同業(yè)中介客戶推廣與跟進(jìn) ? 篩選客戶提升大廈市場(chǎng)價(jià)值 ? 調(diào)整售價(jià)策略 鞏固期 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo) 100 80 60 50 40 30 20 10 0 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 鞏固期 銷售率 :90% 項(xiàng)目竣工 出租率 :90% 預(yù)租期 Page 43 租售目標(biāo) 2022 2022 2022 2022 ? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳 ? 戴德梁行定期刊物 、 互連網(wǎng)主頁(yè)宣傳發(fā)布 ? 客戶服務(wù)管理程序化 、 制度化 ? 戴德梁行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)客戶跟進(jìn) ? 戴德梁行企業(yè)服務(wù)客戶跟進(jìn) ? 現(xiàn)場(chǎng)人員推廣 ? 繼續(xù)上門拜訪潛在客戶 ? 房地產(chǎn)同業(yè)中介客戶推廣與跟進(jìn) ? 篩選客戶提升大廈市場(chǎng)價(jià)值 ? 租賃價(jià)格調(diào)整 強(qiáng)租期 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)租售目標(biāo) 100 80 60 50 40 30 20 10 0 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 銷售率 :90% 項(xiàng)目竣工 出租率 :90% 強(qiáng)租期 Page 44 寧波中信泰富 —— 商業(yè)部分 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 服務(wù)內(nèi)容 Page 45 宏觀商業(yè)市場(chǎng) ?寧波商業(yè)地產(chǎn)自 2022年以來，呈現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。在準(zhǔn)客戶同意所有商業(yè)條款并簽署租售建議書后才可得到整套租售文件，該套文件還應(yīng)包括下述一些要點(diǎn)： ? 押金及付款方式 ? 面積實(shí)用率 ? 稅收及運(yùn)營(yíng)成本 ? 標(biāo)識(shí) ? 大堂控制 ? 分租及轉(zhuǎn)租權(quán)利（租賃部分） ? 擴(kuò)租權(quán)、續(xù)租權(quán)（租賃部分） ? 大廈命名權(quán) ? 停車位及費(fèi)用 ? 業(yè)主交付標(biāo)準(zhǔn) Page 38 在整個(gè)市場(chǎng)推廣過程中，戴德梁行會(huì)向貴司定期匯報(bào)市場(chǎng)推廣進(jìn)展?fàn)顩r。同時(shí)幫助貴司起草一套業(yè)主樂于接受同時(shí)又符合市場(chǎng)行情的租售文件。其主要目的在于： ?在 中信泰富廣場(chǎng)正式推廣前引起市場(chǎng)關(guān)注及強(qiáng)烈興趣。 在中信泰富廣場(chǎng)開展正式竣工之前，戴德梁行會(huì)組織幾次軟性市場(chǎng)推廣活動(dòng)作為正式推廣的前奏。 Page 35 戴德梁行會(huì)針對(duì)影響大廈運(yùn)作的軟件提供專業(yè)建議： 為幫助貴司能更好地為中信泰富廣場(chǎng)作市場(chǎng)策略定位，戴德梁行會(huì)在不同的市場(chǎng)推廣階段提供相應(yīng)的租售價(jià)格以及進(jìn)度策略。 戴德梁行會(huì)按月提供不間斷的寧波寫字樓市場(chǎng)最新行情。 ? 在出租率達(dá)到 50%以后，在品質(zhì)相同的情況下，優(yōu)先考慮預(yù)算較高的租戶； ? 考慮到項(xiàng)目要求 ,整層客戶比例達(dá)到50%。 總建筑面積： 約 14萬平方米 總體定位： 多功能集合體的商業(yè)賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)分