【正文】 不可估量。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 ，銷售時是小面積，小柜臺經(jīng)營，而經(jīng)營時趨向于整體的經(jīng)營模式。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 ，同時市場的空置量大。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素 構成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構成市場最關鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。當然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過程將不會樂觀。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因為發(fā)展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點就很難，因為這些經(jīng)營單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會停止的，競爭的壓力只有加大，當大家在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點，那就是走 “專業(yè)的配套市場” 之路，同行不怕競爭，競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起?，F(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。 分類（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨、鉆石廣場等，是由實業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項目合作、代銷等。 ※ 對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標消費客體的精確定位、對商場自身營運的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展歷程，商家分類已明顯 分類（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 25 國外或香港地區(qū)專業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂福、百佳超級廣場等 分類（二）： 國內(nèi)專業(yè)零售商： 如天虹商場、歲寶百貨、國際商場、上海一百（深圳金鵬店）等。有實力的可對外受權進行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風格，在別處成立分店而擴大自身規(guī)模，擴大自身影響。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專業(yè)化分工，并在分工基礎同實施集中化管理，使復雜的商業(yè)活動簡單化，以獲取規(guī)模效益。而實際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲式會員店的興起，百貨商場也在對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進行揚棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場（如大型家俬），進而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結時全額歸還），只收租金和管理費兩種方式。 專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關聯(lián)性強、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進貨渠道、細化服務、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費對象不拘，為幾乎所有有消費需求、消費能力的消費群體，如華強北的 順電家居廣場、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場 等?，F(xiàn)代都市白領職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。在經(jīng)營手法上，這些商家大多聘請專業(yè)公司進行商場管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營銷模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風險共擔的經(jīng)營理念，并因時、因地制宜，采用柜臺式、貨架敞開式等多種經(jīng)營方式，力爭在經(jīng)營上有所突破。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場，以其無形的“金字招牌”的強大凝聚力必能夠?qū)⑸呖凇⒛嫌?、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂購物廣場也將與沃爾瑪、天虹商場強強聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。這也是南山乃至深圳唯一集購物、飲食、休閑、娛樂為一體的大型園林商城。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場 。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場 今年將有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時代廣場是集電腦、通訊、辦公自動化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場；姊妹購物城是經(jīng)營全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河；東方巴黎時裝交易廣場的時裝批發(fā)主題已成一時美談。 綜述：可見，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了 以南頭南蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 16 貿(mào)市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂商場和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結構和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強大的生機。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心?？偯娣e 14478 ㎡，最低價 9500 元 /㎡，最高價18000 元 /㎡，銷售率為 80%。最高售價為 2280 元 /㎡，最低售價為 7500 元 /㎡，招租價最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷售率為 70%，招商到位 80%左右。采用分 割式輔位銷售，最低價為 9000 元 /㎡，最高價為 30000 元 /㎡，銷售率達 95%以上。商場采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營，租金最低價為 138 元 /㎡，最高價為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。并規(guī)劃有空中網(wǎng)球場、露天音樂酒巴，有 300 多個停車位。 （ 5）整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。特別是科技園的中高 收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻。商家的斷檔，使消費者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠行到另一家商場，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。以服裝為例，南新路口的南新時裝商場，金雞路的藍星星商場，南山大道的春馬商業(yè)城，登良路的登良自選商場，都以經(jīng)營低檔時裝為主，除人人樂購物廣場和新開業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，似很難能見到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常新路商業(yè)街等。 表一 南山片區(qū)主要舊商業(yè) 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 7 位置 名 稱 學府路 華夏島、銳龍商場、女兒國購物城、愉康商場、佐丹奴專賣店 常興路 家樂福、富都家私、格格名品城、景樂福商場、哈樂兒童世界、科匯達電腦城、萊英達舊貨市場 南新路 南新時裝商場、藍星星商場、海輝時裝廣場、長裕珠寶金行、華潤萬方超級廣場 、英之都商場、新世紀家私中心 南油大道沿線 登良自選商場、人人樂購物廣場、東濱路廣場、商服大廈 從以往的狀況來看，南山片區(qū)主要有以下商業(yè)特征： （ 1）歷史淺，底子薄 在 1995 年 4 月愉康商場開業(yè)之前，南山片區(qū)基本上無大型商場，商業(yè)配套主要靠住宅樓底層的臨街鋪面解決。 時間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請勿使用或部分摘用。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 1 客 戶：深圳招商房地產(chǎn)有限公司 前 言 招商地產(chǎn)： 承蒙招商地產(chǎn)公司的信任，使我們雙方合作有了良好的開端，鑒于此，我公司認真完善市場前期調(diào)研、制定獨特的銷售主張及創(chuàng)意性策劃，我們謹遵“創(chuàng)意是廣告的靈魂” 深 圳 《蛇口春天廣場》 廣 告 推 廣 策 劃 建 議 書 二零零一年八月 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 2 這一宗旨，不斷總結以往經(jīng)驗、洞悉市場、貼近生活，力求提高服務質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績。 目 標 ：通過有效的整合廣告，謹守用最少的錢創(chuàng)造最大效應前提下完成“蛇口春天廣場”的銷售推廣工作。這二家商場是以經(jīng)營日用百貨、家用電器和中、低檔服裝為主，一個在南油，一個在南頭，互相呼應，逐漸形成了以家樂福為中心的常興路商業(yè)街和以人人樂為中心的南油商圈。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。加上各類商 鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。例如家樂福距人人樂廣場差蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 9 不多 3 公里。由于幾個主要大商場相隔較遠，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當一部分人不得不到市面上中心區(qū)甚至羅湖去購物。這部分相當購買力的消費者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。 南山典型商業(yè)樓盤特別介紹： （ 1）南城購物廣場 南城購物廣場占地約 30000 ㎡，建筑面積亦達 30000 ㎡，由四層超大規(guī)模的購物廣場和 11300 ㎡的大手筆園林公園組成。建筑面積為 5000 ㎡，分二期建設。 （ 4） 西部電子時代廣場 深圳展望西部電子時代廣場是南山首家大型電子商城，占地面積 8880 ㎡，總建筑面積 16638 ㎡。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。但由于與虎門富民時裝城聯(lián)姻，這個定位于南山最大服裝批發(fā)市場的專業(yè)性主題商城終獲成功。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點： 南山商圈的形成是得益于 濱海大道的通車。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然進駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。海雅百貨、女兒國購物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 18 （ 2） 合