虎門(mén)步行街房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 r 前言 按市場(chǎng)的邏輯辦事，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，有了調(diào)查就有了發(fā)言權(quán)。全市總面積 ，其中市區(qū)面積 457 平方公里。同時(shí) XX 市也是一個(gè)發(fā)展歷史悠久，具有深厚文化底蘊(yùn)的古都名城。更進(jìn)一步把 XX市推向商貿(mào)中心的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2000年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 285 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2000 年全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年下降 ％，商品零售價(jià)格總指數(shù)下降 ％。為此， XX 市委、市政府大力提倡投資建設(shè)商貿(mào)市場(chǎng)?！笔?XX 市“十五”計(jì)劃綱要的首選任務(wù)和目標(biāo)。 2000 年市商品住宅銷(xiāo)售面積 100 多萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總額 萬(wàn)元，每平方米銷(xiāo)售均價(jià) 元，其低檔樓盤(pán)占據(jù)主導(dǎo)地位可想而知。 E、 市場(chǎng)意識(shí)不強(qiáng)，操作不規(guī)范 XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)理念上還沒(méi)有真正走上市場(chǎng)，尚有較濃厚的以產(chǎn)帶銷(xiāo)或坐等銷(xiāo)售的傳統(tǒng)心理。展示工具不夠全面。廣告的媒體選擇、版式設(shè)計(jì)、發(fā)布時(shí)間、創(chuàng)意 空間等顯得太單調(diào)，毫無(wú)新意。 3）、第三類(lèi)：以居民區(qū)為據(jù)點(diǎn)，主要以街鋪和“櫻花”“天客隆”為代表的超級(jí)市場(chǎng)形式出現(xiàn)（見(jiàn)附表 2）。 4）、第四類(lèi)：以“樂(lè)頤電腦城”“趙都電子信息產(chǎn)品市場(chǎng)”“千僖商城”為代表的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)（見(jiàn)附表 3）。 3）、超級(jí)市場(chǎng)分布區(qū)域較為分散，除主店在中心商區(qū)，其余皆處在居民區(qū)附近。 2）、超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種以日用小百貨為主，價(jià)位較高的“大家電” 類(lèi)和服飾、鞋帽品種較少。 4）、由于商場(chǎng)的數(shù)量總量不大，顧客可選擇的余地不大，經(jīng)營(yíng)的樓層多在 4 層以上，而且顧客對(duì)樓層的高低開(kāi)始敏感。其余皆為小型超市（類(lèi)似于 71 便利店）。如圣達(dá)商業(yè)街、邯北市場(chǎng)等。 amp。Oslash。 超級(jí)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化程度不高，經(jīng)營(yíng)品種單一，顧客只在超市中購(gòu)買(mǎi)日雜用品，大件商品仍到百貨商場(chǎng)里購(gòu)買(mǎi)。 amp。在未來(lái)商業(yè)中心區(qū)，商場(chǎng)、娛樂(lè)業(yè)等都還有很大的發(fā)展空間，許多與居民生活相關(guān)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)尚待建立。而隨 著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和成熟，最終將形成幾大特色品牌。 大型超市將有較大的發(fā)展空間。 商圈功能重新配置 從市政府對(duì) XX 商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃和功能配置來(lái)看，商業(yè)中心區(qū)將不僅僅是一個(gè)商業(yè)圈的概念，還將承擔(dān)起 XX商業(yè)旅游、購(gòu)物、休閑、活動(dòng)的一種具有城市文化特色的景點(diǎn)，能充分發(fā)揮假日經(jīng)濟(jì)功能的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域。此種形式降低了經(jīng)營(yíng)門(mén)檻，小商家投資成本小，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小。那怎樣才能為步行街進(jìn)行準(zhǔn)確定位、有效推廣包裝呢？本文試圖從我們策劃推廣虎門(mén)步行街的實(shí)例出發(fā)，對(duì)上述問(wèn)題提出自己的看法和認(rèn)識(shí)。 虎門(mén)步行街雖然是虎門(mén)屬于第一個(gè)綜合型商業(yè)步行街，但在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有吸引足夠多的消費(fèi)者注意，步行街的許多優(yōu)勢(shì)和好處也不為消費(fèi)者所了解?；㈤T(mén)是全國(guó)聞名的“服裝之都”和“歷史之鄉(xiāng)”，歷史上有名的“虎門(mén)銷(xiāo)煙”就在這里發(fā)生，慕名而來(lái)的旅游觀者和經(jīng)商者比較多，步行街要能吸引更多的外來(lái)人士的注意，就必須注入虎門(mén)的本土特色， 增添一些能夠體現(xiàn)虎門(mén)歷史、人物以及其他方面的建筑和雕塑等，讓虎門(mén)步行街成為旅游觀光者了解虎門(mén)歷史和地方特色的一扇窗口。可以說(shuō)，我們?cè)诮拥竭@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，虎門(mén)步行街是沒(méi)有定位的（當(dāng)時(shí)虎門(mén)步行街所有宣傳推廣工作是由發(fā)展商自己做的）；而商業(yè)項(xiàng)目的定位恰恰 是很關(guān)鍵的。因此 ,要做好、做旺步行街就必須做到兩點(diǎn)：一是旺丁，一是旺財(cái)；而旺丁 是旺財(cái)?shù)幕A(chǔ)。其二，是對(duì)那些中低收入群體的吸引。 定位，就是為虎門(mén)步行街在消費(fèi)者心目中找到一個(gè)合理的位置，讓消費(fèi)者逛街首先想起要逛的就是虎門(mén)步行街。結(jié)合虎門(mén)步行街的定位，在為虎門(mén)步行街吸引人氣的過(guò)程當(dāng)中，我們不僅制訂了周密的廣告投放計(jì)劃，而且還制定了“新聞導(dǎo)向、活動(dòng)造勢(shì)、夜夜有精彩、周周有主題、月月有轟動(dòng)”的整體推廣思路。在這方面，我們聯(lián)系了專(zhuān)業(yè)的舞蹈教師在步行街文化廣場(chǎng)舉辦了交誼舞、拉丁舞培訓(xùn)活動(dòng)以及象棋比賽和其他文藝表演活動(dòng)。我們分別以虎門(mén)步行街的“健康購(gòu)物、時(shí)尚購(gòu) 物、休閑購(gòu)物、文化購(gòu)物、大眾購(gòu)物、快樂(lè)購(gòu)物”等概念為基準(zhǔn)，為虎門(mén)步行街制定了以下主題推廣活動(dòng)（如“維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益 打造健康商業(yè)典范”、“感受時(shí)尚魅力 體驗(yàn)精彩生活”、 “展示自我風(fēng)采 感受文化魅力”、“體驗(yàn)自在消費(fèi)主張 感受時(shí)尚休閑樂(lè)趣”等），告知消費(fèi)者虎門(mén)步行街不賣(mài)假貨，努力打造誠(chéng)信街，推廣步行街的文化、教育功能。作為剛剛試業(yè)不久的虎門(mén)步行街，要散發(fā)出自身的魅力并能形成城市凝聚力就必須讓廣大市民了解它、熟悉它。 一般來(lái)說(shuō)，步行街內(nèi)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)所占比重相近 ；但如果要想把步行街做得主題鮮明、形象突出，就要考慮到將步行街內(nèi)所有商家形成凝聚力。只有先和商家業(yè)主進(jìn)行有效溝通，才能取得他們的支持充分發(fā)揮整個(gè)步行街的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在為虎門(mén)步行街進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛包裝的過(guò)程中，我們本著步行街融購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑、文化、教育于一體的經(jīng)營(yíng)原則和項(xiàng)目定位，盡力將富有個(gè)性色彩的文化、歷史景觀進(jìn)行有機(jī)移植， 從各個(gè)層面滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)群因此，我們從三個(gè)方面對(duì)虎門(mén)步行街進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛包裝。 對(duì)于中低收入者和兒童來(lái)說(shuō)，他們來(lái)步行街可能不像高端目標(biāo)群花大錢(qián)消費(fèi)，他們來(lái)步行街就是為了找樂(lè)趣的，因此，步行街要加強(qiáng)公共設(shè)施的營(yíng)造。本次虎門(mén)步行街整體形象推廣到目前為止已取得了不錯(cuò)的效果，也得到了虎門(mén)步行街發(fā)展商的認(rèn)
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