【正文】 a．靜態(tài)描述年齡：3545歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結構：35人。自信：充滿自信，敢于提前消費。旅行：國內名勝地點交通：長期乘坐出租車（TAXI）。運動：網球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。習慣：按照原住地生活方式進行。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數。收入數額：1000050000元/月。家庭結構：13人。消費忠誠：不忠誠解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據調查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需要。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。喜愛名牌但不一定全是名牌。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。戶籍：省內，本市占70%。資產量：1030萬元左右為主。家庭收入主源：薪金、股票、其它。公司白領a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。針對目前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應將本土文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚”和“文化”含量，同時，應注重人性化、個性化，從而實施產品差異化策略。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當的入市時機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。以地王名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價在100萬以上，有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80120M2為主，必然目標客戶群范圍及數量將相應增加。2．項目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約； 224 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。PRAT 2 項目SWOT分析1．項目優(yōu)勢分析211 項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。e．主力消費群需求特點l 需求生活的便捷、人性化的服務、完善的運動休閑設施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設施；l 對于投資者而言，需求良好的產品品質和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。c．總價分布l 高文件公寓價格區(qū)間多數定位在25150萬元/套范圍內；l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。（注：參考樓盤數據詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結構及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結構方面：錯層、躍層、復式、錯躍結合等戶型結構頻繁采用，且新型結構還不斷推陳出新，以適應市場需求。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王名仕閣、恒通云鼎國際公寓）及外國駐華機構。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設方面取得了引人注目的成績?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農村居民人均純收入年均增長5%左右。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。人民生活水平有所提高，%，達到6276元。固定資產投資五年累計完成2409億元。實現(xiàn)了國民經濟的快速增長，%，%，%。由于時間匆忙，提案中仍有許多內容需充實和調整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經濟環(huán)境分析中國經濟持續(xù)保持高增速長，拉動內需政策的實施已使國民經濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃——國民經濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。目 錄前 言PART 1 市場分析………………………………68 1．宏觀經濟環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析PART 2 項目分析………………………………911 1．項目優(yōu)勢分析 2．項目劣勢分析 3．項目機會點分析 4．項目威脅點分析PART 3 市場定位………………………………1221 1．目標客戶設定 2．市場定位建議 3．具體規(guī)劃設計建議 4．室內裝修的幾點考慮 5．價格定位PART 4 營銷推廣策略建議……………………2225 1．營銷推廣流程圖 2．營銷策略 3．銷售渠道及方式PART 5 相關建議事項…………………………26 1．銀行選擇 2．物業(yè)管理公司的斟選 3．香港裝飾公司的引進PA