【正文】 、鉆石廣場等，是由實(shí)業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項(xiàng)目合作、代銷等。但 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而對于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營單位考慮的因素太多， 怎么辦？ 發(fā)展商的開發(fā)是不會停止的，競爭的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點(diǎn)，那就是走 “專業(yè)的配套市場” 之路，同行不怕競爭，競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素 構(gòu)成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。 ，商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)透明度日益加大。 ，銷售時是小面積，小柜臺經(jīng)營，而經(jīng)營時趨向于整體的經(jīng)營模式。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 華強(qiáng)北是新崛超的商業(yè)區(qū)，主要由舊工業(yè)廠房改建而成，以電子專業(yè)配套市場和服裝經(jīng)營著名，周邊匯集了 20 家銀行機(jī)構(gòu)， 20 座高級寫字樓， 40 多家證券公司。目前，南山商圈內(nèi)商鋪平均售價為 18000 元 /平方米，租金價位平均為 150 元 /平方米，最高售價僅 萬元 /平方米，與東門、華強(qiáng)北相差懸殊。 休閑、娛樂、美食取代單純的購物，以人為本的思想在商家的經(jīng)營理念中得到體現(xiàn)南山片區(qū)休閑、娛樂、美食原本較為缺乏，因而存在較大的發(fā)展空間。沃爾瑪、天虹商場的品牌將為南山商圈聚更多的人氣，也將帶來更激烈的競爭。 項(xiàng)目片區(qū)屬典型的舊城改造區(qū)域，但店內(nèi)商業(yè)經(jīng)營空間陳舊、商業(yè)形象差，不利品牌商品的市場擴(kuò)張及形象展示。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第二章、項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析： 本項(xiàng)目位于蛇口老商業(yè)街中心區(qū)位，在經(jīng)營啟動期，可依賴原商業(yè)市場已成型的商業(yè)人流，利用慣性帶貨本項(xiàng)目商業(yè)人期。 商業(yè)老街規(guī)劃道路設(shè)計陳舊，人車混流，不利未來整體商業(yè)環(huán)境形象的形成。 我方項(xiàng)目（特別是商業(yè)廣場）屬老街代表性建筑，無老經(jīng)營戶支撐。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 （ 2）實(shí)施品牌商品經(jīng)營戰(zhàn)略，擴(kuò)張品牌，用部分優(yōu)質(zhì)商品充實(shí)市場，提高市場檔次，搶占 市場制高點(diǎn)。銀行利率低企，租金成本高，迫使一些精明的投資客再次看中商鋪的獨(dú)特保值增值功能，而主流商鋪帶來的長期穩(wěn)定的租金收益更吸引大批都市新貴加入投資的行列。 D、 新興個體老板。同時對各商戶進(jìn)行重新洗牌整合，去劣存優(yōu)，淘汰一部分市場信譽(yù)差的租戶，同時引進(jìn)知名商戶進(jìn)場，逐漸提升經(jīng)營檔次和商業(yè)形象。因此在進(jìn)行賣場布局及鋪位劃分時由我司協(xié)同發(fā)展商、代理商及本項(xiàng)目市場管理機(jī)構(gòu)，共同參與商場的賣區(qū)鋪位劃分和業(yè)種布局，使出售鋪位 與日后商場的經(jīng)營布局取得一致。 （四）、宣傳策略 本項(xiàng)目宣傳以先滲透，后正面之方式進(jìn)行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報紙新聞稿、 DM 投遞、直郵等形式進(jìn)行。 C、 同時搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育，充分利用買家的從眾心理，形成：“羊群效應(yīng)”，具體操作如下，重點(diǎn)把握好每個時段的銷售小高潮，定期投入宣傳，推出促銷方法，促使更多的人流集中在同一時段出現(xiàn)。 （八） 、推出日期 一般商場的推售日期選擇與商場的招商裝修及開業(yè)日期 緊密相關(guān)，本項(xiàng)目擬將推出日期確定在開業(yè)前 5 個月較 為合理。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 B、 正式公開發(fā)售及承租登記：投放較大量廣告作宣傳及推出促銷優(yōu)惠 ，于 2 個月內(nèi)分四個階段進(jìn)行推售。要求不僅體現(xiàn)科學(xué)的現(xiàn)代購物環(huán)境理念，而且要極力烘手本商場的 “商氣”，突出“旺”字，以較感性的手法增強(qiáng)宣傳力度，提高賣家對本商場視覺感性認(rèn)識，刺激買家的購買欲望。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 （三）、 3 年返租期滿后，發(fā)展商與業(yè)主雙方協(xié)商并簽訂委托租賃代理協(xié)議，不管租出與否，皆由發(fā)展商依據(jù)政府公布的市場指導(dǎo)租金按時支付業(yè)主每月租金，并保證委托期內(nèi)物業(yè)的完好和租賃糾紛的處理。 D、 直接與目標(biāo)經(jīng)營商洽談。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 一、招商策略 由于本項(xiàng)目的主流經(jīng)營商品定位難度較大，因此建議先試探性入市，針對第一輪租客的范圍，在第二輪招商過程中對主流商品進(jìn)行適當(dāng)修正，以“對癥下藥”。 第五章、我方項(xiàng)目目標(biāo)客戶及租戶分析 一、目標(biāo)招商對象： A、 因舊城改造欲尋求新的經(jīng)營環(huán)境之目標(biāo)個體經(jīng)營戶 B、 目標(biāo)經(jīng)營商品地區(qū)經(jīng)銷商、代理商及廠家。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 形象定位： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場。 商品流通區(qū)域及目標(biāo)消費(fèi)群體 ：項(xiàng)目所在區(qū)域居民及工業(yè)區(qū)工薪階層日常消費(fèi)。同時采取商業(yè)和住宅同時發(fā)售的策略，并且在前期注重商業(yè)部分的推廣工作，以盡快回籠資金。在前期市場推廣及后期經(jīng)營期客流及商業(yè)人流的引導(dǎo)上，存在引導(dǎo)路線長，需轉(zhuǎn)彎等困難，因此在本項(xiàng)目市場推廣期必須加強(qiáng)現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)的布置及主要看樓通道的環(huán)境包裝?！巴瑯I(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”是商業(yè)布局的最基本原則。這一美好的前景將使南山商圈有望成為深圳未來最大最繁華的綜合性商圈。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場都開通了免費(fèi)接送購物大巴，各種各樣的“購物送禮”、“集團(tuán)購物熱線”的優(yōu)惠促銷活動不斷出籠，一些“取悅消費(fèi)者、吸引回頭客”的舉措更 讓消費(fèi)者有一種“上帝”的感覺。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)，日用百貨、服裝、家電、鐘表照相、通訊電腦、網(wǎng)絡(luò)、家私等均有廣闊市場。住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和媒介的造成勢，造成了南山商服市場的火爆。這里商家云集，在 萬平方米的狹小區(qū)域內(nèi)集中了近 20 家面積在10000 平方米以上的大型商場，超過 3 萬平方米的就有 6 家，還有大小商鋪數(shù)千家。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第五章 南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展趨勢及展望 南山商業(yè)圈具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深 圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。 。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 所以我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運(yùn)作所追求利潤的關(guān)鍵是 發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項(xiàng)目關(guān)鍵的定位問題。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。都屬于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)成立志門的商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營自己開發(fā)的裙樓物業(yè)。 它 們一般不存在招商一說，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 22 百貨商場 百貨商場即相對傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場，提供專柜和時尚百貨服務(wù)，商品花色種類多、規(guī)格門類全、場地面積較大、包容性較強(qiáng)，如 天虹、茂業(yè)、歲寶 等。由于所處地段 較好，前期措施得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。綜合類大商場、主題商城、專業(yè)市場、倉儲式商場均登臺唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。例如南城購物廣場，發(fā)展商為改善消費(fèi)者的購物環(huán)境，獨(dú)出心裁，在建造四層（不含地下超市）超大規(guī)模的購物廣場的同時，投資 1000 多萬建造了占地 11300 平方米的大規(guī)模園林公園。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 17 二、南山商業(yè)圈特征分析 南山片區(qū)商業(yè)的平淡局面很快就會得到全面改觀。隨之而形成的一個強(qiáng)大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。 （ 7） 東方巴黎時裝交易廣場 位于匯賓廣場商業(yè)裙樓，地段較偏。 （ 3） 南貿(mào)綜合市場 在原南貿(mào)市場處重建，占地面積 6196 ㎡，總建筑面積為 8283㎡，分割為 450 個鋪位，最低價 9200 元 /㎡，最高價為 23000元 /㎡，已完成銷售 60%，計劃于 2000 年 10 月入伙。 表二 南山商業(yè)圈主要較早建成商服項(xiàng)目表 名 稱 位 置 總建筑面積 均 價 最高價 入伙期 南城購物廣場 南新路 30000 ㎡ 2000． 10 蘇豪名廈商場 桃園路 /南新路 2000 ㎡ 25000 元 /㎡ 45000 元㎡ 2000． 4 姊妹購物城 桃園路 5000 ㎡ 150 元 /㎡ 188 元 /㎡ 2000． 5 南貿(mào)市場 桃園路 8283 ㎡ 15000 元 /㎡ 25000 元 /㎡ 2000． 10 倉前錦福苑裙樓 南新路 /學(xué)府路 5000 ㎡ 28000 元 /㎡ 萬元 /㎡ 2000． 12 西部電子 學(xué)府路 16639 ㎡ 15000 元 /㎡ 39000 元㎡ 2000． 6 萬豪商業(yè)城 南油大道 15000 ㎡ 18000 元 /㎡ 30000 元㎡ 2000． 10 西海岸廣場商場 南油大道 15000 ㎡ 17000 元 /㎡ 24000 元㎡ 2000． 10 南油佳騰電器城 南油大道 10000 ㎡ 售： 17000 元/㎡；租： 150售： 22800元 /㎡；租： 2000． 5 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 11 元 /㎡ 180 元 /㎡ 東方巴黎 內(nèi)環(huán)路 14478 ㎡ 11000 元 /㎡ 18000 元㎡ 2000． 10 （續(xù)上） 女兒國南山分店 桃園路 /南新路 3000 ㎡ 120 元 /㎡ 190 元㎡ 1999． 12 南山女人世界 桃園路 /南新路 36000 ㎡ 2000． 4 沃爾瑪蛇口分店 南油道 /內(nèi)環(huán)路 3000 ㎡ 2000． 4 海雅百貨 南油道 /濱海道 35000 ㎡ 2000． 1 南山商業(yè)大廈 常興路 /桃園路 不詳 大陸莊園裙樓 南新路 /學(xué)府路 6000 ㎡ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 12 表三 南山商業(yè)圈規(guī)劃商服樓盤一覽表 名 稱 地 點(diǎn) 功 能 商業(yè)用房 南油購物公園 南油大道 /登良路 住宅 /商業(yè) 約 40000 ㎡ 南山商業(yè)文化中心 南油大道 /登良路 /創(chuàng)業(yè)路 住宅 /寫字樓 /商業(yè) 277500 ㎡ 保利城花園 南山商業(yè)文化中心 住宅 /寫字樓 /商業(yè) 16700 ㎡ 說明： 其中，規(guī)模在 1 萬㎡以上的大型的商場已經(jīng)開業(yè)的只有人人樂購物廣場和海雅百貨兩家，即將于 年內(nèi)開業(yè)的有西部電子時代廣場、南城購物廣場、東方巴黎時裝交易廣場、南油佳騰電器城、萬豪商業(yè)城、西海岸商業(yè)廣場、沃爾瑪?shù)?7 家。而