【正文】 根據(jù)現(xiàn)場的銷售規(guī)模和速度，選定某一時段進行優(yōu)惠讓利促銷，同時加強廣告宣傳力度，通過強有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭短時間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過了這個村就再也沒有這個店的感覺”，進行銷售強攻。年返租回報金按市場慣例暫定為 8％，返租計算基 數(shù)為合同總額。 C、 其它潛在投資客。 商業(yè)運營管理方式： 引進深圳或其他全國性同類商品專業(yè)市 場品牌管理機構(gòu)，對商場統(tǒng)一進行招商及經(jīng)營管理。不利我方項目品牌專業(yè)市場形象的推廣。傳統(tǒng)經(jīng)營戶已明顯感到“吃不飽”?！吧瞎珗@購物”，對傳統(tǒng)的購物方式進行了一次革命。日均人流量達 3050萬人次，商鋪售價平均為 30000 元 /平方米，租金為 200 元 1000 元 /平方米不等。 結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為 …… 項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 37 二、深圳商業(yè)市場的壓力之大 深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 歸根到底深 圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 31 （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。而 山姆會員店 在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費的形式出現(xiàn)，自負盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國購物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場、籌建中的天虹商場也將登臺亮相。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然進駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。這部分相當購買力的消費者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。 時間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請勿使用或部分摘用。商家的斷檔，使消費者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠行到另一家商場，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。商場采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營，租金最低價為 138 元 /㎡，最高價為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場 。現(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化，以獲取規(guī)模效益?，F(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。住宅區(qū)居民的一些中高檔消費基本上向市中心轉(zhuǎn)移。而且，南山片區(qū)是深圳住宅區(qū)規(guī)劃最多的地方，人氣、購買力將得到充分的保證。 本項目單體商業(yè)建筑空間規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)硬件較為合理，基本滿足中下檔次商業(yè)經(jīng)營的功能使用要求。 商業(yè)老街主流商品經(jīng)營特色： 服飾布衣、小商品及 日用小百貨為主。只有下功夫通過各種“勸降 ”措施，使目標買家深信本項目開業(yè)后“一定能旺”，同時發(fā)展商主動承擔一部分經(jīng)營啟動風險，才能達到銷售目的。 B、 南山及蛇口域較強性媒體。 A、 做好現(xiàn)場包裝（售樓處及招商處、室外廣場及外圍大型商業(yè)經(jīng)營理念，商場概念形象展示板）設(shè)置大型商場形象展板及賣區(qū)形象示范鋪位模型，以提高買家對本項目商場的感性認識。 注：我司將依據(jù)實際工作進度，分階段向貴司提供詳細 推廣工作內(nèi)容，如：租、售、價格、策略、現(xiàn)場包裝要 求、樓書、 DM 及投遞單張、招商之本設(shè)計與印刷廣告宣 傳策略，開盤慶典策劃方案等。 注：詳細媒體投放計劃后奉。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 由我司協(xié)助貴司邀請本市貿(mào)發(fā)局，商業(yè)行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場協(xié)會等商業(yè)管理部門，各大著名全國性專業(yè)市場投資及管理機構(gòu)，及相關(guān)品牌目標經(jīng)營商舉行專題運營研討會，未雨綢繆， 擴大本項目在業(yè)界的知名度，為前期租售營造業(yè)界影響力，爭取一部分目標客戶提前入市，產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，同時尋求可參與本項目商業(yè)經(jīng)營管理的潛在商業(yè)機構(gòu)。 （三）商鋪做為獲利的工具，而完全不同于住宅銷售，其最大的銷售隱患就是“旺不旺”及“能不能旺”的懸念。只有發(fā)展商有堅持做“活”做“旺”的信心和措施，才是我方項目市場推廣成功的基礎(chǔ)，因此發(fā)展商前期讓利及承擔一部分風險是本項目成功進行市場推廣的先決條件。 本項目的建設(shè)及市場推廣標志著老城區(qū)臨街商鋪經(jīng)營向規(guī)模型、規(guī)范型經(jīng)營轉(zhuǎn)換，同時標志著老街已進入商業(yè)格局轉(zhuǎn)型和經(jīng)營方式的升級換代時期。 潛力巨大，有望成為深圳最大最繁華的綜合性商圈南山商圈地域廣闊，周邊待開發(fā)土地規(guī)模龐大。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 （二）發(fā)展趨勢展望 向全方位，多層次的綜合性商圈發(fā)展 南山片區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈 —— 南 油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。 ，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。 注：以上六類，前兩項屬于專業(yè)零售商，第三項屬于房地公司屬下的專業(yè)零售商，后幾項屬房地產(chǎn)公司或?qū)崢I(yè)公司投資伯某項商業(yè)物業(yè)。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實力雄厚、品牌知名度較高、實力較強，其 的所經(jīng)營商品種類豐富，有規(guī)模擴張的實力和愿望，商品價蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 23 格大多較為實惠。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經(jīng)營模式。 7 大主題商城聯(lián)袂推出， 4 個服裝主題， 3 個電子類主題，改變了南山無主題商城，無專業(yè)市場的歷史；而且從分布來看，各主題商城在南山商業(yè)圈各占一方水土，各領(lǐng)一處風騷，有利于南山商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成。 （ 8） 沃爾瑪購物廣場蛇口分店 深圳市最大的沃爾瑪分店，營業(yè)面積達 2 萬平方米，比人人樂購物廣場大出將近一倍，于 2000 年 4 月中旬開業(yè)。 （ 2） 妹購物城 深圳姊妹購物城是繼女兒國、女人世界之后第三家打“女性”招牌的商城，是深圳西部第一家以經(jīng)營全“品牌” 中高檔女性服裝為主的主題商城。從家樂福到愉康商場，再到海雅百貨，到人人樂購物廣場，基本上一個地段一家大商場，不著邊際。 本方案的 宗旨 是樹立產(chǎn)品在消費者心目中的品牌形象，擴大其知名度，提高美譽度，通過一系列新穎而又獨特的創(chuàng)意激起消費者關(guān)注和興趣，最終促成消費者產(chǎn)生購買行為，使項目實現(xiàn)短、平、快的銷售目的。 （ 2）檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。漫步南山街頭，給人印 象最深的是各大街小巷都是家私、桃園路有富豪家私和華發(fā)家私、登良路有達利裝飾材料城，而常新路隔三、五米就是一個小家私或是裝飾材料店，幾十家或大或小的中低檔家私和裝飾材料店凌亂地四處分蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 10 布，給消費者一種無所適從的感覺，不利于南山商業(yè)圈形象的整體提升。計劃于 2000 年 5 月開業(yè)。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各類大型主題商場競相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華強北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 （ 4） 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。前者捆綁在 一起，而后者是自負盈虧的。 分類（三）： 房地產(chǎn)企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬佳百貨、泰寧商場等。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔巨大的回購風險。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。南山商業(yè)圈升溫之前，兩家超市共霸南山達四年之久。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場三家商場加起來還有夠海雅百貨面積大），南山商圈內(nèi)競爭壓力激增。 隨著老街舊城改造的順利實施和南山已成型的三大商圈的 成熟，將給老商業(yè)市場的提出新的商業(yè)契機。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 投資客對樓花期商住物業(yè)一般存有相當?shù)慕湫?，而我方項目非現(xiàn)樓發(fā)售，因此需加快工程進度，力爭盡早開業(yè)，給投資客以信心保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 建議方案（二） 業(yè)種定位： 主力經(jīng)營商品――倉儲式大百貨副食日用品 管理模式及方式： 引進百佳、萬家福等中小型超市，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營運管理體系。招商招租稍提前于出售運作，實現(xiàn)帶租約銷售，減少發(fā)展商的返租風險及買家的資金風險，同時解決每層部分未售磬單位的租金回收問題，提高收益；保證知名商戶及時入場，利用“羊群效應(yīng)”盡快啟動商場經(jīng)營。具體投放數(shù)量，稍后再定。優(yōu)先認購可于本項目正式公開發(fā)售前一個月內(nèi)進行。同時采取多種措施，如：把簽認購書、交首期款、簽合同、辦按揭手續(xù)都安排在銷售現(xiàn)場進行，使購買者多