【正文】 南城購物廣場占地約 30000 ㎡，建筑面積亦達 30000 ㎡，由四層超大規(guī)模的購物廣場和 11300 ㎡的大手筆園林公園組成。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 13 采用合作招商形式，計劃于 2000 年 10 月入伙。建筑面積為 5000 ㎡，分二期建設。計劃于 2000年 5 月開業(yè)。 （ 4） 西部電子時代廣場 深圳展望西部電子時代廣場是南山首家大型電子商城，占地面積 8880 ㎡，總建筑面積 16638 ㎡。計劃于 2000 年 6 月 28 日入伙。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。計劃于 2000 年 5 月開業(yè)。但由于與虎門富民時裝城聯(lián)姻，這個定位于南山最大服裝批發(fā)市場的專業(yè)性主題商城終獲成功。計劃于 2000 年 10 月交付使用。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。 一、南山強大的商業(yè)圈正步入成熟 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。 許多業(yè)內人士都持這樣一種觀點： 南山商圈的形成是得益于 濱海大道的通車。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨 也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。 南山商圈的整體框架可以說已經形成，但有業(yè)內人士認為，雖然進駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各類大型主題商場競相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華強北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。海雅百貨、女兒國購物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。而西海岸商業(yè)廣場以“南山數(shù)碼鋪王”為主題欲在“南山華強北”占據(jù)一席之地。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 18 （ 2） 合類商場重拳出擊 綜合類商場包括海雅百貨、南城購物廣場、萬豪商業(yè)城等大型商場，規(guī)模都在 15000 ㎡以上。這幾家商場，起點高，規(guī)模大，經營品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經營理念，操作手法上都有全新突破。置身其中，有露天劇場、音樂噴泉、藝術雕塑、休憩小亭，椰影婆娑，芳草茵茵，讓你徹底體味一種全新的購物方式帶來的樂趣。另外，海雅百貨也是深圳市單體面積最大、檔次最高的集購物、 娛樂、美食為一體的綜合性百貨購物廣場。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國購物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場、籌建中的天虹商場也將登臺亮相。 （ 4） 南山商圈架構被重組 商圈內大商家變得密集，以兩家超市為主導的商業(yè)格局被打破。以南城購物廣場、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商網，以西部電子、愉康商場、女兒國購物城為中心的愉康商網、以人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、沃爾瑪為中心的南油商網將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個完整的商業(yè)圈。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 20 第三章 商業(yè)經營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經過市場調研、歸納，大致總結出深圳商業(yè)經營的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下： 主題商場 主題商場即商場經營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關的文章，從產品的搭配組合、服務內容、服務方式等都講求一定的內在關聯(lián)性，市場對象基本為某一部分特定人群，如華強北的女人世界、男人世界、女兒國 等。 女人世界 除了經營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經營與之相關的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關的項目。此商場風格獨特，統(tǒng)一經營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每 15平米幾千到一萬不等，管理費 200 元 /月，水電另計，業(yè)主自負盈虧。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 21 當然，不同的主題商場各自經營特點也各不相同，如 女兒國 是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。 以 順電家居廣場 為例說明情況。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經營管理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費的形式出現(xiàn)，自負盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。前者捆綁在 一起，而后者是自負盈虧的。自我投資、獨立經營，也對外招租設攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經營管理、統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用，形成風險共擔、捆綁銷售的互動局面。 品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費認知度較強，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標，也可能對某一品牌商品實施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的 友誼商場、免稅商場 ，以自營為主，獨立經營、自負盈虧，幾乎不對外招租，常進駐大型知名商城。由于商場知名度高，一般商品進入門檻也較高。其以統(tǒng)一進貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務、物美價廉為主要特征，主要經營與百姓日常生活消費息息相關的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市 。 連銷經營包括三種形式：直營連銷、特許經營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對外授權特許加盟經營的行為。而 山姆會員店 在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經營成本的形式出現(xiàn)，經營內容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 分類（三）： 房地產企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬佳百貨、泰寧商場等。 分類（四）：房地產企業(yè)自己經營裙樓 如世貿商城、佳和電子配套市場等，是房地產公司自行租售自己開發(fā)的物業(yè)的裙樓。 分類（六）：地產商與經營商合作經營的商業(yè)物業(yè) 如越港商業(yè)中心三“利鵬品香歡樂城”、“女人世界南山分店”等。 第五章 南山商業(yè)競爭狀況及分析 一、南山商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）南山的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 南山的房地產市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產開發(fā)中風險最大、利潤最多的項目。 但是經得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經營的 概念和模式 。 發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經營” 的路。 這就是目前的南山商業(yè)經營現(xiàn)狀！蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 29 商業(yè)競爭 激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的南山，商業(yè)的功能改造加大 ，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經營帶來了諸多的難題。 歸根到底深 圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 31 （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤關鍵在于如何經營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔巨大的回購風險。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 33 （三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經營，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持 ，在商業(yè)經營的領域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當勞”的選址，“麥當勞”每開一家經營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細的市場調查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預算調 查還要詳細。 “人氣旺，則財氣旺”是商業(yè)經營的關鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 35 結論：面對商業(yè)競爭，我們認為 …… 。 。 ，春天廣場具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 37 二、深圳商業(yè)市場的壓力之大 深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動。 ，小鋪位經營混亂，致使銷售不樂觀。 ，消費者對商場未來的經營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學的定位。 （二）經營壓力表現(xiàn) 業(yè)南山的發(fā)展迅速，商家經營各自講求特色。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，主要是受經營的壓力，回購風險大。 ，同時所提供的服務也越來越多。 結論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為 …… 項目的商業(yè)銷售壓力和經營壓力，首先要考慮經營壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經營更關鍵。由于新建，所以規(guī)劃超前、結構科學合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。但對于整個南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 服務的水準遠不能滿足中上層消費者，目前起碼有 25%的南山人到華強北和東門購物。 （一）與東門、華強北商圈的比較 東門商圈由來已久，久負盛名，主要經營日用百貨和中、低檔時裝、皮鞋、飾物等，是深圳最成熟最繁華的商業(yè)中心。商業(yè)氣候十分濃厚，不少珠三角地區(qū)居民、港人亦慕名前來旅游、購物、因此東門商鋪十分 昂貴，銷售均價達 80000 元 /平方米，曾創(chuàng)下 30 萬元 /平方米的天價，租金平均價位亦達 1000 元 /平方米。自 1998 年起，政府投資 4500萬元，商家投資 1 個多億對華強北進行了改造。日均