【正文】 貨共存一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。二、業(yè)態(tài)組合原則針對(duì)本項(xiàng)目“國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”的定位，我們?cè)跇I(yè)態(tài)組合策劃思路中又特別擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下： 創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議 u 形成以“游玩經(jīng)濟(jì)”、“假日經(jīng)濟(jì)”、“旅游經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性購(gòu)物公園。 u 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。u 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。u 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。 功能定位建議 在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。主力市場(chǎng)分析 １、大型主題游樂公園 在西部屬于空白項(xiàng)目，比如西部地區(qū)還沒有很知名的過山車主題游樂公園，這類主題公園個(gè)性鮮明，娛樂性極高。游人只要進(jìn)了主題公園，就會(huì)一站一站幾乎不能脫節(jié)地玩下去，成為一個(gè)多功能的集旅游、度假、購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)、居住為一體的24小時(shí)360度全方位旅游區(qū)。海洋水族館如果能設(shè)立單獨(dú)的展區(qū)來介紹各大洲人文、地理環(huán)境的序廳，展出空間以裝飾、主題、圖案和音響展現(xiàn)不同區(qū)域魚類原產(chǎn)地國(guó)家的地理、人文風(fēng)貌，例如，在亞馬遜展區(qū)中，就有源自古老的瑪雅文化的，栩栩如生的雕塑?？梢宰層慰驮跁秤紊衩亍⒐妍惖暮Ｑ笫澜绲耐瑫r(shí)，了解、掌握大量的人文地理知識(shí)。毋庸質(zhì)疑，在本項(xiàng)目中引進(jìn)海洋水族館，以其國(guó)際化的管理標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)特的建筑構(gòu)造和軟硬件設(shè)施，將成為本項(xiàng)目乃至**一個(gè)標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。二層以上以零售主力店、半主力店、品牌店、生活時(shí)尚店、餐飲為主，匯集娛樂、健身、兒童樂園、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、影院、大型KTV等。文化城]（暫名）營(yíng)銷策劃思路的確定，為下一步的招商、宣傳推廣奠定了基調(diào)。即解放碑以商業(yè)為特征的商業(yè)組團(tuán)；上清寺以行政商務(wù)區(qū)域?yàn)樘卣鞯男姓虅?wù)組團(tuán)；沙坪壩以文化教育為特征的文教組團(tuán)；石橋鋪以高新科技為特征的科技組團(tuán)。各組團(tuán)（解放碑組團(tuán)外）又各自形成自身的區(qū)域商業(yè)功能。解放碑交通狀況日益改善，除長(zhǎng)江大橋、嘉陵江大橋外的黃花園大橋通車后更為鞏固其主城區(qū)的核心地位。l **市社會(huì)消費(fèi)品消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)（，%），非消費(fèi)支出激增，消費(fèi)斷層已經(jīng)出現(xiàn)，消費(fèi)熱點(diǎn)偏移。*注：食品、家庭設(shè)備用品及服務(wù)均有下降。各樓盤商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)格局已成稚形，將來消費(fèi)分流已成定局。，**商社批發(fā)額每年以超過20%以上的速度遞增（2001年突破30億元），成為西南最大的零售與批發(fā)企業(yè)。l “新瓶裝舊酒”的商業(yè)格局無法形成與百貨業(yè)、朝天門批發(fā)市場(chǎng)相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的效力。據(jù)資料分析，各樓盤商業(yè)招商銷售實(shí)為分割原有商品經(jīng)營(yíng)商戶及部分投資者，經(jīng)營(yíng)業(yè)種搭配與原情況并無二致，因而“走一家不想走二家”。也將是現(xiàn)階段商業(yè)企業(yè)走出困境的出路之一?？梢?，無論商場(chǎng)定位如何精妙—新東方女人廣場(chǎng)，政策如何優(yōu)惠—返租回購(gòu)仍難抵擋商業(yè)招商疲軟形勢(shì)。以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主體的專業(yè)市場(chǎng)的生成是**市流通領(lǐng)域的一次大的變革。而決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞的根本所在是能否滿足某一層面消費(fèi)者的需求與利益，這是一個(gè)基本的流通業(yè)價(jià)值鏈。從另一層面分析，商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)者是商品（或廠家）的組織者，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者是廠家與經(jīng)銷商（或代銷商）的組織者。因而不同業(yè)態(tài)間競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是相同的，它在于是否能滿足消費(fèi)者的需求利益。三、商鋪市場(chǎng)供應(yīng)需求與前景分析：商鋪市場(chǎng)供應(yīng)分析：l 2001年8月以來，商鋪投放量最大的主要在解放碑區(qū)域。l 其它各組團(tuán)（各區(qū)域，如觀音橋、大坪、沙坪壩）商鋪投放量未作調(diào)查統(tǒng)計(jì)（應(yīng)予以調(diào)查補(bǔ)充，這將關(guān)系到對(duì)**市商業(yè)發(fā)展未來趨勢(shì)的判斷）。宏觀上有地域的人口總量、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售額的比重、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。l 香港與國(guó)外對(duì)商鋪市場(chǎng)歷史上的研究觀點(diǎn)認(rèn)為：商鋪市場(chǎng)需求量與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及社會(huì)商品零售額呈正比關(guān)系。前景剖析：l **。巨大的投放量遠(yuǎn)超于市場(chǎng)需求的緩慢增長(zhǎng)，消化空置尚待時(shí)日。因而，店鋪式經(jīng)商點(diǎn)仍然要維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。l 其它商業(yè)樓盤招商過程中并未有惡意損害消費(fèi)者利益的結(jié)局出現(xiàn)，投資風(fēng)險(xiǎn)皆為心理致因。l 與全國(guó)商業(yè)發(fā)達(dá)城市北京、上海、廣州相比，**商業(yè)還存在規(guī)模性與商業(yè)運(yùn)作的成熟性的缺陷，給未來我們操作本項(xiàng)目留有很大空間。市場(chǎng)問題：l 項(xiàng)目區(qū)域是一個(gè)新區(qū)，現(xiàn)在無人口可言，就算新區(qū)規(guī)劃人口11萬，但作為本項(xiàng)目47萬平方米的體量，可以服務(wù)的人口是100萬；因此市場(chǎng)容量明顯不足。l 主題公園和海洋水族館引進(jìn)有一定的難度，如不能在短時(shí)間內(nèi)解決，除了會(huì)影響施工設(shè)計(jì)外，對(duì)后期的大型主力店引進(jìn)工作也會(huì)造成影響。在解放碑、南岸、沙平壩、江北等區(qū)域如形成相互補(bǔ)充的局面，加之逐漸成熟與規(guī)模化的商業(yè)格局，則會(huì)增強(qiáng)主城區(qū)對(duì)其它區(qū)域、甚至?xí)鰪?qiáng)對(duì)鄰近市、縣及外省份的輻射能力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)**市居民消費(fèi)不斷豐富與多樣化。l 新的商業(yè)運(yùn)做模式（比如本項(xiàng)目的商業(yè)定位）加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，一段時(shí)間內(nèi)必將引起新一輪商業(yè)模式輪換。A、獨(dú)特性l 獨(dú)特的建筑風(fēng)格：項(xiàng)目以現(xiàn)代主義風(fēng)格成為**商業(yè)旅游又一景點(diǎn)，形成吸引力，匯聚人潮。B、卓越性：商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：**首個(gè)擁有地面400個(gè)停車位。實(shí)力優(yōu)勢(shì)：****科技產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司在**開發(fā)過多處物業(yè)，極具信心保證。工程質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)：爭(zhēng)取獲得“建筑魯班獎(jiǎng)”、“建筑質(zhì)量示范”工程。市場(chǎng)劣勢(shì):不利因素A、逐次排列不利因素，主要有“投資風(fēng)險(xiǎn)較大”，（因競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行不暢導(dǎo)致資金呆死）；“商鋪獲利性不明”（各樓盤招商競(jìng)爭(zhēng)，均分市場(chǎng)且無成功商業(yè)旺盤，獲利無從保障）；“易購(gòu)感”差（商鋪單價(jià)總價(jià)會(huì)不會(huì)太高）；“實(shí)用感”差（公攤面積會(huì)不會(huì)太大）；“管理安全感”（管理不到位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)短缺少貨等現(xiàn)象）；B、針對(duì)不利因素——完善手段：“投資風(fēng)險(xiǎn)大”——風(fēng)險(xiǎn)大小，市場(chǎng)暫時(shí)無暴露，因而是主觀的產(chǎn)物?；馔顿Y風(fēng)險(xiǎn)心理，前期須制造旺盤的印象?！吧啼伀@利性不明”——經(jīng)由造勢(shì)激勵(lì)?！耙踪?gòu)感”差——細(xì)分市場(chǎng)，提供專業(yè)銀行7或1—20年按揭，首期3成，分1—2年期付款，以減輕付款壓力?！肮芾戆踩小薄飿I(yè)管理提供ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)物管服務(wù)，硬件（閉路電視與防盜監(jiān)視系統(tǒng)等）提供貨品安全保證?？刂其N售節(jié)奏：每一次銷售應(yīng)該準(zhǔn)確鎖定某一層面的買家，達(dá)致極大化，也利于統(tǒng)籌規(guī)劃整體營(yíng)銷資源。六、商業(yè)招商之經(jīng)營(yíng)模式：以商鋪銷售租賃為主，自營(yíng)為輔。組成：組建單位由開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主代表構(gòu)成。、拓展商品交易范圍、提高商品交易利潤(rùn)、促進(jìn)商品交易經(jīng)營(yíng)效率的良好作業(yè)方式。貨物組織：依據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)者需要，代為采購(gòu)（或組織）貨品。，培育消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)：為業(yè)主提供系