【正文】 習(xí)，俾能熟習(xí)及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。 配套設(shè)施的安排及管理 按照物業(yè)銷(xiāo)售對(duì)象為目標(biāo)，為物業(yè)建議有關(guān)之生活配套設(shè)施如會(huì)所等，亦并于在規(guī)劃中予以考慮，以便合理布置及日后管理安排。 物業(yè)管理顧問(wèn)方面 是項(xiàng)服務(wù)將于物業(yè)單元交付使用前提供予發(fā)展商參照，其主要功能為：l 于實(shí)質(zhì)管理前期能針對(duì)及提出現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)管理之 問(wèn)題，使發(fā)展商能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；l 減省日后管理設(shè)施修改或加增之費(fèi)用，及避免影響實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作；l 于業(yè)戶營(yíng)運(yùn)前訂定管理費(fèi)及其它費(fèi)用之基準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。提供后配套工作的建議。共選關(guān)鍵設(shè)備/材料、推廣采用新裝備、新材料；推廣最佳的系統(tǒng)/設(shè)備配置；參與關(guān)鍵設(shè)備的選型和招投標(biāo)工作。本公司將本著發(fā)展商投投資成本和國(guó)際及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的考慮上，作出建議，例如對(duì)一卡通系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等方面提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 協(xié)助物業(yè)管理公司工程人員提前熟悉物業(yè)中的各種設(shè)備和路線，保證樓宇的安全啟用，正常運(yùn)行。 建議成本保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。 提供功能布局的有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理意見(jiàn)，減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增加。 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理意見(jiàn)。建筑材料的選擇，對(duì)物業(yè)日后的管理工作，有著深遠(yuǎn)的影響，適當(dāng)?shù)呐涮?，?duì)日后維修保養(yǎng)，帶來(lái)方便及合符經(jīng)濟(jì)效益，故此，在前期設(shè)計(jì)及施工階段應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。l 定期與項(xiàng)目工程部聯(lián)絡(luò)并作出會(huì)議，對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng)，提供建議。l 從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理之壓力。 從物業(yè)管理的角度，協(xié)助發(fā)展商完善該物業(yè)樓盤(pán)整體之專(zhuān)業(yè)形象。本公司于被委任后將會(huì)為發(fā)展商提供完善之停車(chē)場(chǎng)管理方案，并按實(shí)際需要對(duì)車(chē)場(chǎng)之分區(qū)、清潔服務(wù)、保安、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)修繕計(jì)劃及保險(xiǎn)險(xiǎn)種等提供建議，從而令使用者感到高效率的管理服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足厘定收費(fèi)額，無(wú)須由管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼以免降低管理費(fèi)收入，這對(duì)住宅出租及出售營(yíng)運(yùn)都有著正面積極作用?，F(xiàn)今停車(chē)場(chǎng)的設(shè)備多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作。游客、路人及乘客均是商場(chǎng)所吸引消費(fèi)之對(duì)象，故設(shè)施之使用率一般較住宅高，所以設(shè)施必須保養(yǎng)得宜，以免對(duì)租、用戶及顧客造成不便。商業(yè)裙樓內(nèi)之店鋪、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所之開(kāi)放時(shí)間有別于其他物業(yè)。物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，商討合辦各種推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)消費(fèi)。逃生信道必須保持暢通無(wú)阻，所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會(huì)容易受傷。商鋪設(shè)施裝備在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。商業(yè)裙樓是否辦得成功，要視乎若干因素，而這些因素又深受完善物業(yè)管理的影響。而物業(yè)清潔服務(wù)之質(zhì)素，必須能長(zhǎng)時(shí)間有效地保持高質(zhì)素，使無(wú)論是住戶或訪客，都能享受一個(gè)清潔清新之居住環(huán)境。 住宅樓更須特別注意保安工作，使用戶能有一個(gè)舒適及安全之居住環(huán)境，不須為家居安全而擔(dān)憂，增加住戶之歸屬感。并且于進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理時(shí)，結(jié)合所有部份，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省資源。而此種「投資管理」的哲學(xué)，使業(yè)主能充份保障其不動(dòng)產(chǎn)投資之價(jià)值，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。 本公司除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外，物業(yè)管理顧問(wèn)已擴(kuò)展到配合管理運(yùn)作的工程咨詢(xún)、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)其管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。工程質(zhì)量問(wèn)題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮，物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能會(huì)造成 先天不足，后天難補(bǔ) 之情況，進(jìn)而令管理困難及管理費(fèi)入不敷支，更甚至影響后期銷(xiāo)售的順利開(kāi)展及發(fā)展商聲譽(yù)。從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提出客觀的意見(jiàn)，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來(lái)方便。針對(duì)武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」發(fā)展項(xiàng)目, 本公司將結(jié)合香港總部的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及武漢地區(qū)的實(shí)際環(huán)境，組成項(xiàng)目小組，為武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」提供完善之物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。 本公司已組成全國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù), 對(duì)各地之物業(yè)管理提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。戴德梁行武漢辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價(jià)租售代理物業(yè)管理市場(chǎng)研究中國(guó)辦事處架構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目小組本公司曾提供建議書(shū)之地方包括：沈陽(yáng)、昆明、武漢、西安、長(zhǎng)春、上海、杭州、臺(tái)灣、南京、天津、福州、順德、番禺、廣州、深圳、珠海、重慶及成都。戴德梁行的研究顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)是整體業(yè)務(wù)的核心，透過(guò)追蹤和分析對(duì)業(yè)務(wù)有影響之市場(chǎng)因素和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，協(xié)助我們的前線專(zhuān)才為客戶提交最適切的解決方案。戴德梁行就商用(工業(yè)、店鋪及寫(xiě)字樓)和住宅物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)及租賃，為客戶提供獨(dú)到的交易建議。DTZ Rockwood將增加客戶直接投資房產(chǎn)及集資的機(jī)會(huì)，而與The Staubach Company的合作則為客戶提供優(yōu)質(zhì)的企業(yè)服務(wù)。公司在全球四十個(gè)國(guó)家二百家分公司共有一萬(wàn)余名員工為客戶服務(wù)。在物業(yè)市場(chǎng)和客戶需求日趨國(guó)際化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顧客戶橫跨歐洲、美洲及亞太區(qū)的服務(wù)需求。l 憑著于國(guó)內(nèi)及東南亞多年豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，戴德梁行將針對(duì)武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，配合發(fā)展商之需要，提供一套切合實(shí)際之物業(yè)管理方案，以確保發(fā)展商及業(yè)主之投資能有保障及增值。 序言 1 戴德梁行物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 24 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程 67對(duì)發(fā)展商之意義 戴德梁行物業(yè)管理要點(diǎn) 711 「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容1223 前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 營(yíng)銷(xiāo)中心管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)形式及服務(wù)費(fèi)用 2425 附件一：資質(zhì)證明 2644附件二：國(guó)內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)歷 4574 附件三：委任書(shū) 7576 l 武漢世紀(jì)環(huán)球投資有限公司投資開(kāi)發(fā)的「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」位于武漢市解放大道，由一棟高層住宅樓組成，另有商業(yè)裙樓、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。戴德梁行創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)管理顧問(wèn)建議書(shū)武漢世紀(jì)環(huán)球投資有限公司DTZ戴德梁行的使命DTZ戴德梁行的使命是與客戶共同開(kāi)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，并提供全球性的投資及商務(wù)方案。使命的核心是通過(guò)戴德梁行的團(tuán)隊(duì)精神、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，用創(chuàng)意和熱誠(chéng)使目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。l 武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」處于前期開(kāi)發(fā)階段，鑒于此，根據(jù)貴項(xiàng)目的工程進(jìn)度，我司建議物業(yè)管理顧問(wèn)為期約三十個(gè)月，屆時(shí)貴我兩司可根據(jù)具體情況再進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。戴德梁行, 為英國(guó)倫敦上市公司(編碼: DTZ),為國(guó)際主要的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，為世界各地客戶提供專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼，均家傳戶曉。戴德梁行亦為北美的國(guó)際企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)咨詢(xún)及顧問(wèn)服務(wù)。我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)不單為業(yè)主、租客及投資者提供綜合的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)亦照顧跨國(guó)企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)、政府及公營(yíng)機(jī)構(gòu)及世界各地發(fā)展商的需要，為他們提供在商業(yè)、財(cái)務(wù)、物業(yè)、經(jīng)濟(jì)及政策上的解決方案。我們的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)涵蓋物業(yè)組合管理、建筑顧問(wèn)、測(cè)量及估價(jià)，并協(xié)助提升物業(yè)資產(chǎn)值。他們亦為公營(yíng)及私人機(jī)構(gòu)提供策略性預(yù)測(cè)服務(wù)，匯集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)及商業(yè)等信息，協(xié)助客戶就這些因素對(duì)企業(yè)及業(yè)務(wù)構(gòu)成的影響和風(fēng)險(xiǎn)作全面深入的評(píng)估。并且實(shí)際參與了各類(lèi)型的物業(yè)管理, 對(duì)各地方政府的要求及民情都甚有了解。確保各分公司能掌握并提供予客戶最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及資訊。47 / 80戴德梁行組織架構(gòu)香港總公司董事局香港總行國(guó)內(nèi)辦事處物業(yè)管理部工貿(mào)大樓租售寫(xiě)字樓租售商業(yè)店鋪?zhàn)馐圩≌馐蹣怯罟纼r(jià)市場(chǎng)研究物業(yè)管理投資策略建筑顧問(wèn)物業(yè)管理樓宇估值市場(chǎng)研究租售代理管理服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)租約管理大廈公契維修保養(yǎng)設(shè)施管理 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程對(duì)發(fā)展商之意義 物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，可分為幾個(gè)階段，基本包括投資決策分析、 前期工作、施工準(zhǔn)備、工程管理和質(zhì)量驗(yàn)收，銷(xiāo)售與接收和售后物業(yè)管理階段，為使開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備時(shí)介入其中為最佳時(shí)刻，因在這時(shí)管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮。 物業(yè)開(kāi)發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考慮房屋的使用以符合時(shí)代發(fā)展的需要。為確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和使用功能完善，除發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工單位須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，物業(yè)管理公司參與物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程是一種有效措施，而此措施可以：1. 能夠完善的使用其功能；2. 能夠改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)的具體要求；3. 能夠嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量；4. 能夠?yàn)槭┕を?yàn)收和接管墊定基礎(chǔ)；5. 便于日后對(duì)物業(yè)的管理。物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并透過(guò)長(zhǎng)期的改進(jìn)和提升，使每一個(gè)物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。于參考了發(fā)展商提供之資料后，本公司建議武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之物業(yè)管理，因應(yīng)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項(xiàng)。管理要點(diǎn)包括： 住宅樓管理 住宅樓需要極周全之管理服務(wù)，特別是現(xiàn)代化之高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，由于使用人沒(méi)有任何限制，于任何時(shí)間都可自由使用其單元，因此物業(yè)需要極周全之管理服務(wù)，使用設(shè)備如照明系統(tǒng)等必須照顧周全，使住戶能得安全及不間斷之高質(zhì)素管理服務(wù)。住宅的內(nèi)部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時(shí)不能影響住戶，做成不便。為使住戶省免麻煩，物業(yè)管理處必須提供住戶一切有償服務(wù)安排，此項(xiàng)服務(wù)包括代訂報(bào)刊、飲品、洗衣、代交費(fèi)用、家居維修等等, 使住戶不須為安排日常家居雜務(wù)而煩惱。除了在戶組合要平均外，必須保持商鋪及整個(gè)物業(yè)的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡(jiǎn)明的指示標(biāo)志預(yù)留適當(dāng)?shù)胤阶鞔笮驼故尽？諝庹{(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜，特別是在餐廳、公眾娛樂(lè)場(chǎng)所等地方。對(duì)于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油池等，必須妥為監(jiān)管及清理，以免對(duì)用戶或顧客造成滋擾。至于商業(yè)區(qū)域附設(shè)之停車(chē)場(chǎng)時(shí)租車(chē)位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對(duì)商場(chǎng)之信心。 而其組合成份之使用時(shí)間，一般亦有差異。由于店鋪，餐廳之開(kāi)放時(shí)間不同，管理公司必須與使用者緊密聯(lián)系，定訂保安措施，清潔及設(shè)施維修等時(shí)間表，使商業(yè)裙樓外觀及設(shè)備保養(yǎng)，都能符合項(xiàng)目整體及使用者之要求。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為錯(cuò)失，減省人力資源，增快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，對(duì)租用戶及訪客利用停車(chē)場(chǎng)有莫大裨益及幫助。武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之停車(chē)場(chǎng)，除本身用戶會(huì)使用外，外來(lái)訪客、出租車(chē)、政府車(chē)輛等，亦會(huì)臨時(shí)使用停車(chē)場(chǎng)。根據(jù)武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」的規(guī)模及工作進(jìn)度, 本公司為此項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的建議包括以下各項(xiàng): 前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)(物業(yè)交付使用前) 機(jī)電工程顧問(wèn)方面 評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)施設(shè)備 評(píng)估項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 建筑材料設(shè)備的適用性之專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 物業(yè)智能化管理功能之建議 優(yōu)化該物業(yè)設(shè)計(jì)方案 跟進(jìn)該物業(yè)質(zhì)量管理 幫助建立科學(xué)的設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行檔案 評(píng)估項(xiàng)目綠化/景觀及環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理顧問(wèn)方面 訂定管理守則 配套設(shè)施的安排及管理 員工培訓(xùn)計(jì)劃 財(cái)務(wù)預(yù)算 停車(chē)場(chǎng)管理建議 移交單元予租用戶之程序 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序 物業(yè)交付期間之保安控制 物業(yè)交付期間之遷入控制 物業(yè)交付期間之安全控制 物業(yè)管理人力資源 配合銷(xiāo)售物業(yè) 設(shè)計(jì)與該物業(yè)銷(xiāo)售配合之管理模式. 協(xié)助發(fā)展商培訓(xùn)銷(xiāo)售人員，使彼等能夠掌握有關(guān)該物業(yè)管理方面的知識(shí)，以便銷(xiāo)售人員在促銷(xiāo)時(shí)答復(fù)認(rèn)購(gòu)人的查詢(xún)。 后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)(物業(yè)交付使用后) 建議物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng) 建議物業(yè)管理人力資源 建議保安安排 建議清潔服務(wù)之程序 建議維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排 建議財(cái)務(wù)管理之程序 建議處理用