【正文】 就是一個小家私或是裝飾材料店，幾十家或大或小的中低檔家私和裝飾材料店凌亂地四處分蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 10 布，給消費者一種無所適從的感覺，不利于南山商業(yè)圈形象的整體提升。 （ 4）商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車后，“羅湖上班，南山居住”成為一部分人的夢想。 （ 2）檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 3 目 錄 第一部分：廣告市場調(diào)研及分析報告 一、南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 二、南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 三、商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 四、深圳商家分類的特征分析 五、南山商業(yè)競爭狀況及分析 六、南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 4 第二部分：春天廣場市場推廣策劃報告 一、項目片區(qū) 商業(yè)市場現(xiàn)狀分析及結(jié)論 二、項目商業(yè)建筑特點及經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢分析 三、項目商業(yè)經(jīng)營方向分析及商業(yè)功能定位分析 四、商用物業(yè)投資心態(tài)分析 五、項目目標(biāo)客戶及租戶分析 六、項目總體市場推廣策略 （一）招商策略 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 5 （二）銷售策略 第一部分：廣告市場調(diào)研及分析報告 一、南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 二、南山商業(yè)發(fā)展軌跡 及特征分析 三、商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 四、深圳商家分類的特征分析 五、南山商業(yè)競爭狀況及分析 六、南山商業(yè)未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測 第一章 南山商業(yè)發(fā)展回顧及分析 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 6 大南山，伴隨著大規(guī)模的住宅開發(fā)，沉寂多年的南山商業(yè)服務(wù)市場被喚醒，在政府的推動和媒介的造勢下日漸升溫，南山商業(yè)圈開始初見雛形 …… 南山片區(qū)最早開業(yè)的較大型商場當(dāng)屬愉康商場，經(jīng)營日用百貨和中低檔服裝。 本方案的 宗旨 是樹立產(chǎn)品在消費者心目中的品牌形象，擴大其知名度，提高美譽度，通過一系列新穎而又獨特的創(chuàng)意激起消費者關(guān)注和興趣，最終促成消費者產(chǎn)生購買行為，使項目實現(xiàn)短、平、快的銷售目的。這兩家商場面積都不太大，人 人樂購物廣場建筑面積為 11600 多平方米，而家樂福不到 7000 平方米，由于都是超市，經(jīng)營的品種、范圍、檔次極其有限。從家樂福到愉康商場，再到海雅百貨，到人人樂購物廣場，基本上一個地段一家大商場，不著邊際。據(jù)統(tǒng)計，到華強北和東門購物的南山人比例達到 25%以上。 （ 2） 妹購物城 深圳姊妹購物城是繼女兒國、女人世界之后第三家打“女性”招牌的商城，是深圳西部第一家以經(jīng)營全“品牌” 中高檔女性服裝為主的主題商城。 （ 5） 海雅百貨 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 14 海雅百貨總建筑面積在 萬平方米，是目前深圳市單體面積最大、檔次最高的集購物、娛樂、美食為一體的綜合性百貨購物廣場，也是濱海大道通車后南山第一家開業(yè)的大型商廈，已于 2000 年 1 月 19 日開業(yè)。 （ 8） 沃爾瑪購物廣場蛇口分店 深圳市最大的沃爾瑪分店，營業(yè)面積達 2 萬平方米，比人人樂購物廣場大出將近一倍，于 2000 年 4 月中旬開業(yè)。可以說，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進一步擴大，漸成規(guī)模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾斜。 7 大主題商城聯(lián)袂推出， 4 個服裝主題， 3 個電子類主題，改變了南山無主題商城，無專業(yè)市場的歷史；而且從分布來看，各主題商城在南山商業(yè)圈各占一方水土，各領(lǐng)一處風(fēng)騷，有利于南山商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成。南山商業(yè)圈真給人一種“不鳴則已，一鳴驚人”的感覺。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經(jīng)營模式。 順電家居廣場 其經(jīng)營商品就兩大類：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計、安裝、保養(yǎng)、維修）。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實力雄厚、品牌知名度較高、實力較強，其 的所經(jīng)營商品種類豐富，有規(guī)模擴張的實力和愿望，商品價蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 23 格大多較為實惠。 而象 家樂福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是許多消費者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市， 比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高，其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的貨物吞吐量獲取較蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 24 低商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。 注：以上六類，前兩項屬于專業(yè)零售商，第三項屬于房地公司屬下的專業(yè)零售商，后幾項屬房地產(chǎn)公司或?qū)崢I(yè)公司投資伯某項商業(yè)物業(yè)。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。 。 ，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。 ，大都提供反租計劃，雖說是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈 —— 南 油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。改造后的華強北長 930 米，寬 44 米，道路兩邊匯集了 47 家商場、 3400 多間各類門店鋪位，以鐘表、燈飾、電子、家具等 20 個專業(yè)市場，其中專業(yè)市場的營業(yè)面積占全市總量的 1/5，總體規(guī)模在 40 萬平方米左右。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 （二）發(fā)展趨勢展望 向全方位，多層次的綜合性商圈發(fā)展 南山片區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜。南城購物廣場等新型大型商場，從人本主義思想出發(fā)，建造了深圳最大的休閑園林廣場，并規(guī)劃為世界各國風(fēng)味美食城，音樂酒巴、茶巴、露天劇場院和各種新型娛樂場所。 潛力巨大，有望成為深圳最大最繁華的綜合性商圈南山商圈地域廣闊，周邊待開發(fā)土地規(guī)模龐大。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 專業(yè)市場，做為商品流通領(lǐng)域傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，在市場經(jīng)濟的初期發(fā)揮了非常重要的商業(yè)集散功能作用，但隨著新經(jīng)濟時代的來臨，電子商務(wù)的日益普及，中國入世及經(jīng)濟全球化進程的逼進，南山（蛇口）商業(yè)市場的逐步成熟，居民生活水平及購買力的不斷提高，傳統(tǒng)商業(yè)市場的經(jīng)營方式明顯落后，市場空置率明顯上升。 本項目的建設(shè)及市場推廣標(biāo)志著老城區(qū)臨街商鋪經(jīng)營向規(guī)模型、規(guī)范型經(jīng)營轉(zhuǎn)換，同時標(biāo)志著老街已進入商業(yè)格局轉(zhuǎn)型和經(jīng)營方式的升級換代時期?，F(xiàn)狀各專業(yè)市場專業(yè)形象不突出，檔次不高，特色不鮮明，三層以上經(jīng)營空間 空置率較嚴(yán)重，影響了片區(qū)整體品牌商業(yè)形象的提升。只有發(fā)展商有堅持做“活”做“旺”的信心和措施，才是我方項目市場推廣成功的基礎(chǔ)，因此發(fā)展商前期讓利及承擔(dān)一部分風(fēng)險是本項目成功進行市場推廣的先決條件。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 商場形象確定： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場。 （三）商鋪做為獲利的工具，而完全不同于住宅銷售，其最大的銷售隱患就是“旺不旺”及“能不能旺”的懸念。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 二、 標(biāo)銷售對象 A、 從事目標(biāo)商品經(jīng)營的各類經(jīng)商人士、廠家或代理商 B、 本地商鋪投資人士；老街個體經(jīng)營戶。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 由我司協(xié)助貴司邀請本市貿(mào)發(fā)局，商業(yè)行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場協(xié)會等商業(yè)管理部門，各大著名全國性專業(yè)市場投資及管理機構(gòu)，及相關(guān)品牌目標(biāo)經(jīng)營商舉行專題運營研討會，未雨綢繆， 擴大本項目在業(yè)界的知名度，為前期租售營造業(yè)界影響力，爭取一部分目標(biāo)客戶提前入市，產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，同時尋求可參與本項目商業(yè)經(jīng)營管理的潛在商業(yè)機構(gòu)。 二、商鋪鋪售策略 （一）、返租回報 由發(fā)展商向買家提供正式開業(yè)之日起 3 年內(nèi)的返租回報 保證。 注：詳細(xì)媒體投放計劃后奉。 D、 開展銷會銷售，展銷地點設(shè)在人流集中地段。 注：我司將依據(jù)實際工作進度，分階段向貴司提供詳細(xì) 推廣工作內(nèi)容，如：租、售、價格、策略、現(xiàn)場包裝要 求、樓書、 DM 及投遞單張、招商之本設(shè)計與印刷廣告宣 傳策略，開盤慶典策劃方案等。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 （六）、體促銷計劃擬定 由將本項目整體促銷系列計劃，內(nèi)含： A、 開售主題促銷計劃及內(nèi)容 B、 正式銷售期 （強勢期）促銷計劃及內(nèi)容 C、 銷售延續(xù)期促銷計劃內(nèi)容 D、 銷售收尾期促銷計劃及內(nèi)容 （七）、推盤安排 A、 優(yōu)先認(rèn)購及承租登記 :在公開推售前，通過現(xiàn)場的商業(yè)廣告形象包裝、 DM 單張及折頁進行優(yōu)先認(rèn)購及承租登記，讓買家及租客能以具吸引力的折扣和優(yōu)惠條件預(yù)先認(rèn)購，或只收定金，不定鋪號，以抽簽方式定鋪，加大市場氛圍操作空間，目的是借此機會可測試市場對本項目的反映及價格承受能力，為正式公開發(fā)售造勢，并適時調(diào)整售價。 A、 做好現(xiàn)場包裝（售樓處及招商處、室外廣場及外圍大型商業(yè)經(jīng)營理念，商場概念形象展示板）設(shè)置大型商場形象展板及賣區(qū)形象示范鋪位模型，以提高買家對本項目商場的感性認(rèn)識。 （二）、年內(nèi)原價無理由退鋪計劃 對二、三層買家，在某一特定促銷時期由發(fā)展商向買家提 供限量退鋪計劃，徹底消除部分投資客的顧慮，提高資金 利用 率。 B、 南山及蛇口域較強性媒體。 第六章、項目總體市場推廣策略 租與售并舉。只有下功夫通過各種“勸降 ”措施，使目標(biāo)買家深信本項目開業(yè)后“一定能旺”，同時發(fā)展商主動承擔(dān)一部分經(jīng)營啟動風(fēng)險，才能達到銷售目的。確保本項目前期經(jīng)營招商及后期運營的成功啟動和平穩(wěn)運行。 商業(yè)老街主流商品經(jīng)營特色： 服飾布衣、小商品及 日用小百貨為主。 商業(yè)老街及我方項目正處于舊城改造建設(shè)期，屬建設(shè)與商業(yè)運營交錯的商業(yè)環(huán)境，形成純商業(yè)環(huán)境尚待時日，因此在前期廣告宣傳階段，需就整體改造的進度進行詳細(xì)說明，