杭州房地產(chǎn)清水灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 中國(guó)最大 管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 17 頁(yè) 特點(diǎn) :400 平方米以上的獨(dú)立別墅為主，也有一些聯(lián)排、疊排、多層景觀房 代表樓盤(pán)： 九樹(shù)公寓、西房〃云溪香山 ■三墩區(qū)域 特點(diǎn) :目前產(chǎn)品以居家為主，建筑形態(tài)有多層、小高層、高層。 這么多小戶型，雖然也不乏 “ 散兵游勇 ” ，但是供應(yīng)量比較集中的幾個(gè)區(qū)塊還是非常明顯的，九堡、 三墩 和城北 三個(gè)地區(qū)總量占到杭州整體量的 60%，特別是三墩板塊， 斯坦福 劍橋公社、親親家園 〃 幸 福里、頤景園等都將有中小套型住宅推出，劍橋公社 更是 達(dá) 到 1400 套 。 改善性需求 與其他城市相比，杭州家庭住房面積屬于偏小。 6 萬(wàn)人屬于每年新增的凈遷入戶人口。 、 板塊 之間銷售 競(jìng)爭(zhēng) 下降 ， 區(qū)域內(nèi)部銷售競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng) 各個(gè)郊區(qū) 板塊 通過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐步成熟，未來(lái)雖然依然存在 競(jìng)爭(zhēng)， 將 但不會(huì)太激烈 ，從目前 房產(chǎn)市場(chǎng) 銷售上 來(lái)看，房源銷售的區(qū)域化消化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯了，城西的客戶、城東的客戶和濱江的客戶 基本都是完全不同的人群。 、價(jià)格分布分析 目前銷售的目前其他詳細(xì)地區(qū)價(jià)格分布如下： 三墩區(qū)域參考價(jià)格 ： 一直呈上漲趨勢(shì)，目前成交均價(jià)在 7500 元 /平方米左右 城中區(qū)域參考價(jià)格 ： 成交均價(jià) 13000 元 /平方米左右 城東區(qū)域 參考價(jià)格： 8500 元 /平方米左右 城西區(qū)域 參考價(jià)格： 930013000 元 /平方米左右 城北區(qū)域 參考價(jià)格： 600013000 元 /平方米區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。將營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間從“ 2 年”為限，調(diào)整為“ 5 年”為限，在一定程度上有利于抑制購(gòu)房投機(jī)炒作行為，但對(duì)扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格 中國(guó)最大 管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 17 頁(yè) 局影響有限。 所以未來(lái) 板塊之間的競(jìng)爭(zhēng) 減弱 ，而同一板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更明顯一些 。 （ 3）、整體房產(chǎn)價(jià)格短期將上升 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)： 中國(guó)最大 管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 17 頁(yè) ? 預(yù)計(jì) 07 年總供應(yīng)量將達(dá)到 840 萬(wàn)平方米以上 ,如此龐大的體量，又連番遇到國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)冷淡期，因此，今明年的銷售市場(chǎng)依然面臨著較大壓力。 ［政策影響］ 八月份杭州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷著一場(chǎng)洗禮，“二手房交易個(gè)稅重征”無(wú)疑是對(duì)市場(chǎng)的又一次盤(pán)整。一方面， 中心城區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格基本穩(wěn)定，周邊新開(kāi)樓盤(pán)的定價(jià) 又 明顯趨于理性，部分樓盤(pán)過(guò)高的價(jià)格有所回歸。從成交面積看， 144 平方米以下的房子占 %，同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)最大 管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 17 頁(yè) 拆遷需求 1998—— 2020 年，每年的拆遷量均在 100 萬(wàn)平方米以上，而 2002 年開(kāi)始實(shí)施的貨幣化拆遷安置又大大提高了居民住房消費(fèi)的實(shí)際支付能力，這就產(chǎn)生了一股較大的剛性需求。 、需求分析 、基礎(chǔ)需要?jiǎng)傂岳瓌?dòng)，年度銷售總量穩(wěn)步上升 04 年、 05 年、 06 年杭城房地產(chǎn)銷售持續(xù)攀升，基本有 300 萬(wàn)方年度住宅的需求量，這主要是幾個(gè)基礎(chǔ)需求較強(qiáng)的剛性 拉動(dòng)，包括： 需求項(xiàng)目 需求來(lái)源 新增需求 潛在購(gòu)房群體巨大。 而 07 年 杭 州 新上市的 90 平方米以下的戶型 依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 。 代表樓盤(pán)： 桂花城、華城〃格之林、天都城、東海〃水景城 ■下沙區(qū)域 特點(diǎn) :總體分成居家類和單身公寓類，建筑形態(tài)多為高層。 代表樓盤(pán)： 盾安新城、金海二期、旅游〃紅蘋(píng)果等 ■ 城西區(qū)域 特點(diǎn) : 多為高層景觀住宅，價(jià)格比較堅(jiān)挺，在宏觀調(diào)控下未降反升，目前成交均價(jià)已超過(guò)萬(wàn)元。 小結(jié)： 06－ 07 年 土地的供應(yīng)會(huì)直接影響到今后一兩年的住宅市場(chǎng) 。對(duì)出讓土地進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，濱江和下沙的 供應(yīng)地塊最多，分別有 20 宗左右；丁橋有七八宗；轉(zhuǎn)塘和三墩各六宗左右；企業(yè)改制地塊 (多在運(yùn)河沿線 )六七宗；學(xué)校搬遷地塊 3 宗；蔣村 3宗；其他零星分布在和睦、復(fù)興、望江等地。 土地市場(chǎng)分析 、極度活躍的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，土地出讓依然龐大 受到國(guó)家政策的影響，杭州土地推出量在 06 年－ 07 年將有所回落，但整個(gè)市場(chǎng)土 地 推 出 量 依 然 龐 大 。也就是說(shuō)， 2020 年杭州將迎來(lái)住宅用地供應(yīng)的又一個(gè)高峰年。第二類為市內(nèi)相對(duì)次要地段、涉及與次要項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)或只是其本身開(kāi)發(fā)建設(shè)的，其套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須符合國(guó)辦發(fā) [2020]37 號(hào)文件精神的要求 ，即 地塊將滿足 90m2 戶型占 70%的要求。
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