【正文】 （ 2）經(jīng)營(yíng)品類(lèi) 1）、各大型百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)極為相似，經(jīng)營(yíng)手段仍為傳統(tǒng)的“大百貨”形式。 2）、第二類(lèi)：借助交通優(yōu)勢(shì)，在交通樞紐沿線(xiàn)附近的以冀南小商品批發(fā)市場(chǎng)、 XX 鞋城等為代表的以批發(fā)性質(zhì)為主的批發(fā)市場(chǎng)（見(jiàn)附表 4）。都顯示出了商品展示水平有待提高。 C、 銷(xiāo)售服務(wù)意識(shí)淡薄 XX市房地產(chǎn)銷(xiāo)售，很少設(shè)有示范單位，即使設(shè)有示范單位其裝修質(zhì)量平平，示范單位里很少家具擺設(shè)。作為 XX 市新世紀(jì)的商業(yè)將會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展和難得的機(jī)遇。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 6536 元，比上年增長(zhǎng) %。 107 國(guó)道、 309 國(guó)道、京廣鐵路穿市而過(guò)，公路四通八達(dá)。本篇是項(xiàng)目全程策劃的根本所在。1985 年 2 月列為對(duì)外開(kāi)放城市。 （ 2） 近兩年 XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： A、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 （ 4）據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì) 200 戶(hù)家庭的抽樣調(diào)查表明，每年尚有 5 億到 10 億的潛在購(gòu)買(mǎi)力。反觀 XX 市商品住宅，無(wú)論是規(guī)劃規(guī)模還是銷(xiāo)售規(guī)模，解困型、安居工程和舊城危房改造項(xiàng)目的低檔樓盤(pán)占據(jù)了主要市場(chǎng)，而中檔樓盤(pán)則有明顯的定位不清和坐落零散的特點(diǎn)，高檔住宅（如宏達(dá)名都花園）雖已抬頭，但數(shù)量極少，還不能與安居工程的規(guī)模相比。 G、商品展示水平有待提高 售樓處的模型、展版、洽談處的擺設(shè)都沒(méi)有考 慮周全，沒(méi)有從方便銷(xiāo)售的角度考慮進(jìn)行布置，而是隨便擺放，位置不協(xié)調(diào)，且制作不夠精細(xì)，售樓處的包裝裝修沒(méi)有風(fēng)格，功能分區(qū)不夠齊全。 2）、第二類(lèi)：以人民東路為軸線(xiàn)，從“新世紀(jì)廣場(chǎng)”直至“櫻花大賣(mài)場(chǎng)”，為 XX 新型百貨超市、百貨商城和傳統(tǒng)商業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合而成的商業(yè)旺區(qū)。 2）、由于北方城市的氣候原因（冬季寒冷且時(shí)間較長(zhǎng)）使百 貨類(lèi)街鋪不夠繁榮（冬季人們?cè)谑彝饣顒?dòng)較少），冬季購(gòu)物集中在幾個(gè)大型百貨商場(chǎng)當(dāng)中。 3）、采用商場(chǎng)柜臺(tái)、鋪位對(duì)外出租形式的商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的不同分布，不同樓層租價(jià)差異不大。把商場(chǎng)劃塊銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)賣(mài)給經(jīng)營(yíng)者的方式極少，而且此種形式的出現(xiàn)也只是在去年才有。 amp。 傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的雷同，給某些類(lèi)別商品的專(zhuān)業(yè)化集中提供了機(jī)會(huì)，相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)即將出現(xiàn)。百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者只有不斷地更新經(jīng)營(yíng)理念，不斷地提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，才能順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。大型品牌超市具有規(guī)模大，品種齊全，經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)，售后服務(wù)完善等優(yōu)勢(shì)，將會(huì) 是新一輪商業(yè)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)中的佼佼者。但在這些步行街中，為什么有的剛剛開(kāi)業(yè) 便門(mén)可羅雀、商家紛紛退出，有的如虎門(mén)步行街人旺財(cái)也旺、商家爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入呢？我們發(fā)現(xiàn)這是由于大多數(shù)步行街的沒(méi)有進(jìn)行有效定位和推廣包裝不力所造成的。 2）項(xiàng)目沒(méi)有注入虎門(mén)特色。 根據(jù)有關(guān)專(zhuān)家論斷，每百萬(wàn)人口只能養(yǎng)活一條步行街。所謂“步行”，只不過(guò)是一種商業(yè)包裝形式，真正能夠挽留消費(fèi)者的還是步行街者能否給他們帶來(lái)樂(lè)趣。夜夜有精彩，就是指要為虎門(mén)步行街營(yíng)造夜間生活氛圍。商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)步行街）都有一定的輻射范圍，是城市本身吸引力的表現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)魅力的象征，也就是說(shuō)步行街要有凝聚力。在步行街大型主題推廣活動(dòng)中，我們應(yīng)該充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)商家的優(yōu)勢(shì)，成功的推廣離不開(kāi)步行街內(nèi)廣大商家的支持；因?yàn)椴叫薪滞茝V不僅僅是一個(gè)做旺人氣的工作，它還涉及到整 個(gè)步行街經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和合作的問(wèn)題。于是我們分別從虎門(mén)人物、虎門(mén)銷(xiāo)煙、虎門(mén)地理、虎門(mén)文化四個(gè)方面著手在虎門(mén)步行街設(shè)置了雕塑林則徐、關(guān)天培、蔣光鼐等與虎門(mén)歷史有緊密聯(lián)系的名人塑像、修建炮臺(tái)銷(xiāo)煙池和比較具有虎門(mén)特色的文化雕塑和有虎門(mén)特色的建筑等，讓這部分目標(biāo)消費(fèi)者群虎門(mén)的過(guò)去、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 快速發(fā)展的現(xiàn)在和美好未來(lái)?！痹肝覀兿乱徊阶龅酶?！ 。于是我們就在虎門(mén)步行街內(nèi)設(shè)置了碰碰車(chē)、公共電視、休閑座椅和自動(dòng)購(gòu)物機(jī)、冷飲銷(xiāo)售機(jī)、公崽銷(xiāo)售機(jī)、免費(fèi)金魚(yú)港等。 步行街商業(yè)氣氛營(yíng)造要針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者群 在商業(yè)步行街推廣過(guò)程中，一定要先弄清楚誰(shuí)是該步行街的目標(biāo)消費(fèi)群；只有確定了目標(biāo)消費(fèi)者群，才能把握整個(gè)步行街的規(guī)劃布局的不足和進(jìn)行包裝彌補(bǔ)。因此，我們以虎門(mén)步行街開(kāi)業(yè)為軸擎，根據(jù)實(shí)際情況每月虎門(mén)步行街都安排了大型主題推廣活動(dòng)。 周周有主題，就是指步行街每周都要有主題促銷(xiāo)推廣活動(dòng)。我們認(rèn)為有以下幾個(gè)概念支持虎門(mén)步行街的定位： 1)健康購(gòu)物 —— 步行街采用開(kāi)放式建筑，空氣新鮮流暢，沒(méi)有風(fēng)吹雨打，消費(fèi)者想坐就坐，想行街就行； 2)時(shí)尚購(gòu)物 —— 領(lǐng)先時(shí)尚，流行前線(xiàn)、精品首飾、名店街等全面滿(mǎn)足消費(fèi)者個(gè)性化需求，消費(fèi)者想賣(mài)什么有什么； 3)休閑購(gòu)物 —— 消費(fèi)者可以欣賞立體電影、體驗(yàn)鬼屋的刺激，還可以在美食廣場(chǎng)享受美味佳肴，輕松自在購(gòu)物； 4)文化購(gòu)物 —— 消費(fèi)者在購(gòu)物休閑的過(guò)程中，可以了解虎門(mén)歷史，可在書(shū)店、工藝品店、文物店等接受藝術(shù)熏陶； 5)大眾購(gòu)物 —— 虎門(mén)步行街是一個(gè)綜合型商業(yè) 項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)人群廣，必須走大眾化的路線(xiàn)，吸引社會(huì)大眾前來(lái)； 6)快樂(lè)購(gòu)物 —— 大多消費(fèi)者到步行街來(lái)購(gòu)物而不去商場(chǎng)，就是因?yàn)椴叫薪值囊?guī)劃布局能帶給消費(fèi)者一種全新樂(lè)趣。 所以，步行街的定位首先要解決旺丁的問(wèn)題，而這正是發(fā)展商所要看到的。