【正文】 不可估量。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 用經(jīng)營(yíng)特色來解決銷售壓力。 ，銷售時(shí)是小面積，小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)時(shí)趨向于整體的經(jīng)營(yíng)模式。 ，但小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)透明度日益加大。 ，同時(shí)市場(chǎng)的空置量大。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。在樹立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素 構(gòu)成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動(dòng)，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營(yíng)商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營(yíng)造一個(gè)良好營(yíng)銷環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營(yíng)過程將不會(huì)樂觀。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專長(zhǎng)是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會(huì)停止的，競(jìng)爭(zhēng)的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走 “專業(yè)的配套市場(chǎng)” 之路，同行不怕競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)則有市場(chǎng)，因而各種專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)呼啦而起?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)” 的模式。 分類（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨、鉆石廣場(chǎng)等，是由實(shí)業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項(xiàng)目合作、代銷等。 ※ 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營(yíng)方式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營(yíng)運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展歷程，商家分類已明顯 分類（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 25 國(guó)外或香港地區(qū)專業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂福、百佳超級(jí)廣場(chǎng)等 分類（二）： 國(guó)內(nèi)專業(yè)零售商： 如天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、國(guó)際商場(chǎng)、上海一百（深圳金鵬店）等。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。而實(shí)際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式。 專業(yè)商場(chǎng) 專營(yíng)商場(chǎng)即專營(yíng)某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)對(duì)象不拘，為幾乎所有有消費(fèi)需求、消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，如華強(qiáng)北的 順電家居廣場(chǎng)、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場(chǎng) 等。現(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。在經(jīng)營(yíng)手法上，這些商家大多聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行商場(chǎng)管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營(yíng)銷模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)理念，并因時(shí)、因地制宜，采用柜臺(tái)式、貨架敞開式等多種經(jīng)營(yíng)方式，力爭(zhēng)在經(jīng)營(yíng)上有所突破。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場(chǎng)，以其無形的“金字招牌”的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂購物廣場(chǎng)也將與沃爾瑪、天虹商場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。這也是南山乃至深圳唯一集購物、飲食、休閑、娛樂為一體的大型園林商城。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng) 。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場(chǎng) 今年將有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購物城是經(jīng)營(yíng)全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河；東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)的時(shí)裝批發(fā)主題已成一時(shí)美談。 綜述：可見，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了 以南頭南蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 16 貿(mào)市場(chǎng)、家樂福商場(chǎng)、愉康商場(chǎng)等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂商場(chǎng)和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強(qiáng)大的生機(jī)。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心?？偯娣e 14478 ㎡，最低價(jià) 9500 元 /㎡，最高價(jià)18000 元 /㎡，銷售率為 80%。最高售價(jià)為 2280 元 /㎡，最低售價(jià)為 7500 元 /㎡，招租價(jià)最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷售率為 70%，招商到位 80%左右。采用分 割式輔位銷售，最低價(jià)為 9000 元 /㎡，最高價(jià)為 30000 元 /㎡，銷售率達(dá) 95%以上。商場(chǎng)采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營(yíng)，租金最低價(jià)為 138 元 /㎡，最高價(jià)為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。并規(guī)劃有空中網(wǎng)球場(chǎng)、露天音樂酒巴，有 300 多個(gè)停車位。 （ 5）整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。特別是科技園的中高 收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。商家的斷檔，使消費(fèi)者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠(yuǎn)行到另一家商場(chǎng)，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。以服裝為例，南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，金雞路的藍(lán)星星商場(chǎng)，南山大道的春馬商業(yè)城，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人樂購物廣場(chǎng)和新開業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，似很難能見到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常新路商業(yè)街等。 表一 南山片區(qū)主要舊商業(yè) 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 7 位置 名 稱 學(xué)府路 華夏島、銳龍商場(chǎng)、女兒國(guó)購物城、愉康商場(chǎng)、佐丹奴專賣店 常興路 家樂福、富都家私、格格名品城、景樂福商場(chǎng)、哈樂兒童世界、科匯達(dá)電腦城、萊英達(dá)舊貨市場(chǎng) 南新路 南新時(shí)裝商場(chǎng)、藍(lán)星星商場(chǎng)、海輝時(shí)裝廣場(chǎng)、長(zhǎng)裕珠寶金行、華潤(rùn)萬方超級(jí)廣場(chǎng) 、英之都商場(chǎng)、新世紀(jì)家私中心 南油大道沿線 登良自選商場(chǎng)、人人樂購物廣場(chǎng)、東濱路廣場(chǎng)、商服大廈 從以往的狀況來看，南山片區(qū)主要有以下商業(yè)特征： （ 1）歷史淺，底子薄 在 1995 年 4 月愉康商場(chǎng)開業(yè)之前，南山片區(qū)基本上無大型商場(chǎng)，商業(yè)配套主要靠住宅樓底層的臨街鋪面解決。 時(shí)間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請(qǐng)勿使用或部分摘用。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 1 客 戶：深圳招商房地產(chǎn)有限公司 前 言 招商地產(chǎn)： 承蒙招商地產(chǎn)公司的信任，使我們雙方合作有了良好的開端，鑒于此，我公司認(rèn)真完善市場(chǎng)前期調(diào)研、制定獨(dú)特的銷售主張及創(chuàng)意性策劃，我們謹(jǐn)遵“創(chuàng)意是廣告的靈魂” 深 圳 《蛇口春天廣場(chǎng)》 廣 告 推 廣 策 劃 建 議 書 二零零一年八月 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 2 這一宗旨，不斷總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)、洞悉市場(chǎng)、貼近生活，力求提高服務(wù)質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績(jī)。 目 標(biāo) ：通過有效的整合廣告，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成“蛇口春天廣場(chǎng)”的銷售推廣工作。這二家商場(chǎng)是以經(jīng)營(yíng)日用百貨、家用電器和中、低檔服裝為主，一個(gè)在南油，一個(gè)在南頭，互相呼應(yīng)，逐漸形成了以家樂福為中心的常興路商業(yè)街和以人人樂為中心的南油商圈。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國(guó)購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。加上各類商 鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。例如家樂福距人人樂廣場(chǎng)差蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 9 不多 3 公里。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市面上中心區(qū)甚至羅湖去購物。這部分相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。 南山典型商業(yè)樓盤特別介紹： （ 1）南城購物廣場(chǎng) 南城購物廣場(chǎng)占地約 30000 ㎡，建筑面積亦達(dá) 30000 ㎡，由四層超大規(guī)模的購物廣場(chǎng)和 11300 ㎡的大手筆園林公園組成。建筑面積為 5000 ㎡，分二期建設(shè)。 （ 4） 西部電子時(shí)代廣場(chǎng) 深圳展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是南山首家大型電子商城，占地面積 8880 ㎡，總建筑面積 16638 ㎡。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場(chǎng)，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。但由于與虎門富民時(shí)裝城聯(lián)姻，這個(gè)定位于南山最大服裝批發(fā)市場(chǎng)的專業(yè)性主題商城終獲成功。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點(diǎn)： 南山商圈的形成是得益于 濱海大道的通車。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場(chǎng)很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。海雅百貨、女兒國(guó)購物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場(chǎng)、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會(huì)展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 18 （ 2） 合