【正文】 的家庭開始階段推遲并延長購房若趨向年輕化，年輕人新型的住宅，成為房地產(chǎn)市場強有力的消費群體，%，這代人觀念超前，經(jīng)濟負擔輕松，形成花明天的錢，圓今天的夢的住房消費理念，這批年輕人需要設施合理，私密空間好，小戶型的住宅。 文字很多市民都賣了舊房買新房，隨著一部分公房進入市場交易，二手房極大的滿足了想買房而又懼于樓 價居高不下的樓盤紛紛把購房方向轉向二手房市場，而這批人是有能力來進行按揭消費房地產(chǎn)市場的。人云亦云，輕信別人的所謂“專業(yè)分析”，這些心理都是投資行為中的大忌。 貪小便宜心理：近幾年來，不斷有沒拿到五證的開發(fā)商提前售房，開發(fā)商通過降價、折扣、優(yōu)惠等。因此產(chǎn)權證問題不斷發(fā)生，可還是不斷有人掉進這個陷阱之中。 在正常市場程序中產(chǎn)生的項目，彼此之間是有可比性的。 聽見賣光就急心理：開發(fā)商并不是一下子將全部房源拿到市場中，而是分期分批地調(diào)配出手，對于一些比較受歡迎的戶型、面積，還會故意以“售完”為噱頭，一方面顯示樓盤銷售態(tài)勢火爆，另一方面又可以將房子壓到最后提高價格。購房者著急了，也就給了開發(fā)商機會。再者保持冷靜也就為自己保持了交易中的優(yōu)勢地位，在以后的價格談判中可能會獲得更多的好處。而消費者作為市場經(jīng)濟活動中的重要主體，與生產(chǎn)經(jīng)營者之間有著密切的聯(lián)系。 消費者的購房心理對房地產(chǎn)營銷有有特殊的重要性，消費者的購房心理就是各種信息經(jīng)過其大腦的整合后，形成意識，并表現(xiàn)在行為上。因而在房地產(chǎn)營銷時，就要注重分析消費者的購房心理，這樣才能明確消費者的需求，運用一定的營銷策略技巧，以達成交易。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們消費水平提高，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房價上漲將成為趨勢，特別是在城市的中心地段。三、商品分析　樓盤概況華強廣場項目位于蕪湖市長江南路西側，吉和北路東側，北側緊鄰十一中，地處市中心地段，是華強集團2012年斥巨資重點打造的高端城市中心體項目。 　　項目周邊配套成熟齊全，其中商業(yè)配套有僑鴻國際、沃爾瑪超市；醫(yī)療配套有第一人民醫(yī)院；教育配套有十一中、獅子山小學。 　　華強廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同 .........城區(qū)：鏡湖區(qū)地址：鏡湖區(qū)長江路延伸段，保留小區(qū)及第十一中學以東，規(guī)劃道路以北裝修情況：毛坯主力戶型：一居室 45平米 三居室 108141平米 四居室 174205平米開盤時間：2012年09月16日入住時間：待定購房費用：首付2030萬以上 月供40005000元以上 售樓地址：鏡湖區(qū)長江中路與銀湖南路交叉口（蕪紡廠原址）產(chǎn)權年限：70年付款方式：銀行按揭貸款,一次性付款容積率：均價：8500元物業(yè)費：待定開發(fā)商：蕪湖市華強廣場置業(yè)有限公司建筑類型：塔樓,超高層物業(yè)類別：普通住宅,公寓,寫字樓,商鋪建筑面積：526086平方米占地面積：79356平方米 戶型分析華強廣場 戶型圖 A2戶型 華強廣場 戶型圖 B1戶型 3房2廳1廚1衛(wèi) 戶型：B1戶型 3房2廳1廚1衛(wèi) 居室分布：3室2廳1衛(wèi) 建筑面積：108平方米 戶型點評： 戶型大氣方正，氣宇軒昂；精致布局，動靜分離，合理運用每一寸空間，生活境界自成；客餐廳一體化設計，可功能互通，視覺空間大氣；客廳連通陽臺，光通風佳，澄明空間融入更多自然寫意；全南臥房，享受自然舒適陽光。 華強廣場 戶型圖 B2戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B2戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：131平方米 戶型點評： 戶型方正實用，南北通透；客、餐廳一脈相連，視覺空間大氣；大尺度南向景觀陽臺，陽光充沛，視野開闊；主臥套房，連通南向陽臺，采光通風，獨享私密寧靜與景觀；獨立書房設計，是書房也是客房，百變空間更實用。 華強廣場 戶型圖 B3戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B3戶型 3房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：3室2廳2衛(wèi) 建筑面積：141平方米 戶型點評： 方正戶型，動靜分離，功能緊湊；商品房市場生命周期 成長期。壟斷競爭的市場競爭激烈。按按揭20年、基準利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1198500元 首期付款：359550元 月均還款： 房貸總額：838950元 貸款總額：838950元 還款總額： 支付利息款： 本計算結果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準。華強廣場 戶型圖 B5戶型 4房2廳1廚2衛(wèi) 戶型：B5戶型 4房2廳1廚2衛(wèi) 居室分布：4室2廳2衛(wèi) 建筑面積：174平方米 戶型點評： 戶型四明方正，功能劃分更細；超大景觀陽臺，創(chuàng)造全區(qū)域觀景平臺，享受自然時刻到訪；入戶玄關，私密實用，巧妙優(yōu)化空間資源；客、餐廳一脈相連，營造良好空間視覺感，美觀大方；靜謐書房，獨立呈現(xiàn)；南向主臥套房，專配主衛(wèi)、衣帽間，自成一體盡顯大家風范。 華強廣場 戶型圖 B6戶型 4房2廳1廚3衛(wèi) 戶型：B6戶型 4房2廳1廚3衛(wèi) 居室分布：4室2廳3衛(wèi) 建筑面積：205平方米 戶型點評： 小區(qū)核心位置，中央景觀樓王；超大面寬客、餐雙廳貫通，接270176。按按揭20年、基準利率計算此戶型參考價： 單價：8500/平方米 總價：1742500元 首期付款：522750元 月均還款： 房貸總額：1219750元 貸款總額：1219750元 還款總額： 支付利息款： 本計算結果僅供參考，最終價格以開發(fā)商公示售價為準優(yōu)勢華強廣場是蕪湖市中心更新再造的代表作，華強集團以世界級運營水準，舉當代領銜實力，在深耕蕪湖8年之后，2012冠耀皖江，首創(chuàng)53萬㎡國際都會中心體，打造蕪湖城市之心華強廣場以國際一流都會中心體為藍本，云集了世界一流都會中心之精華，有著紐約洛克菲勒中心、東京六本木、上海新天地等中心體規(guī)劃靈感；也有倫敦海德公園一號、新加坡吉寶灣、香港天璽等都會豪宅鍛造精髓；更獨具第五大道、香榭里大道等城市街區(qū)生活氛圍……是中國城市中心升級的國際解決方案提供者。劣勢 地處鬧市，居住環(huán)境較為吵雜到售樓處就沒有直達公交車了，不是十分便利 交通情況 公交： 1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、38路、35路、38路、104路(晚)、106路(晚) 到“第十一中學”站 位于中山路與長江路交匯處的華強廣場，路況良好，且長江路的高架橋出口處就位于華強廣場，大大增加了車流量的通暢。 周邊配套類目項目名稱配套說明距離交通出行公交陶溝3路上行。6路上行。16路上行。36路上行。39路上行。48路上行。101路上行。102路上行。109路上行。111路上行。各個開發(fā)商都有其擅長的戶型和項目商品房市場生命周期 成長期 房屋的供給量少，利潤空間還很大。產(chǎn)品分析總結 SWOT分析 機會 生命周期處于成長期，市場空間大 威脅 房地產(chǎn)數(shù)量眾多，競爭大優(yōu)勢 房屋的需求量很大 劣勢 實際銷售價格高于消費者心理接受價格 四、 競爭對手分析： 在現(xiàn)今的蕪湖房地產(chǎn)市場當中，競爭日趨激烈：從風格獨特的設計、配套設施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務求令到消費者解囊認購。車位配比：1:周邊商業(yè)：　　長江市場園、金融服務中心、城市商業(yè)中心　　東方紅郡、城市之光、柏莊觀邸、三潭音悅、兆通大觀花園小區(qū)　　電信、移動大樓　　蕪湖市政府及相關行政設施周邊公園：　　神山公園、太陽埠、扁擔河、西陽河、方特夢幻王國周邊醫(yī)院：　　蕪湖市第一醫(yī)院周邊學校：　　學校：蕪湖一中、科技學院、雙語學校周邊交通：　　公交4路、7路、15路、40路、42路、45路周邊配套：　　學 校：安師大附中、蕪湖市第11中學、獅子山小學　　商 業(yè)：凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場　　銀 行：招商銀行、建設銀行、光大銀行　　小 區(qū)：師大公寓、勞動新村、申園街小區(qū)　　醫(yī) 院：蕪湖市第一人民醫(yī)院　　通 信：中國移動、中國電信　　其 它：沃爾瑪超市、供電大廈內(nèi)部配套：　　幼兒園、居委會等配套設施，可為賣場經(jīng)商人士提供完善的生活配套周邊商業(yè)：凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場招商銀行、建設銀行、光大銀行師大公寓、勞動新村、申園街小區(qū)中國移動、中國電信沃爾瑪超市周邊公園：　　濱江公園、赭山公園周邊醫(yī)院：　　蕪湖市第一人民醫(yī)院周邊學校：　　安師大附中、蕪湖市第11中學、獅子山小學周邊交通：　　公交1路、2路、12路、13路、14路、18路、25路、28路、34路、35路、38路、104(夜)路、106(夜)路智能化非智能智能化程度較低智能化程度較高車位狀況地上車位800個1:1: 與恒大華府和中央城相比華強廣場項目位于蕪湖市長江南路西側，吉和北路東側，北側緊鄰十一中，地處市中心地段，斥巨資重點打造的高端城市中心體項目?？芍^是房種類型多樣可以滿足各類人群對理想房的追求。教育設施齊全且完備可以滿足孩子在成長的各個階段在父母的精心照顧下完成自己在各個階段具有較高質(zhì)量的學業(yè)，避免因求學問題導致的父母與孩子的相思之苦。商 業(yè)：周圍的凱德廣場、蕪湖僑鴻國際購物中心、蕪湖僑鴻皇冠假日酒店、鳳凰美食街、星光燦爛大劇院、匯金廣場、徽商財富廣場等都是大型的且知名度較高且成熟的的大型商場。銀 行：招商銀行、建設銀行、光大銀行等能滿足人們多樣化儲蓄心理和個人多樣化理財偏好的需要。醫(yī)療 在醫(yī)療上臨近蕪湖市設備最齊全知名度最高的蕪湖市第一人民醫(yī)院，就診方便。為自己的更好的學習、工作和生活提供了強大的后盾。為住戶隨時隨地的出行提供了便利之行?！∽≌?優(yōu)勢 華強廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同時擁有1：；㎡， 5層裙樓；辦公10萬㎡，分A、B、C、D四棟，24—28層超高層，BCD幢共計 ?？梢詽M足人們多樣化的需要。蕪湖華強廣場是既沈陽、青島、石家莊、重慶等地后，華強集團旗下打造的“高端、時尚、精品”數(shù)字廣場——華強電子世界進軍全國的又一商業(yè)據(jù)點，是華東最大，長三角洲區(qū)域唯一一家電子世界賣場。風格設計獨樹一幟　　項目整體為德國集簡建筑風格，景觀以東南亞度假風格重金打造。在容積上華強廣場以絕對的優(yōu)勢pk 恒大華府和中央城。1綜合來看華強廣場建成后將成為集高檔小區(qū)、購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多功能于一體，多業(yè)態(tài)相結合的大型高端城市綜合體。在價格優(yōu)勢弱。在車位狀況上，1: 1: 因為新起之秀市場占有率低在市場占率低?！∪A強廣場住宅含9棟超高層，與商業(yè)分隔管理，戶型緊湊、布局合理，同時擁有1：；㎡， 5層裙樓；辦公10萬㎡，分A、B、C、D四棟，24—28層超高層，BCD幢共計 。②蕪湖恒大華府項目總建筑面積約40萬平米，規(guī)劃設計30棟住宅，含9棟11F小高層和21棟15F高層。 2）目標市場策劃比較： 市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔中未被挖掘的潛在客戶。華強廣場客戶定位：產(chǎn)品一居室三居室四居室面積45㎡108141㎡174205㎡核心客群鏡湖區(qū)個體戶、拆遷戶居民以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層。家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較。②蕪湖恒大華府客戶定位方案 ：產(chǎn)品二房、小三房小三房、大三房四房（含復式）面積段8095㎡/90110㎡80120㎡120140㎡140160㎡核心客群蕪湖首次置業(yè)客戶、市內(nèi)外剛性投資客戶、恒大品牌跟隨者周邊區(qū)域板塊外溢改善性客戶；工業(yè)區(qū)企業(yè)移民和個體私營業(yè)主、生意人老城區(qū)板塊外溢自住剛性改善性客戶；周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)管理者，市內(nèi)儲