【正文】 %。住宅成交價(jià)格穩(wěn)中下調(diào)廣州市商品房?jī)r(jià)格受供求關(guān)系的影響，自1996年以來(lái)，住宅成交平均價(jià)格一直呈下降趨勢(shì)，其中高層住宅的售價(jià)由于受到低價(jià)小高層住宅供應(yīng)量上升的沖擊，而導(dǎo)致成交價(jià)格大幅下滑（%）。.下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從1996年至2001年第一季度的成交面積情況：圖12：廣州市高層、多層住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：戴德梁行泛城市場(chǎng)研究部從圖12可以看出，高層住宅在市場(chǎng)中所占的比例越來(lái)越大。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢(shì)，在一定程度上反映出住宅市場(chǎng)供大于求的狀況得到初步緩解。但自今年以來(lái)，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回升，商品房市場(chǎng)預(yù)售出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)今年上半年，％，％。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，%。1997年以來(lái)，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量波動(dòng)幅度較大。在商品房預(yù)售批出量增速放緩的基礎(chǔ)上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。1993－1995年廣州市區(qū)（不含番禺、花都兩區(qū)）商品房預(yù)售成交量與批出量之比從45％下降到24％，商品房空置率的上升，終于引起社會(huì)各界對(duì)商品房積壓?jiǎn)栴}的關(guān)注。負(fù)責(zé)銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控管理,現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決有關(guān)銷售問(wèn)題、促進(jìn)成交,并及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和客戶意見(jiàn)。中科院駐穗企管心理學(xué)大專從事房地產(chǎn)一手銷售工作四年徐珊珊38770878轉(zhuǎn)14913610052036代理銷售部助理經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)代理銷售過(guò)程中市場(chǎng)調(diào)研（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況分析、媒體監(jiān)控及客戶反饋信息整理等）。國(guó)土規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)本科學(xué)歷助理工程師/土地估價(jià)師廣州從事市調(diào)工作3年陳兆賢38770878轉(zhuǎn)12113802747284市場(chǎng)研究部助理經(jīng)理配合制定項(xiàng)目的整體策劃方案及銷售實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)持廣州市經(jīng)紀(jì)資格證從事5年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)陳飛云38770878轉(zhuǎn)15013802924241營(yíng)銷企劃部助理經(jīng)理所有銷售、策劃工作的”泛城”最終決策者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體監(jiān)控人員工作安排。工商管理學(xué)士在中國(guó)大陸及香港共8年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)葉智豪聯(lián)絡(luò)方式高級(jí)經(jīng)理負(fù)責(zé)工作專業(yè)資格姓名專案小組的各組員之職位、專業(yè)資質(zhì)、負(fù)責(zé)的工作及聯(lián)絡(luò)方式：此專案小組由“泛城”高級(jí)經(jīng)理葉智豪先生負(fù)責(zé)職位廣州“泛城”綜合住宅服務(wù)[海岸俊園]專案小組 指示及支援 匯報(bào)戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（廣州）有限公司本項(xiàng)目專案小組管理層人員架構(gòu)廣州「海岸俊園」專案小組在為發(fā)展商獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)，亦將盡力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，從而賺取相應(yīng)的服務(wù)報(bào)酬，務(wù)求達(dá)到“三贏”的目標(biāo)。因?yàn)槲倚猩钪O品牌的打造和建立信譽(yù)良好的市場(chǎng)形象是無(wú)形的巨大價(jià)值，是“泛城”拓展業(yè)務(wù)及可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。創(chuàng)業(yè)階段，全力以赴由于廣州“泛城”為本年1月1日正式成立，現(xiàn)正處于創(chuàng)立品牌的階段。.公司（原梁振英測(cè)量師行）自1993年進(jìn)軍大陸市場(chǎng)以來(lái)，以雄厚的實(shí)力及良好的信譽(yù)逐漸為客戶所認(rèn)可并樹立了良好的口碑。針對(duì)部份外銷項(xiàng)目，“泛城”亦可利用戴德梁行駐全球30個(gè)國(guó)家的120多個(gè)海外辦事處進(jìn)行境外推廣。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)由于我行在大陸的8個(gè)主要對(duì)外貿(mào)易城市駐有辦事處，而“泛城”品牌亦得以最快的速度全面輔開。.先對(duì)這些原始數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行人工搜集，再輸入電腦進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、管理，將其轉(zhuǎn)為有效的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過(guò)先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)，令“泛城”各部門實(shí)現(xiàn)資源共享的同時(shí)，能更好地配合、互動(dòng)促進(jìn)。故此，我司特聘資深的國(guó)內(nèi)注冊(cè)建筑師，可從項(xiàng)目開發(fā)初期介入，能更多地從市場(chǎng)的角度考慮，提供相關(guān)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方面的專業(yè)意見(jiàn)，務(wù)求開發(fā)出與市場(chǎng)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，減低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)，增加產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查研究隊(duì)伍“泛城”在中國(guó)9個(gè)城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊(duì)伍，而廣州泛城早于1996年起便建立了大型市場(chǎng)住宅數(shù)據(jù)庫(kù)，迄今已積累15000份市場(chǎng)需求問(wèn)卷和1534個(gè)樓盤資料，基本覆蓋廣州市八區(qū)的所有樓盤。.絕大部分是廣州市房地產(chǎn)屆的資深專業(yè)人員，多年來(lái)在建筑規(guī)劃、營(yíng)銷企劃、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理等方面擁有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。憑著卓越的專業(yè)知識(shí)，我們就客戶的投資目的、期限、回報(bào)要求、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行各種深入的分析及評(píng)估，并建立投資模式，以及分析稅務(wù)及投資結(jié)構(gòu)。一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統(tǒng)及運(yùn)作模式已在泛城租售網(wǎng)投入使用。. 泛城租售網(wǎng)致力于為個(gè)人提供規(guī)范、超值的房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)。. 泛城營(yíng)銷企劃致力于為發(fā)展商提供富有創(chuàng)意的產(chǎn)品策劃及營(yíng)銷方案，并提供銷售代理服務(wù)。泛城研究及開發(fā)顧問(wèn)致力于為企業(yè)機(jī)構(gòu)投資者提供房產(chǎn)投資評(píng)估、開發(fā)顧問(wèn)、房產(chǎn)投資組合分析等服務(wù)。.從今開始，擁有全球房地產(chǎn)咨詢互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)，將致力在全中國(guó)拓展內(nèi)銷商品住宅市場(chǎng)?！阜撼恰购?jiǎn)介中國(guó)住宅商品房近年發(fā)展蓬勃，戴德梁行洞察市場(chǎng)形勢(shì)，于二零零零年九月二十日正式推出[泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)]這一品牌，由旗下駐中國(guó)大陸九大城市分公司的營(yíng)銷企劃隊(duì)伍獨(dú)立組成。2.. 全方位的推廣溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)、廣闊的公司網(wǎng)絡(luò)、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推廣溝通，包括全球性公司網(wǎng)絡(luò)及公司網(wǎng)頁(yè)( ) ，有效地將項(xiàng)目作全球性推廣。. 國(guó)際視野、廣闊客源我司建立了一個(gè)龐大國(guó)際性客戶資料網(wǎng)絡(luò)，除能從世界各地互相交流及吸收寶貴的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)展國(guó)際性的視野，并能夠迅速接觸目標(biāo)客戶，進(jìn)行所需的市場(chǎng)推廣工作。. 精英匯聚專業(yè)技術(shù)力量我司董事局擁有二十位專業(yè)注冊(cè)測(cè)量師，是目前香港同業(yè)中擁有最多專業(yè)注冊(cè)測(cè)量師的公司，而國(guó)外各分公司亦有專業(yè)的中國(guó)注冊(cè)估價(jià)師，為目前外資房地產(chǎn)公司為數(shù)最多的專業(yè)人員，提供專業(yè)技術(shù)及力量。一九九八年至九九年，DTZ代表國(guó)內(nèi)外投資者處理約四十五億英鎊的投資交易，同時(shí)DTZ的泛歐估價(jià)小組處理了資本總值約三百一十億英鎊的估價(jià)工作。DTZ業(yè)務(wù)遍及二十三個(gè)國(guó)家，員工超過(guò)二千名，覆蓋面之廣為所有物業(yè)顧問(wèn)之冠。范圍涵蓋市場(chǎng)推廣，以至估價(jià)、市場(chǎng)研究調(diào)查、發(fā)展咨詢、城市規(guī)劃、跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)咨詢等。公司在星加坡、吉隆坡、雅加達(dá)、曼谷設(shè)有辦事處和聯(lián)營(yíng)公司。并在估價(jià)測(cè)量、房地產(chǎn)管理、城市規(guī)劃、建筑工程監(jiān)理、資產(chǎn)及財(cái)務(wù)管理等領(lǐng)域擁有專業(yè)資格。. 原“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”簡(jiǎn)介戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立。一九九九年度并完成大約一萬(wàn)二千項(xiàng)估價(jià)任務(wù)。梁振英測(cè)量師行是中國(guó)內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州設(shè)立正式牌照的分公司。公司各股東在香港及中國(guó)內(nèi)地，擁有平均二十年房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。原公司背景. 原”梁振英測(cè)量師行”簡(jiǎn)介梁振英測(cè)量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)立，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問(wèn)公司之一，雇用超過(guò)千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。.DTZ Staubach Tie LeungThe Stauback CompanyDTZ Debenham Tie Leung另外，戴德梁行與美國(guó)The Staubach Company合組成一家名為DTZ Staubach Tie Leung的聯(lián)營(yíng)公司，為跨國(guó)企業(yè)提供高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)。戴德梁行DTZ Debenham Tie Leung星加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司香港梁振英測(cè)量師行公 司 架 構(gòu) 組 成 表DTZ Holdings plc在中國(guó)大陸，戴德梁行在上海、北京、大連、廣州、深圳、天津、重慶及杭州設(shè)有分公司?！捍鞯铝盒小缓?jiǎn)介戴德梁行國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英測(cè)量師行、新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，以及英國(guó)上市公司DTZ組成，把三方各自在亞歐的優(yōu)勢(shì)聯(lián)成一體，旨在為客戶提供全球如一的高質(zhì)素服務(wù)。第一部份 ：“戴德梁行”及“泛城”簡(jiǎn)介1.首先第一部份介紹我司“戴德梁行”的公司歷史背景及其創(chuàng)建的“泛城（中國(guó)）住宅服務(wù)”品牌；第二部份介紹現(xiàn)時(shí)廣州市及海珠區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；第三部份是我司通過(guò)調(diào)查研究及分析后對(duì)項(xiàng)目之理解及項(xiàng)目定位；第四部份是關(guān)于項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的專業(yè)意見(jiàn)及工作內(nèi)容。704前 言我司十分榮幸有機(jī)會(huì)參與由貴司開發(fā)，位于廣州市海珠區(qū)濱江中路「海岸俊園」（以下簡(jiǎn)稱“貴項(xiàng)目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項(xiàng)目銷售策劃推廣建議書一份，請(qǐng)參閱。戴德梁行海內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)72.網(wǎng)上推廣72.項(xiàng)目針對(duì)性特殊推廣途徑72.宣傳媒體選擇682.推廣途徑664.代理期內(nèi)銷售推廣計(jì)劃65.推售策略64.代理期內(nèi)的推盤策略及銷售計(jì)劃643.推盤的時(shí)機(jī)632.銷售人員培訓(xùn)63. 售樓資料準(zhǔn)備63.模型制作62.展板制作62.售樓部的裝修62.示范單位/樣板房裝修62.開售前的準(zhǔn)備工作651.56第四部份：銷售推廣策略及工作內(nèi)容提供高質(zhì)素的服務(wù)式公寓管理56.社區(qū)文化建設(shè)56.發(fā)展商品牌塑造55.園林景觀設(shè)計(jì)建議54.小區(qū)智能化53.公共設(shè)施布置52.項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方面51.503． 配合項(xiàng)目發(fā)展建議形象定位及訴求中心49.目標(biāo)客戶群定位49.482. 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位小結(jié)47.項(xiàng)目劣勢(shì)47.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)44.項(xiàng)目街區(qū)狀況分析44.項(xiàng)目特性勢(shì)分析44.項(xiàng)目理解461.43第三部份：項(xiàng)目理解及定位小結(jié)41.投資服務(wù)式公寓的可行性39.目前市內(nèi)高級(jí)公寓的普遍投資回報(bào)39.現(xiàn)時(shí)市內(nèi)經(jīng)營(yíng)國(guó)際公寓的物業(yè)特點(diǎn)37.服務(wù)式公寓的主要客戶分類33.公寓區(qū)域分布及狀況分析32.高級(jí)服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析32.高級(jí)服務(wù)式公寓的概念32.廣州市高級(jí)服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)查分析323.濱江路一線江景項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)情況28. 項(xiàng)目附近樓盤情況分析27.項(xiàng)目所在地段住宅市場(chǎng)情況26.海珠區(qū)主要樓盤分布25.海珠區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)21.海珠區(qū)總體樓市情況21.海珠區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)介21.項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析192.廣州市住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)15.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)回顧15.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述141.13第二部份：廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目專案小組管理層人員架構(gòu)13本項(xiàng)目的管理層人員架構(gòu)13.項(xiàng)目的人員配置及架構(gòu)103.泛城綜合住宅服務(wù)優(yōu)勢(shì)10.9. 泛城投資顧問(wèn)9. 泛城租售網(wǎng)9. 泛城營(yíng)銷企劃泛城研究及開發(fā)顧問(wèn)8.「泛城」簡(jiǎn)介72.5.「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點(diǎn). 原公司背景4『戴德梁行』簡(jiǎn)介21.1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”簡(jiǎn)介25 / 25海岸俊園營(yíng)銷企劃建議書目 錄前言此建議書主要分四部分。憑著我司的豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、全球性客戶網(wǎng)絡(luò)對(duì)中國(guó)及世界各城市房地產(chǎn)發(fā)展之了解，我司有信心使貴司了解貴項(xiàng)目最終發(fā)展要求目的。戴德梁行在全球三十多個(gè)國(guó)家、一百多個(gè)城市雇用超過(guò)五千名員工，業(yè)務(wù)范圍遍及歐洲、美國(guó)、中東、非洲、亞太地區(qū)。為確?？蛻臬@得最高質(zhì)素的服務(wù)，公司架構(gòu)作出了相應(yīng)的配合——全球核心業(yè)務(wù)小組提供跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價(jià)、商鋪?zhàn)≌?、物業(yè)管理、建筑顧問(wèn)等服務(wù)；全球支援小組則負(fù)責(zé)資訊科技、調(diào)查研究、市場(chǎng)推廣等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及服務(wù)水平。世界各地的客戶只需聯(lián)絡(luò)這家橫跨亞、歐、美洲的聯(lián)營(yíng)公司的任何一個(gè)辦事處，即能迅速獲達(dá)所需的全球性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)。公司在香港、中國(guó)內(nèi)地、臺(tái)灣設(shè)有十多個(gè)辦事處，提供全面及專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)。公司擁有超過(guò)五十名董事及助理董事，專責(zé)各類型地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)、租售、租賃，以及跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、估價(jià)、樓宇管理、調(diào)查研究、建筑顧問(wèn)和一般顧問(wèn)服務(wù)。過(guò)去七年，梁振英測(cè)量師行為客戶達(dá)成超過(guò)二百宗大成交，總金額達(dá)六百億港元。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬(wàn)平方米。各人平均擁有十至二十年經(jīng)驗(yàn)，受過(guò)嚴(yán)格訓(xùn)練。該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，發(fā)展迅速，職員數(shù)目由十六人躍至今天的超過(guò)五百人，當(dāng)中二十三人為董事。該公司在每個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁└咚刭|(zhì)的專業(yè)服務(wù)。. 原“DTZ”簡(jiǎn)介DTZ隸屬英國(guó)上市公司DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問(wèn)公司，一九九八年至九九年?duì)I業(yè)額一億五千萬(wàn)英鎊。DTZ同時(shí)是英國(guó)最具規(guī)模的物業(yè)顧問(wèn)，一九九八年至九九年單在該國(guó)的營(yíng)業(yè)額達(dá)八千八百四十萬(wàn)英鎊，員工總數(shù)一千三百人。.「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點(diǎn). 國(guó)際服務(wù)行業(yè)領(lǐng)袖我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，包括估價(jià)、調(diào)查研究、物業(yè)管理、建筑顧問(wèn)、代理等，且我司在華估價(jià)及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場(chǎng)上最新的第一手資訊，以助他們?cè)跐摿@人的大陸市場(chǎng)發(fā)展業(yè)務(wù)，堪稱此行業(yè)領(lǐng)袖。. 多方位的市場(chǎng)觸角我司在全球地區(qū)超過(guò)三十多個(gè)國(guó)家，一百多個(gè)城市設(shè)有辦事處，客戶網(wǎng)絡(luò)遍布海外及中國(guó)大陸，更有效地了解在國(guó)內(nèi)外不同市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展，強(qiáng)化市場(chǎng)觸覺(jué)。擁有龐大資料庫(kù)，儲(chǔ)存各地區(qū)市場(chǎng)及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保為客戶達(dá)到應(yīng)有的期望，倍受嘉許。. 高效率、高素質(zhì)的專業(yè)推廣人員我司在亞洲區(qū)上下超過(guò)六百多名員工，包括一些國(guó)內(nèi)專業(yè)人材，而我司在國(guó)內(nèi)專業(yè)人員的比重愈見(jiàn)重要，透過(guò)他們對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的更深了解及認(rèn)識(shí)，能有效地進(jìn)行一系列專業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)工作服務(wù)。此舉標(biāo)志戴德梁行在全球化的策略下，銳意發(fā)展旗下的專業(yè)服務(wù)。配合海外投資者及國(guó)內(nèi)發(fā)展商的需要，泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)旨在提供無(wú)縫的服務(wù)平臺(tái)，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介服務(wù)，其中包括投資決策、市場(chǎng)分析、營(yíng)銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。我們?cè)谥袊?guó)9個(gè)城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究