【正文】 布： 兩幢甲級(jí)智能化商務(wù)樓 一個(gè)大型精品商業(yè)、國(guó)際 連鎖大賣(mài)場(chǎng) Page 24 市場(chǎng)推廣顧問(wèn) +租售代理 合作方式 價(jià)格目標(biāo)： 售價(jià) :1250013000元 /平方米 ,通過(guò)戴德梁行的專(zhuān)業(yè)能力能夠達(dá)到一定比例的增長(zhǎng) 租金 :平均租金為 /平方米 /天 目標(biāo)客戶(hù) ： 租賃 :外資企業(yè) /本地知名企業(yè) 銷(xiāo)售 :區(qū)域企業(yè)客戶(hù) /市中心遷移客戶(hù) /其他區(qū)域遷移客戶(hù) /投資客戶(hù) Page 25 銷(xiāo)售目標(biāo) 簽約率 (%) 全面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo) 項(xiàng)目竣工 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2022 2022 100 80 60 50 40 30 20 10 0 市場(chǎng)預(yù)熱及客戶(hù)累積 簽約率 :60% 簽約率 :90% 戴德梁行提議進(jìn)行四步走計(jì)劃，即 準(zhǔn)備期 :2022年 7月至 2022年 2月 強(qiáng)銷(xiāo)期 :2022年 6月至 2022年 3月 預(yù)熱期 :2022年 3月至 2022年 5月 鞏固期 :2022年 4月至 2022年 6月 Page 26 銷(xiāo)售策略 導(dǎo)入期 2022年 6月 2022年 5月 階段目標(biāo) 市場(chǎng)導(dǎo)入，項(xiàng)目形象初步建立 主要工作內(nèi)容 ： DM、樓書(shū)、項(xiàng)目網(wǎng)站、售樓處布臵、銷(xiāo)售價(jià)格表、項(xiàng)目效果圖、銷(xiāo)售合同等） ２ .客戶(hù)積累： 最大限度積累有效客戶(hù)，項(xiàng)目周邊 DM派發(fā)、掃樓、 DTZ客戶(hù)資源 sales call)，爭(zhēng)取鎖定一家大型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。 Page 22 東部新城商務(wù)王座 卓越領(lǐng)先的硬件品質(zhì) 中信泰富廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓采用國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,無(wú)柱式、超大空間的平面利于自由分割，同時(shí)滿(mǎn)足了現(xiàn)代企業(yè)總部辦公的需求，挑空大堂、 VAV空調(diào)，高速電梯以及架空地板等內(nèi)部設(shè)施更將領(lǐng)先于寧波其他高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成為寧波寫(xiě)字樓發(fā)展的新標(biāo)桿。 隊(duì) 伍 一 直 參 與 物 業(yè) 項(xiàng) 目 發(fā) 展 的 每 個(gè) 環(huán) 節(jié) ─ ─ 由 物 色 投 資 機(jī) 會(huì) 到 工 程 興 建 、 以 至 物 業(yè) 建 成 后 的 日 常 管 理 ， 均 鉅 細(xì) 無(wú) 遺 。 寧波中信泰富廣場(chǎng)必將成為東部新城商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿高地。 Page 19 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 價(jià)格 售價(jià) :1250013000 元 /平方米 租金 : /平方米 面積 租賃 :半層 /整層客戶(hù)為主 ,部分分割客戶(hù) 300平方米 銷(xiāo)售 :半層 /整層客戶(hù)超過(guò) 30%, 主力面積 300400平方米 客戶(hù) 租賃 :外資企業(yè) /本地知名企業(yè) 銷(xiāo)售 :區(qū)域企業(yè)客戶(hù) /市中心遷移客戶(hù) /其他區(qū)域遷移客戶(hù) /投資客戶(hù) 產(chǎn)品 租賃 :國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 :甲級(jí)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓 寧波市最頂級(jí)的寫(xiě)字樓 ,東部新城商務(wù)王座 Page 20 東部新城商務(wù)王座 東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。 利用中信泰富品牌市場(chǎng)知名度所產(chǎn)生的公信價(jià)值，以及軟件服務(wù)特色優(yōu)勢(shì)，促成高于寧波市場(chǎng)上所有寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)形象。寧波中信泰富廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書(shū) 致寧波信富臵業(yè)有限公司 Page 1 寧波中信泰富 —— 寫(xiě)字樓部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估 方案實(shí)施策略 項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容 Page 2 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布 注明： ? 左圖僅列出寧波目前品質(zhì)相對(duì)尚可的已投入使用的寫(xiě)字樓 ? 圓圈的大小與該項(xiàng)目可使用辦公面積的體量成正比 ? 顏色代表相對(duì)品質(zhì)，深藍(lán)色最高，紅色其次，淺藍(lán)色最低 寧波現(xiàn)已投入使用的寫(xiě)字樓分布較為分散，以海曙區(qū)寫(xiě)字樓數(shù)量最多，而東部新城的開(kāi)發(fā) ,使江東區(qū)成為目前寧波寫(xiě)字樓發(fā)展最快的區(qū)域。 Page 3 市場(chǎng)分析 租金 6%12%15%12%55% 1元/平方米/ 天以上 13 元平方米/天11 .5元/ 平方米/天寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)分布 注明 :由于絕大多數(shù)寫(xiě)字樓為銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓 ,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)存在比較大的差異 項(xiàng)目名稱(chēng) 租金報(bào)價(jià)（元 /平方米 /天） 波特曼中心 4 人民保險(xiǎn)大廈 (含物業(yè)費(fèi) ) 華聯(lián)寫(xiě)字樓 天寧大廈 (含物業(yè)費(fèi) ) 世貿(mào)中心 崇光大廈 現(xiàn)有寫(xiě)字樓租金以 /平方米 /天為主，品質(zhì)相對(duì)較高的寫(xiě)字樓租金多在 23元 /平方米 /天，個(gè)別項(xiàng)目租金突破 3元 /平方米 /天 Page 4 市場(chǎng)分析 售價(jià) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（元 /平方米） 中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈 9,000 華聯(lián)寫(xiě)字樓 11,000 都市仁和中心 12,000 華宏國(guó)際中心 10,000 金隆國(guó)際 16,000 波特曼中心 19,000 奧麗賽大廈 6,000 麒鱗大廈 8,000 上東國(guó)際 8,000 月湖銀座 8,500 恒隆中心 12,000 寧波市中心寫(xiě)字樓售價(jià)達(dá) 10000元 /平方米以上，隨著 2022年初政府宏觀調(diào)控及大量寫(xiě)字樓陸續(xù)上市，售價(jià)基本保持穩(wěn)定 上東國(guó)際 約 70,000平方米 萬(wàn)豪中心 約 20,000平方米 金隆國(guó)際 約 34,000平方米 月湖國(guó)際 約 25,000平方米 Page 5 參考項(xiàng)目 波特曼中心 地 址： 彩虹北路 52號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商： 東港大酒店股份有限公司 /大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司 辦公體量： 約 30,000平方米寫(xiě)字樓 樓 層 數(shù)： 地上 26層（名義 29層），地下 2層 樓層凈高： 單層面積： 約 1,300平方米 單元面積： 91292平方米 得 房 率： 65% 電梯系統(tǒng)： 5部富士通客梯，載重 ， 3米 /秒 空調(diào)系統(tǒng)： 風(fēng)機(jī)盤(pán)管中央空調(diào)，約克機(jī)組 停 車(chē) 位： 200 銷(xiāo)售均價(jià)： 約 15,000元 /平方米 Page 6 參考項(xiàng)目 波特曼中心 客戶(hù)名稱(chēng) APL美集物流運(yùn)輸 伊藤忠商事 達(dá)升物流 志英（香港 ）投資咨詢(xún) 長(zhǎng)品油品 遼寧朝暉駿光國(guó)際貨運(yùn) 明敏投資咨詢(xún) 伊松公司 唐寧街在線 寧波東夢(mèng)制衣 面積 約 1,300平方米 約 300平方米 約 1,300平方米 約 300平方米 約 300平方米 約 100平方米 約 140平方米 約 100平方米 約 100平方米 約 100平方米 寧波市現(xiàn)有最高端寫(xiě)字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶(hù) ,現(xiàn)入住率 80%左右 Page 7 參考項(xiàng)目 金隆國(guó)際 地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處 開(kāi) 發(fā) 商： 寧波金隆臵業(yè)有限公司 建筑面積： 總計(jì) 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米 樓 層 數(shù)： 地上 26層，地下 2層 樓層凈高： 單層面積： 1,350平方米 單元面積： 120160平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 電梯系統(tǒng)： 5部奧的斯客梯 空調(diào)系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV 車(chē) 位： 422個(gè) 竣工時(shí)間： 2022年 銷(xiāo)售均價(jià)： 約 15,000元 /平方米 寧波在售最高端寫(xiě)字樓之一，從品質(zhì)上基本超過(guò)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) Page 8 參考項(xiàng)目 萬(wàn)豪中心 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢(shì)突出 ?和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬(wàn)豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次 ?綜合硬件配臵在寧波已有及在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目中是最高的 ?周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率 項(xiàng)目概況 ?該項(xiàng)目由寧波海城投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高 159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫(xiě)字樓及商務(wù)配套，寫(xiě)字樓為 419層，總體量約 2萬(wàn)平方米 ?項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開(kāi)盤(pán)，正在進(jìn)行前期的客戶(hù)積累工作 ?寫(xiě)字樓基本配臵： Lowe中空玻璃幕墻； 11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高 ， 150毫米架空地板； VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供 24小時(shí)冷卻水； 5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時(shí)間在 30秒以?xún)?nèi)；六類(lèi)布線系統(tǒng)；約 400個(gè)車(chē)位 寧波市目前售價(jià)最高的寫(xiě)字樓之一，無(wú)論從地理位臵還是產(chǎn)品包裝上 ,都體現(xiàn)了頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ,但項(xiàng)目的平面上問(wèn)題較大 Page 9 參考項(xiàng)目分析 新天地國(guó)際 70% 得 房 率： 總計(jì) 停 車(chē) 位： 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理： 主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 72平方米 最小面積： 主樓 大 堂： 2022年 竣工時(shí)間 樓層高度： 7,0009,000元 /平方米