【文章內(nèi)容簡介】 了省商務(wù)廳、省財政廳的驗(yàn)收。社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 %；集市貿(mào)易成交額完成 億元，增長 12%。實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，增長 %。財稅金融穩(wěn)健運(yùn)行。 全年完成財政總收入 ，增長 %，其中，地方財政一般預(yù)算收入 ，增長 %；實(shí)現(xiàn)財政一般預(yù)算支出 ，增長 %。轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)年末存款余額 ，比年初增長 %。 基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)。城鄉(xiāng)面貌煥然一新。完成南城、翠屏山、河市鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃和百節(jié)鎮(zhèn)三牌村、大堰鄉(xiāng)雙井村省級人居環(huán)境整治示范村規(guī)劃編制。龍州半島、唐家灣片區(qū)、七里溝片區(qū)、新達(dá)片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目相繼啟動。翠屏山一期過境隧道路面整治、韓家溝涵洞二期、 III號南北干道一期 A段工程建設(shè)全面 完成。倍受市民廣泛關(guān)注的景觀廊橋成功合龍。金龍大橋、長田壩隧道工程順利開工。共投入資金 450萬元，對升華街、漢興街、三里坪片區(qū)、石家灣片區(qū)、紡織廠片區(qū)等小街小巷實(shí)施了亮化，城市形象進(jìn)一步提升。 二、 房地產(chǎn)市場供需狀況 （一）房產(chǎn)市場供大于求。一是商品房供應(yīng)量較大。 達(dá)州 2020 年商品房施工面積 510萬平方米，比上年增長 %；商品房竣工面積 ，比上年增長 %。去年，商品房施工面積達(dá)到 萬平方米，比上年增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比下降 %。二是商 品住房銷售量明顯下降。去年一季度以來，一些樓盤幾乎有三分之一沒有脫手，全市全年銷售商品房 ，同比下降 %。三是商品房空置率較高。 2020年商品房空置面積 、 2020年商品房空置面積 ；四是房型購買比差大。實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的首選， 90— 130平方米占 70%以上。 （二）房產(chǎn)價格有所回落。 2020— 2020 年上半年房價持續(xù)攀升，去年下半年至今受大環(huán)境影響及市民購買力的大幅下降，房價開始回落。因地段價位不一，目前，一般價位約2020元 /平方米，最高價約 3000— 3400元 /平方米。 （三）二手房交易走勢不佳。去年以前，因大型工程項(xiàng)目建設(shè)、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、舊城改造、政府機(jī)關(guān)遷移等原因，加之新建商品房價格日益趨高，致使二手房市場得到迅速發(fā)展，房價逐年升高。目前，受新建商品房價影響和購買者的觀望，賣勢看差。 （四）房地產(chǎn)商籌資能力增強(qiáng)。目前， 達(dá)州 市房地產(chǎn)開發(fā)商對金融企業(yè)的依賴程度較往 年有所減小，自籌資金已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，基本上占總量的 %。 （五）非住宅商業(yè)房逐步回落。隨著商貿(mào)流通市場的日益完善、飽和，商業(yè)經(jīng)營性用房、庫房、車庫等房地產(chǎn)市場有所趨冷。 三 、房產(chǎn)市場存在的問題 （一）開發(fā)企業(yè)競爭力不強(qiáng)。目前，達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位平均開發(fā)總量偏小，融資水平仍然較低，有的開發(fā)項(xiàng)目靠預(yù)售款和個人按揭貸款來推進(jìn)，加之缺乏高素質(zhì)管理人才，致使多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭能力不強(qiáng)。截至去年，達(dá)州市共有 119個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中，一級資質(zhì) 3個，二級資質(zhì) 25個，三級資質(zhì) 76個，四級和暫定資質(zhì) 15 個。 （二）投資比例不均衡。近年來，雖然 達(dá)州 市房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的 發(fā)展勢頭，投資總量也逐年大幅度增長，但在投資結(jié)構(gòu)上存有失衡現(xiàn)象。 2020— 2020年，全市住宅投資 億元，占總投資的 %；辦公樓及商業(yè)用房投資 ，占總投資的 %；經(jīng)濟(jì)適用房投資 , 僅占總投資的 %。 （三）物業(yè)管理滯后。過去，達(dá)州市住宅小區(qū)開發(fā)大多是開放式、松散型模式，沒有物業(yè)管理；目前仍配套設(shè)施不健全、管理不規(guī)范的問題比較突出。 （四）住宅區(qū)內(nèi)商鋪空置較多。除較為繁華的黃金地段外，很多住宅區(qū)內(nèi)的商鋪尤其是西外新區(qū)近 80 %的商鋪難以銷售或出租，即便是出租出 去的商鋪也主要是小型的食雜店、維修收購點(diǎn)，租金收益效果不佳。 （五）政府投入偏少。一是土地供應(yīng)投入不足，大多未經(jīng)整理，按現(xiàn)狀供地。二是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè)投入不足。 2020 年以來，全市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 12932 平方米，僅占商品住宅竣工面積的 %。三是水、電、氣等配套設(shè)施投入不足。 （六）涉房糾紛增多。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年以來，全市共受理征地拆遷、不按期交房、一房多賣、不按時按質(zhì)安裝水電氣等房地產(chǎn)開發(fā)方面的問題 927批 3075人次，并呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢。 四 、房產(chǎn)價格漲幅原因 目前，達(dá)州房價雖有 回落，但與市民實(shí)際消費(fèi)水平和購買力相比，仍然偏高。其原因有七： （一）經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。 2020年、 2020年， 達(dá)州 市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展較快，地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度分別達(dá)到 %、 %，金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額增長速度分別達(dá)到 %、 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率保持在 %、 %；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 20 2020年分別比上年增加 %、 %，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動了房價上漲。 （二）城市人口增長。隨著城市 化進(jìn)程加快，外來流動人口增加，居民對住房的需求也日益增加，導(dǎo)致 達(dá)州 市整體房 價的上漲。 2020— 2020 年，全市城鎮(zhèn)人口每年比上年增加 9萬多人。其中， 2020年全市城鎮(zhèn)人口 ，達(dá)州中心城市（含達(dá)縣南城）常住人口 52萬人，流動人口 21 萬人。 （三）建筑成本增加。 1．建材上漲。近年來，鋼材價格居高不下，水泥、沙石等價格不斷上漲，加上使用價格較高的新型材料，一定程度推動了房地產(chǎn)價格的上漲。２．地價上漲。土地使用權(quán)的 “ 招、拍、掛 ” ，加之地上附著物拆遷量大、流動資金利息上揚(yáng)，致使土地價格一路走高，導(dǎo)致房產(chǎn)價格不斷上漲。 2020年以來，商品房開發(fā)用地每畝上漲了 90余萬元。３．收費(fèi) 過多。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅收 11 項(xiàng)、規(guī)費(fèi) 21 項(xiàng)，占到房價的20%左右。部分稅費(fèi)如城市建設(shè)配套費(fèi)、多高層房設(shè)計費(fèi)提高等。４．審批環(huán)節(jié)過多。房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地到開工一般要經(jīng)過多道審批手續(xù)，延長了建設(shè)周期，加大了開發(fā)成本。５．資金成本增大。國家緊縮信貸 “ 閥門 ” ，銀行貸款難度大，大多數(shù)企業(yè)在民間融資，利息高低不等，月利息多則 10%，少則 2%，增加了資金成本。６．配套設(shè)施的投入增大。住房周邊 “ 三通一平 ” 及水、電、氣安裝的成本支出也比以往有了較大增加。７．容積率減少。近年來，新建小區(qū)的綠化占地一般控制 在 30— 40%左右，與過去相比容積率下降，造成建設(shè)成本上升。 8．建造品質(zhì)提升。房屋建筑質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提高，新建小區(qū)配套設(shè)施日益齊全，建設(shè)成本相對增加。 9．廣告策劃成本加大。市場競爭和成品房積壓，開發(fā)商不得不反復(fù)加大廣告宣傳力度。此外，人力、管理及成品房積壓造成的資金利息等成本也不斷提高。 （四）城市環(huán)境改善。隨著城市面貌、城市綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境的較大改善，住房周邊公益設(shè)施的不斷完善，吸引了大量的外地人購房，間接地拉高了房價。 （五）房型結(jié)構(gòu)改變。 2020年前建成的住宅，主要是低檔 “ 溫飽型 ” 住宅，功能不 全，設(shè)計陳舊，環(huán)境不佳。由于居民審美理念的改變和收入的增加，要求通過二次置業(yè)，改變房型結(jié)構(gòu)、改善居住條件的愿望日益迫切，刺激了房價上漲。 （六）銀行按揭消費(fèi)的拉動。隨著消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，居民按揭貸款購房 急劇 增加，從而拉動了房價的走高。 2020年，全市個人住房按揭貸款 ，同比增長 %； 2020年，達(dá)到 ，同比增長 %；去年同比增長 %。 （七）人為因素影響。由于房價飛漲，部分居民投資房地產(chǎn)，一些開發(fā)商借勢炒作，加之人們 “ 買漲不買跌 ” 的心理，對房價上漲均產(chǎn)生了重要影響。 五 、未 來三年走勢 未來 3年，達(dá)州市房地產(chǎn)需求仍將旺盛，房價高位運(yùn)行還將持續(xù)，但漲幅的空間不大，速度不快。今年達(dá)州城區(qū)房價一般在 2020 元左右，最高可達(dá) 3500 元 /平方米、住房均價可達(dá) 2200 元 /平方米，預(yù)計， 2020 年一般在 2500 元左右，達(dá)州中心城市最高房價可達(dá) 3700元 /平方米，到 2020年商品住房最高價將不超過 4000元 /平方米。 （一）從城市化進(jìn)程來看，住房潛在的需求量大。到 2020 年，中心城區(qū)建成面積 60平方公里以上、常住人口 80 萬人以上，全市城鎮(zhèn)化率 34%以上； 2020 年將建成特大城市，城鎮(zhèn)人口約 180 萬人，城鎮(zhèn)化率約 55% 。將新增 30—— 100 余萬城鎮(zhèn)人口，需要解決住房問題。同時，城市的集聚效應(yīng)和隨著一些大型項(xiàng)目的落戶、開工建設(shè)，將有大量搬遷居民需要解決住房問題，擴(kuò)大了對商品房的需求量。 （二）從改善居住條件來看，住房潛在的需求量大。到 2020 年，全市將有 20%的城鎮(zhèn)家庭需要改善住房條件，按照每戶增加 20平方米計算，住房需求總量約為 。 （三）從城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)來看，住房潛在的需求量大。 20 2020 年達(dá)州城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %、 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %、 %，根據(jù)恩格爾系數(shù)與住宅指數(shù)的關(guān)系，即恩格爾系數(shù)為 50%— 55%，住宅支出比重一般為 %以上；恩格爾系數(shù)為 40%— 50%，住宅支出占消