【正文】 現(xiàn)在，“南山居住，福田、羅湖購物”卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。展望南山商服市場(chǎng)，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營業(yè)面積加起來才 2 萬余平方米。 1996 年 7 月、 10 月人人樂購物廣場(chǎng)和家樂 福超市先后扎根南山，撐起了南山商業(yè)的半邊天。 本方案是在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上而形成，方案中對(duì)目前南山商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了非常詳細(xì)的闡述，其推廣策略是在項(xiàng)目自身基本情況分析，并綜合 南山目前商鋪的銷售策略的基礎(chǔ)之上而制定，在此基礎(chǔ)之上綜合考慮銷售時(shí)機(jī)等因素制定而成。南山商服市場(chǎng)的空白，吸引了人人樂購物廣場(chǎng)的進(jìn)駐和全球排名第 2 的家樂福超市的扎根，先是人人樂購物廣場(chǎng)于 1996 年 7 月在南油文化廣場(chǎng)開始營業(yè)，而后家樂福超市則于同年 10 月租下了常興新村 2 棟住宅樓的底兩層宣布開張。 （ 3）商業(yè)不成片，未能形成氣候 在南山片區(qū)，很少能見到象華強(qiáng)北、東門一帶，大商場(chǎng)一家連著一家，步行購物街、休閑廣場(chǎng)、時(shí)裝一條街在這里是 一種奢望。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 13 采用合作招商形式，計(jì)劃于 2000 年 10 月入伙。計(jì)劃于 2000 年 6 月 28 日入伙。計(jì)劃于 2000 年 10 月交付使用。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場(chǎng)、海雅百貨、集美堂家居廣場(chǎng)，特別是一些主題商城的商家，把在華強(qiáng)北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場(chǎng)等，不久友誼城百貨 也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。而西海岸商業(yè)廣場(chǎng)以“南山數(shù)碼鋪王”為主題欲在“南山華強(qiáng)北”占據(jù)一席之地。另外，海雅百貨也是深圳市單體面積最大、檔次最高的集購物、 娛樂、美食為一體的綜合性百貨購物廣場(chǎng)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 20 第三章 商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、歸納，大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下： 主題商場(chǎng) 主題商場(chǎng)即商場(chǎng)經(jīng)營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關(guān)的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式等都講求一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，市場(chǎng)對(duì)象基本為某一部分特定人群，如華強(qiáng)北的女人世界、男人世界、女兒國 等。 以 順電家居廣場(chǎng) 為例說明情況。 品牌商場(chǎng) 品牌商場(chǎng)是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費(fèi)認(rèn)知度較強(qiáng)，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標(biāo)，也可能對(duì)某一品牌商品實(shí)施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢(shì)，如羅湖的 友誼商場(chǎng)、免稅商場(chǎng) ，以自營為主，獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，幾乎不對(duì)外招租，常進(jìn)駐大型知名商城。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對(duì)外授權(quán)特許加盟經(jīng)營的行為。 分類（六）：地產(chǎn)商與經(jīng)營商合作經(jīng)營的商業(yè)物業(yè) 如越港商業(yè)中心三“利鵬品香歡樂城”、“女人世界南山分店”等。 這就是目前的南山商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀！蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 29 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的南山，商業(yè)的功能改造加大 ，如華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場(chǎng)就是一個(gè)例子，這樣本來就占據(jù)商機(jī)的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 商業(yè)的運(yùn)營靠人的支持，靠人的消費(fèi)支持 ，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，其中最主要的是測(cè)量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們?cè)谶x址的過程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)算調(diào) 查還要詳細(xì)。 ，春天廣場(chǎng)具備“人氣”，怎樣才能“財(cái)旺”，是我們思考的主題。 ，消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 ，同時(shí)所提供的服務(wù)也越來越多。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。自 1998 年起，政府投資 4500萬元，商家投資 1 個(gè)多億對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行了改造。由于南山片區(qū)存在大量的待開發(fā)土地，規(guī)劃的住宅和商業(yè)用房面積也十分龐大，因此南山商圈更讓人關(guān)注的是它的潛力，其經(jīng)營成效正處于市場(chǎng)檢驗(yàn)之中。深圳人工作壓力大，生活節(jié)奏較快，單純的購物既感枯燥，又令人疲乏?？梢韵胍?，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。結(jié)合我方項(xiàng)目對(duì)這些在舊址上經(jīng)營的租戶進(jìn)行密切關(guān)注及 適當(dāng)引導(dǎo)，相信其中一部分相關(guān)租戶將成為我方項(xiàng)目之未來投資者。 老 城區(qū)舊城改造期，原個(gè)體經(jīng)營戶，為保證不歇業(yè)的同時(shí)也在尋找新的發(fā)展空間，這一走向?qū)槲曳巾?xiàng)目的前期招商及市場(chǎng)銷售推廣創(chuàng)造新的成熟型客源。 現(xiàn)狀各專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營布局及商業(yè)管理滯后，專業(yè)市場(chǎng)管委會(huì)綜合管理力度不夠，建設(shè)與商業(yè)運(yùn)營交錯(cuò)期管理滯后。平地吸納買家及投資客、經(jīng)營客，談何容易，因此，前期培育市場(chǎng)顯得十分重要。 建議方案（一） 業(yè)種定位： 主力商品――服飾及布藝加工 輔助商品――鞋類、箱包、書包及配套商品（如隱形拉鏈及箱包拉鏈） 管理模式： 實(shí)行統(tǒng)一管理與分散管理的“店中店”商業(yè)管理模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一市場(chǎng)促銷推廣、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營運(yùn)管理體系。 （二）但商鋪否能經(jīng)營成功，能否做旺，是其資本保值增值及商業(yè)價(jià)值的最終體現(xiàn)，是投資客下決心投資的唯一決定因素。 E、 小商品市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營管理投資機(jī)構(gòu)。確保本項(xiàng)目長期穩(wěn)定的良性商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 由我司協(xié)同本商場(chǎng)招商人員共同利用招商實(shí)施方案（含樓層商品定位），為后期經(jīng)營招商提供市場(chǎng)操作依據(jù)和指導(dǎo)，制定詳細(xì)招商租金執(zhí)行方案、有關(guān)的招商細(xì)則及相關(guān)文本，為招商工作做準(zhǔn)備。正式推廣時(shí)再假以報(bào)紙廣告，銷售期 DM 及電視媒介新聞炒作宣傳，加大宣傳量的飽 和度，提高目標(biāo)客戶群的媒介覆蓋率，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。同時(shí)采取多種措施，如：把簽認(rèn)購書、交首期款、簽合同、辦按揭手續(xù)都安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，使購買者多次出現(xiàn)在 銷售現(xiàn)場(chǎng)，制造人氣；另，安排專人負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛的調(diào)控，采取多種措施延長買家及租客每次停留時(shí)間。具體操作時(shí)間待本項(xiàng)目詳細(xì)工程進(jìn)展時(shí)間計(jì)劃 安排確定后，我方再擬定確切推出目期。優(yōu)先認(rèn)購可于本項(xiàng)目正式公開發(fā)售前一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。具體，聘請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師，結(jié)合本項(xiàng)目的建議市場(chǎng)定位，對(duì)本項(xiàng)目商場(chǎng)室內(nèi)營業(yè)空間、主出入口商業(yè)外立面、賣區(qū)形象示范鋪位模型進(jìn)蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 行商場(chǎng)概念形象設(shè)計(jì)。具體投放數(shù)量，稍后再定。 C、 招商 DM投遞。招商招租稍提前于出售運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，減少發(fā)展商的返租風(fēng)險(xiǎn)及買家的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)解決每層部分未售磬單位的租金回收問題，提高收益；保證知名商戶及時(shí)入場(chǎng)，利用“羊群效應(yīng)”盡快啟動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營。所以，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣策略的重點(diǎn)，應(yīng)是在“旺”字上做文章，否則再好的經(jīng)營理念及銷售包裝也無濟(jì)于事。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 建議方案（二） 業(yè)種定位： 主力經(jīng)營商品――倉儲(chǔ)式大百貨副食日用品 管理模式及方式： 引進(jìn)百佳、萬家福等中小型超市，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營運(yùn)管理體系。 商業(yè)布局原則 ：互補(bǔ)性、差異性。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 投資客對(duì)樓花期商住物業(yè)一般存有相當(dāng)?shù)慕湫?，而我方?xiàng)目非現(xiàn)樓發(fā)售，因此需加快工程進(jìn)度，力爭(zhēng)盡早開業(yè)，給投資客以信心保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 劣勢(shì)分析： 本項(xiàng)目位處蛇口商業(yè)老街成熟型臨街商 業(yè)核心地段，屬南山半島次級(jí)商業(yè)地段，商業(yè)建筑現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別性不強(qiáng)。 隨著老街舊城改造的順利實(shí)施和南山已成型的三大商圈的 成熟，將給老商業(yè)市場(chǎng)的提出新的商業(yè)契機(jī)。深港大蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 橋的通車，將直接帶來港人在南山旅游、購物、居住，從而將南山商圈的影響力輻射到市中心區(qū)、關(guān)外（寶安）甚至香港，西部硅谷的發(fā)展也將使南山如虎添翼。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來還有夠海雅百貨面積大），南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。濱海通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收入階層的存在以及“西部硅谷”、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。南山商業(yè)圈升溫之前，兩家超市共霸南山達(dá)四年之久。 （一）與東門、華強(qiáng)北商圈的比較 東門商圈由來已久，久負(fù)盛名，主要經(jīng)營日用百貨和中、低檔時(shí)裝、皮鞋、飾物等，是深圳最成熟最繁華的商業(yè)中心。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動(dòng)。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 35 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，我們認(rèn)為 …… 。 這樣，客戶如果認(rèn)為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購風(fēng)險(xiǎn)。 但是經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的不是開發(fā)的問題，而是如何經(jīng)營的 概念和模式 。 分類（三）： 房地產(chǎn)企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬佳百貨、泰寧商場(chǎng)等。其以統(tǒng)一進(jìn)貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價(jià)格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務(wù)、物美價(jià)廉為主要特征，主要經(jīng)營與百姓日常生活消費(fèi)息息相關(guān)的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如 百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市 。前者捆綁在 一起，而后者是自負(fù)盈虧的。此商場(chǎng)風(fēng)格獨(dú)特，統(tǒng)一經(jīng)營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對(duì)外宣傳、已區(qū)隔成塊，對(duì)外只租不售，租金較高，每 15平米幾千到一萬不等，管理費(fèi) 200 元 /月，水電另計(jì)，業(yè)主自負(fù)盈虧。 （ 4） 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。這幾家商場(chǎng)，起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營理念，操作手法上都有全新突破。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，各類大型主題商場(chǎng)競(jìng)相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢(shì)，華強(qiáng)北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 一、南山強(qiáng)大的商業(yè)圈正步入成熟 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。計(jì)劃于 2000 年 5 月開業(yè)。計(jì)劃于 2000年 5 月開業(yè)。漫步南山街頭，給人印 象最深的是各大街小巷都是家私、桃園路有富豪家私和華發(fā)家私、登良路有達(dá)利裝飾材料城，而常新路隔三、五米