【正文】 ————————————————— 18 一、目標(biāo)市場定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 ———————————— — 20 一、項目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計 ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計 ———————————————————————— 24 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 ——————————— 25 一、項目開 發(fā)經(jīng)營策略 —————————————————————— 25 二、項目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項目實施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項目投資與籌資計劃 ————————————————————— 28 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 —————————————— 29 一、項目的價格定位 ——————————————————————— 29 二、項目銷售計劃 ———————————————————————— 29 三、項目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項目經(jīng)營成本估算 —————————————————————— 30 五、項目利潤估算 ———————————————————————— 30 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 —————————————— 31 一、項目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。 1998 年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價格每平方米為 2456 元，同比上升 %。 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 該案房型面積為二房 106— 115㎡，三房 134— 144 ㎡，躍層 66㎡、 101 ㎡。 【名都廣場】 本項目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。 【匯總分析】 通過上述個案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的 功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨設(shè)計。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場及會所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。 住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。 擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動感的歐式景園氣氛。 分期實施。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 前期費(fèi)用 根據(jù)江蘇省大豐市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、審圖等前期費(fèi)用單價為 50 元 /M2，總費(fèi)用為 1557 萬元。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)及相關(guān)登記費(fèi)等，以 40 元計取，總費(fèi)用為 1245萬元。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求貸款 16000 萬元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=萬元 ,項目仍然可行。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。（有在建的鹽通高速） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 六、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 38044 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 項目 的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企 業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對新天地花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 項目建設(shè)期歷時 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。項目的總利息為 1557 萬元 ，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七 ） 。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照