【正文】 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的銷售規(guī)模和速度，選定某一時(shí)段進(jìn)行優(yōu)惠讓利促銷，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，通過(guò)強(qiáng)有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭(zhēng)短時(shí)間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過(guò)后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過(guò)了這個(gè)村就再也沒(méi)有這個(gè)店的感覺(jué)”，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。年返租回報(bào)金按市場(chǎng)慣例暫定為 8％，返租計(jì)算基 數(shù)為合同總額。 C、 其它潛在投資客。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方式： 引進(jìn)深圳或其他全國(guó)性同類商品專業(yè)市 場(chǎng)品牌管理機(jī)構(gòu)，對(duì)商場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行招商及經(jīng)營(yíng)管理。不利我方項(xiàng)目品牌專業(yè)市場(chǎng)形象的推廣。傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)戶已明顯感到“吃不飽”?！吧瞎珗@購(gòu)物”，對(duì)傳統(tǒng)的購(gòu)物方式進(jìn)行了一次革命。日均人流量達(dá) 3050萬(wàn)人次，商鋪售價(jià)平均為 30000 元 /平方米，租金為 200 元 1000 元 /平方米不等。 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)壓力，我們認(rèn)為 …… 項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，首先要考慮經(jīng)營(yíng)壓力。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 37 二、深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力之大 深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營(yíng)壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 歸根到底深 圳商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)就在這幾點(diǎn)上，同時(shí)也可以看到這樣競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來(lái)的市場(chǎng)中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 31 （二）面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤(rùn)關(guān)鍵在于如何經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場(chǎng)，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過(guò)“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。而 山姆會(huì)員店 在理論歸屬上叫作倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉(cāng)合一以降低經(jīng)營(yíng)成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。商場(chǎng)主體部分自營(yíng)為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對(duì)外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營(yíng)代銷。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、籌建中的天虹商場(chǎng)也將登臺(tái)亮相。 南山商圈的整體框架可以說(shuō)已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場(chǎng)很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場(chǎng)，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。這部分相當(dāng)購(gòu)買力的消費(fèi)者的分流，無(wú)疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。 時(shí)間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請(qǐng)勿使用或部分摘用。商家的斷檔，使消費(fèi)者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠(yuǎn)行到另一家商場(chǎng)，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。商場(chǎng)采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營(yíng)，租金最低價(jià)為 138 元 /㎡，最高價(jià)為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見(jiàn)稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無(wú)可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無(wú)一家大型百貨商場(chǎng) ?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購(gòu)齊全。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。現(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)” 的模式。在樹立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。 ，但小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來(lái)居住人口將會(huì)大大增加，可見(jiàn)消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。住宅區(qū)居民的一些中高檔消費(fèi)基本上向市中心轉(zhuǎn)移。而且，南山片區(qū)是深圳住宅區(qū)規(guī)劃最多的地方，人氣、購(gòu)買力將得到充分的保證。 本項(xiàng)目單體商業(yè)建筑空間規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)硬件較為合理，基本滿足中下檔次商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能使用要求。 商業(yè)老街主流商品經(jīng)營(yíng)特色： 服飾布衣、小商品及 日用小百貨為主。只有下功夫通過(guò)各種“勸降 ”措施，使目標(biāo)買家深信本項(xiàng)目開業(yè)后“一定能旺”，同時(shí)發(fā)展商主動(dòng)承擔(dān)一部分經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到銷售目的。 B、 南山及蛇口域較強(qiáng)性媒體。 A、 做好現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓處及招商處、室外廣場(chǎng)及外圍大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，商場(chǎng)概念形象展示板）設(shè)置大型商場(chǎng)形象展板及賣區(qū)形象示范鋪位模型，以提高買家對(duì)本項(xiàng)目商場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)。 注：我司將依據(jù)實(shí)際工作進(jìn)度，分階段向貴司提供詳細(xì) 推廣工作內(nèi)容，如：租、售、價(jià)格、策略、現(xiàn)場(chǎng)包裝要 求、樓書、 DM 及投遞單張、招商之本設(shè)計(jì)與印刷廣告宣 傳策略，開盤慶典策劃方案等。 注：詳細(xì)媒體投放計(jì)劃后奉。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 由我司協(xié)助貴司邀請(qǐng)本市貿(mào)發(fā)局，商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)市場(chǎng)協(xié)會(huì)等商業(yè)管理部門，各大著名全國(guó)性專業(yè)市場(chǎng)投資及管理機(jī)構(gòu)，及相關(guān)品牌目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商舉行專題運(yùn)營(yíng)研討會(huì)，未雨綢繆， 擴(kuò)大本項(xiàng)目在業(yè)界的知名度，為前期租售營(yíng)造業(yè)界影響力，爭(zhēng)取一部分目標(biāo)客戶提前入市，產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，同時(shí)尋求可參與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的潛在商業(yè)機(jī)構(gòu)。 （三）商鋪?zhàn)鰹楂@利的工具，而完全不同于住宅銷售，其最大的銷售隱患就是“旺不旺”及“能不能旺”的懸念。只有發(fā)展商有堅(jiān)持做“活”做“旺”的信心和措施，才是我方項(xiàng)目市場(chǎng)推廣成功的基礎(chǔ)，因此發(fā)展商前期讓利及承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目成功進(jìn)行市場(chǎng)推廣的先決條件。 本項(xiàng)目的建設(shè)及市場(chǎng)推廣標(biāo)志著老城區(qū)臨街商鋪經(jīng)營(yíng)向規(guī)模型、規(guī)范型經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)換，同時(shí)標(biāo)志著老街已進(jìn)入商業(yè)格局轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)方式的升級(jí)換代時(shí)期。 潛力巨大，有望成為深圳最大最繁華的綜合性商圈南山商圈地域廣闊，周邊待開發(fā)土地規(guī)模龐大。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （二）發(fā)展趨勢(shì)展望 向全方位，多層次的綜合性商圈發(fā)展 南山片區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈 —— 南 油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。 ，鼓吹投資回報(bào)，使市場(chǎng)理想化，使消費(fèi)者失去信心。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)幾年的發(fā)展機(jī)遇。 注：以上六類，前兩項(xiàng)屬于專業(yè)零售商，第三項(xiàng)屬于房地公司屬下的專業(yè)零售商，后幾項(xiàng)屬房地產(chǎn)公司或?qū)崢I(yè)公司投資伯某項(xiàng)商業(yè)物業(yè)。 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都較大，以經(jīng)營(yíng)食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其 的所經(jīng)營(yíng)商品種類豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 23 格大多較為實(shí)惠。 以 女人世界 為例，我們看看它們的經(jīng)營(yíng)模式。 7 大主題商城聯(lián)袂推出， 4 個(gè)服裝主題， 3 個(gè)電子類主題，改變了南山無(wú)主題商城，無(wú)專業(yè)市場(chǎng)的歷史；而且從分布來(lái)看，各主題商城在南山商業(yè)圈各占一方水土，各領(lǐng)一處風(fēng)騷，有利于南山商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成。 （ 8） 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)蛇口分店 深圳市最大的沃爾瑪分店，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米，比人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)大出將近一倍，于 2000 年 4 月中旬開業(yè)。 （ 2） 妹購(gòu)物城 深圳姊妹購(gòu)物城是繼女兒國(guó)、女人世界之后第三家打“女性”招牌的商城，是深圳西部第一家以經(jīng)營(yíng)全“品牌” 中高檔女性服裝為主的主題商城。從家樂(lè)福到愉康商場(chǎng)，再到海雅百貨，到人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)，基本上一個(gè)地段一家大商場(chǎng)，不著邊際。 本方案的 宗旨 是樹立產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的品牌形象，擴(kuò)大其知名度，提高美譽(yù)度，通過(guò)一系列新穎而又獨(dú)特的創(chuàng)意激起消費(fèi)者關(guān)注和興趣，最終促成消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買行為，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)短、平、快的銷售目的。 （ 2）檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一些重要原因。漫步南山街頭，給人印 象最深的是各大街小巷都是家私、桃園路有富豪家私和華發(fā)家私、登良路有達(dá)利裝飾材料城，而常新路隔三、五米就是一個(gè)小家私或是裝飾材料店，幾十家或大或小的中低檔家私和裝飾材料店凌亂地四處分蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 10 布，給消費(fèi)者一種無(wú)所適從的感覺(jué)，不利于南山商業(yè)圈形象的整體提升。計(jì)劃于 2000 年 5 月開業(yè)。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，各類大型主題商場(chǎng)競(jìng)相出籠，特別是中心區(qū)的西移已成定勢(shì)，華強(qiáng)北商業(yè)圈的迅速崛起和南山 商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 （ 4） 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。前者捆綁在 一起，而后者是自負(fù)盈虧的。 分類（三）： 房地產(chǎn)企業(yè)屬下專業(yè)零售商： 如茂業(yè)百貨、深房百貨、萬(wàn)佳百貨、泰寧商場(chǎng)等。 這樣，客戶如果認(rèn)為這里不適合他們的經(jīng)營(yíng)，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入， 這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 ，底層的銷售良好， 三、四層銷售難以啟動(dòng)。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營(yíng)更關(guān)鍵。南山商業(yè)圈升溫之前，兩家超市共霸南山達(dá)四年之久。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來(lái)了一艘航空母艦（家樂(lè)福、人人樂(lè)、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來(lái)還有夠海雅百貨面積大），南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。 隨著老街舊城改造的順利實(shí)施和南山已成型的三大商圈的 成熟，將給老商業(yè)市場(chǎng)的提出新的商業(yè)契機(jī)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 投資客對(duì)樓花期商住物業(yè)一般存有相當(dāng)?shù)慕湫?，而我方?xiàng)目非現(xiàn)樓發(fā)售，因此需加快工程進(jìn)度，力爭(zhēng)盡早開業(yè)，給投資客以信心保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 建議方案（二） 業(yè)種定位： 主力經(jīng)營(yíng)商品――倉(cāng)儲(chǔ)式大百貨副食日用品 管理模式及方式： 引進(jìn)百佳、萬(wàn)家福等中小型超市，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一形象、營(yíng)業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營(yíng)運(yùn)管理體系。招商招租稍提前于出售運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，減少發(fā)展商的返租風(fēng)險(xiǎn)及買家的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)解決每層部分未售磬單位的租金回收問(wèn)題，提高收益；保證知名商戶及時(shí)入場(chǎng)，利用“羊群效應(yīng)”盡快啟動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。具體投放數(shù)量，稍后再定。優(yōu)先認(rèn)購(gòu)可于本項(xiàng)目正式公開發(fā)售前一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。同時(shí)采取多種措施，如：把簽認(rèn)購(gòu)書、交首期款、簽合同、辦按揭手續(xù)都安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，使購(gòu)買者多