綿陽moma學(xué)府廣場前期策劃定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-01-25 11:47本頁面
【正文】 9月 10月 11月 12月2022年 2022年2022年 2022年市場（供、銷、價(jià)）態(tài)勢研判 ◆ 2022年綿陽房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)出 “ 供需兩旺 ” 的局面； ◆如果說 2022年初是因?yàn)閲业恼哒{(diào)控引發(fā)了剛性需求在市場中的集中爆發(fā)，那么 09年后半程正是因?yàn)榱鲃有猿湓Ｔ斐赏涱A(yù)期增加，從而引發(fā)投資性需求發(fā)力。但這一切歸根結(jié)底，是由于上半年極度寬松的貨幣政策所致，房地產(chǎn)投資對市場和政策的依賴程度可見一斑； ◆從以上圖標(biāo)中的數(shù)據(jù)我們不難看出， 09年 14月，綿陽市場的整體成交態(tài)勢為 “ 量漲價(jià)穩(wěn) ” ，表現(xiàn)出剛性需求集中釋放的特征， 5月出現(xiàn)小幅調(diào)整；而到了 5月之后，市場總體表現(xiàn)為 “ 量穩(wěn)價(jià)漲 ” ，伴隨高端物業(yè)的陸續(xù)放量和其動銷比例的加大，市場價(jià)格被連續(xù)拉升，價(jià)高勢必放慢銷售速度乃銷售中的常識，對剛性需求的 “ 擠出效應(yīng) ” 也逐步明顯，甚至在 910月成交量出現(xiàn)下滑，在 10月出現(xiàn)了較大的波動，該局面實(shí)則很大程度上是賴于信貸杠桿的延長與流動性充裕引發(fā)的投資需求旺盛而造成的結(jié)果； ◆總而言之， 09年房市的火爆源于寬松的貨幣政策，然而伴隨 2022年 4月后的政策收緊，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù) 3個月的成交下跌，市場成交開始逐步放緩。綿陽教育園區(qū)是由綿陽教育投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)管理的市重點(diǎn)教育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)分三期進(jìn)行，園區(qū)建成后，在校學(xué)生規(guī)模將達(dá) 8萬人次，年培訓(xùn)農(nóng)民工 10萬人次，技能鑒定10萬人次。公司目前擁有四川中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、四川幼兒高等師范?？茖W(xué)校、綿陽廣播電視大學(xué)、綿陽水利電力學(xué)校、綿陽農(nóng)業(yè)學(xué)校、綿陽市成人中專校等六個董事成員單位。中央公園 田森 卡地亞 倍特 優(yōu)山美郡 卓信 陽光清華 長興 俊域 華潤 項(xiàng)目開盤前排號客戶 280余組，開盤當(dāng)天成交 250余組，現(xiàn)已銷售 290余組。 田森 樹高 倍特 二批次500余套，現(xiàn)處咨詢階段，無任何優(yōu)惠信息和排號信息。二期花園洋房（香松嶺闊景花園洋房） 219套。 辰興 卓信 東辰 太陽城 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 4F花園洋房、 7F電梯洋房、 11— 18F高層洋房 占地面積 建筑面積 45000 總戶數(shù) 500余套（三批次） 戶型區(qū)間 80120 價(jià)格區(qū)間 均 4000 容積率 物業(yè)地址 園藝路 項(xiàng)目動態(tài) ：項(xiàng)目于 2022年 5月開盤 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ： 項(xiàng)目推出三批次房源 500余套，現(xiàn)已銷售 300余套，銷售均價(jià)約 4000元，四批次 400余套，推出時間及價(jià)格待定 錦林俊域 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 建筑形態(tài) 17F電梯 占地面積 28畝 建筑面積 49000平米 總戶數(shù) 436戶 戶型區(qū)間 73130 價(jià)格區(qū)間 3850均價(jià) 容積率 物業(yè)地址 九州大道 項(xiàng)目動態(tài) ：項(xiàng)目一期一批次 8月 28日開盤 二批次 10月底動工 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目開盤推出一批次房源 180套，已售 90余套，銷售均價(jià)為 3850元。 通過城市交通干道在三個片區(qū)內(nèi)聯(lián)通，各區(qū)形成獨(dú)立的市政配套，主要居住板塊位于北片區(qū)，南片區(qū)僅有一塊小型商業(yè)用地（本項(xiàng)目所在地）和一塊小型居住用地。 配套本項(xiàng)目商業(yè)用地和一塊居住用地，其余均為校園用地和自然山體。區(qū)域板塊目前還不成熟。 除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 46200平方米。 除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 24200平方米。除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為 46200平方米。 南片區(qū)三大學(xué)校情況調(diào)查 南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 外國語學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校 學(xué)生規(guī)模 8000 8000 6000 學(xué)生構(gòu)成 高一、高二、復(fù)習(xí)班 40005000人（ 2022年） 高一、高二、復(fù)習(xí)班40005000人（ 2022年） 初中、小學(xué) 學(xué)生來源 外地 +復(fù)習(xí)班 外地 +復(fù)習(xí)班 要求搬遷時間 2022年 3月 2022年 3月 2022年 3月 預(yù)計(jì)搬遷時間 2022年 8 2022年 8月 2022年 8月 管理要求 全封閉 全封閉 全封閉 教師配備 500人左右 500人左右 300人左右 教師公寓 —— 1000套（有待落實(shí)） 片區(qū)規(guī)劃分析結(jié)論 三個學(xué)校含教職工全負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后，合計(jì)規(guī)模為 23000人左右。 綿中和南中以復(fù)讀生和外地生為主要招生方向。 教職工的居住及消費(fèi)值是本案重點(diǎn)關(guān)注方向之一。大專院校遠(yuǎn)景規(guī)劃與本板塊接近，也是值得考量的方向，不排除高校生在此租賃居住。 園藝山開發(fā)逐漸成熟，本案與樹高地塊的啟動，帶來新的居住小板塊，依舊能吸引城市居住人群，在本案定位中應(yīng)充分考慮。 地塊位于洼地，南面有河流形成自然景觀，項(xiàng)目北面為園區(qū)內(nèi)干道，三面臨學(xué)校，只有正北面臨學(xué)校大門，但與學(xué)校有一定的地形高差關(guān)系。 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容 積 率： ≤ 建筑密度： ≤ 50% 建筑高度： ≤ 60m 綠 地 率： ≥ 30% 項(xiàng)目用地分析 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會 稀缺性：絕對稀缺的產(chǎn)品形態(tài) 發(fā)展機(jī)會：教育園區(qū)的持續(xù)性 威脅 校園內(nèi)商業(yè)配套帶來的競爭 優(yōu)勢 名校效應(yīng)： 三大綿陽名校強(qiáng)大的招生號召力 環(huán)境優(yōu)勢：自然環(huán)境無可挑剔 稀缺性：南園區(qū)唯一的商業(yè)用地 S W O T 劣勢 地段偏，生地屬性 中小學(xué)的管理模式限制了學(xué)生消費(fèi)是本案最大的劣勢 開發(fā)企業(yè)世泰樂地產(chǎn)不具備品牌效應(yīng) “3”個核心問題點(diǎn) 商業(yè)面對消費(fèi)人群的局限性 ：學(xué)生、教職工、陪讀家長、統(tǒng)建房、樹高地塊未來居住人群。 學(xué)生及家長的快速流動性，最長 3年周期 ；（但學(xué)校生源具有持續(xù)性，名校號召力可帶來強(qiáng)勁的持續(xù)消費(fèi)需求。 地理位置偏，地塊規(guī)模小 。 項(xiàng)目客層定位 客戶群分級： 純投資客戶
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